La situazione descritta è complessa, poiché implica il passaggio dell'agevolazione di "abitazione principale" a un secondo immobile non acquistato con i benefici fiscali "prima casa".
Sulla base delle disposizioni relative al Modello REDDITI Persone Fisiche (730/2025 per l'anno d'imposta 2025), ecco le risposte dettagliate:
1. Detraibilità degli Interessi Passivi sul Nuovo Mutuo (2025)
Sì, potrai detrarre gli interessi passivi relativi al nuovo mutuo.
Il diritto alla detrazione per gli interessi passivi sui mutui ipotecari per l'acquisto dell'abitazione principale (da indicare nel Rigo E7del modello 730 o RP7 del modello Redditi -ex 740-) spetta solo per il periodo in cui l'immobile è effettivamente utilizzato come abitazione principale, a condizione che l'immobile sia adibito a tale scopo entro un anno dall'acquisto.
Poiché l'immobile acquistato nel 2025 diventerà la tua abitazione principale, gli interessi corrisposti per il nuovo mutuo saranno detraibili nella misura del 19 per cento.
• Limite di spesa: La detrazione si applica su un importo massimo di interessi passivi e oneri accessori pari a €4.000.
• Decadenza dal primo mutuo: Il diritto alla detrazione per gli interessi del mutuo precedente (stipulato nel 2019 per la prima casa) cessa a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui tale immobile non è più utilizzato come abitazione principale.
La detrazione per gli interessi passivi dei mutui spetta per l'intero importo, a prescindere dal reddito complessivo del contribuente,.
2. Detraibilità delle Spese Accessorie
A. Spese Notarili Le spese notarili sono detraibili solo se strettamente correlate alla stipula del contratto di mutuo (come l'onorario del notaio per l'atto di mutuo, le spese di istruttoria, le spese di perizia tecnica e le imposte per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca),,.
• Questi oneri accessori concorrono al limite massimo di detrazione di €4.000 previsto per gli interessi passivi sul mutuo,.
• Non sono detraibili l'onorario del notaio per l'atto di compravendita (rogito) né le imposte di registro, l’IVA e le imposte ipotecarie e catastali connesse al trasferimento dell’immobile,,.
B. Spese di Intermediazione Immobiliare (Agenzia) I compensi corrisposti all'agenzia immobiliare per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale (Rigo E8/E10 del mod 730, o RP8/RP/13 del modello Redditi, codice 17) sono detraibili nella misura del 19 per cento,.
• Limite di spesa: L'importo massimo su cui calcolare la detrazione è di €1.000 per ciascuna annualità,.
• La detrazione spetta a condizione che l'importo sia indicato nell'atto di cessione dell'immobile, e che l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto
