Immobiliari

[STEFANO TESI]

Sono amministratore unico(ragioniere) di una immobiliare di gestione, a conduzione familiare; la societa' fattura in esenzione e con Iva perche' ci sono beni strumentali per natura e appartamenti di civile abitazione.
Vi chiedo come devo fare a determinare il reddito, cioe' come contabilizzo i vari costi, ad esempio le manutenzioni, i costi
generali di azienda, ecc.
Ho recentemente acquistato una autovettura
come mi comporto con l'iva?(detraibilita'
del 15% oppure la detraggo in base alla percentuale del prorata ) Devo fare delle
rettifiche negli anni successivi.
Nonostante abbia letto alcuni testi non sono
riuscito a capire granche'.
Ringrazio chi vorra' rispondermi.
Saluti Stefano

 

[Marlin]

detraibilità nei limiti quanto previsto per il tipo di autovettura acquistata ....e in sede di liquidazione periodica applichi la % di pro-rata anno precedente....a fine anno effettui i conguaglo % pro-rata
il problema del pro-rata è risolvibile (modificando eventualmente lo statuto sociale) optanto per una separazione di attività ai fini iva.
Buona serata.

 

[fabiano corna]

concordo con Marlin riguardo la risposta relativa all'iva sull'auto anche se ritengo difficile incanalare una nuova attività separata (quale?).

Riguardo alla prima parte del quesito, riguardante il reddito, vanno riprese fra le variazioni in aumento le spese sostenute direttamente riferite agli immobili non strumentali per natura oltre che gli eventuali ammortamenti calcolati su di essi.

I costi generali (es. compenso all'amministratore unico) sono completamente deducibili.

ciao

 

[Luigia Lumia]

Forum Itali Oggi e risposta Finanze

FISCALITA’ IMMOBILIARE D. In relazione alla nuova formulazione dell’articolo 90 del TUIR, come modificato dal decreto legge n. 203 del 2005, si chiede di conoscere se, tra le spese deducibili in relazione agli immobili patrimoniali siano da comprendere o meno gli interessi passivi indipendentemente dalla loro classificazione tra quelli di finanziamento e di funzionamento. Si ritiene che, anche alla luce di recenti pronunce dell’
amministrazione finanziaria che hanno chiaramente affermato l’assenza di ogni relazione tra gli interessi passivi pagati da una impresa ed il correlato fenomeno che li ha generati, i predetti componenti sostenuti in relazione ad immobili patrimoniali, siano deducibili con le limitazioni recate dagli articoli 98, 97 e 96 del TUIR senza che dunque gli stessi rientrino nella limitazione di cui al comma 2 dell’articolo 90. R. Le modifiche introdotte dal D.L. n. 203 del 2005 [articolo 7, comma 1, lettera a)] in materia di disciplina applicabile agli immobili cd. “patrimoniali”
delle imprese - di cui all’articolo 90 del TUIR - hanno avuto ad oggetto esclusivamente il trattamento da applicare ai beni immobili concessi in locazione. L’innovazione in questione, più precisamente, ha riguardato le modalità da seguire per la determinazione dei proventi immobiliari imponibili, limitando il novero delle spese computabili in diminuzione del canone di locazione contrattuale, fino ad un massimo del 15 per cento del canone medesimo, alle spese per la realizzazione di interventi manutenzione ordinaria degli immobili. Con riferimento alla disciplina delle altre spese e dei componenti negativi relativi gli immobili “patrimoniali”, si precisa che la disposizione contenuta nel secondo comma del predetto art. 90 ha carattere speciale e derogatorio rispetto al principio generale di inerenza dei componenti negativi di reddito. Tale norma contiene, infatti, un divieto assoluto di deducibilità di tutti i componenti negativi relativi agli immobili, compresi anche gli interessi passivi ad essi relativi, sia di funzionamento, sia di finanziamento.