costruzioni

[PEPPINO]

sono proprietario di un terreno edificabile ed ho contattato un impresa edile per la costruzione di n.3 villette con regolare contratto d'appalto.
Domanda:
Posso vendere le ville a terzi pur essendo un privato? E come posso documentare i costi che l'impresa mi fatturerà? O devo per forza aprire partita iva? ( quale codice di attività). Premetto che il terreno è stato acquistato con destinazione agricola ed è diventato edificabile da qualche mese, quindi dovrò provvedere alla rivalutazione? Vi prego aiutatemi.
Giuseppe Caserta





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[Marlin]

un "privato" può farsi costruire una o più case.
Nulla gli impedisce di rivenderle a terzi una volta effettuato il frazionamento.

 

[peppino2]

quale delle due ipotesi mi conviene di piu'?
privato o con partita iva?
giuseppe caserta x marlin

 

[Karl8.]

Il tuo dubbio potrebbe essere legittimo in quanto secondo me l'utilizzo del terreno per la costruzione di immobili che poi vengono destinati alla vendita potrebbe configurare un'attività d'impresa.
Difficile dire qual'è il limite oltre il quale si diventa impresa in quanto non ci sono proprio riferimenti specifici e potrebbe dipendere anche dal giudizio che si dà all'operazione complessiva.
Occorrerebbe avere maggiori info anche sulla tipologia di intervento edilizio.
Se il terreno era agricolo ed ora edificabile potrebbe essere stato inserito in una categoria per cui al fine di edificare occorre prima presentare un Piano particolareggiato. In tal caso dovresti occuparti anche della realizzazione di opere pubbliche in base ad una convenzione con il Comune. La realizzazione di opere di urbanizzazione e la successiva realizzazione di fabbricati potrebbe essere intesa come attività d'impresa. Poi dipende se sei unico titolare o ci sono comproprietari. Se foste tre eredi per esempio si direbbe che ogniuno ha costruito casa per sè e poi ha deciso di vendere cercando di driblare eventuali presunzioni d'impresa.
Per evitare d'essere impresa a volte si opera tramite un consorzio tra proprietari interessati dal Piano.
Per la rivalutazione se costruisci sul terreno e vendi le case non vedo il vantaggio a rivalutare, vantaggio che certamente avresti se vendi il terreno ora così com'è (attenzione diverso è il caso in cui predisponi il terreno alla costruzione prima e vendi lo stesso in un secondo momento).
Spero d'averti aiutato e non confuso, sto ragionando a ruota libera...

 

[peppino 3]

Re: costruzioni x karl

Sei stato abbastanza chiaro. Il terreno acquistato in regime di comunione dei beni e non devo fare nessuna opera pubblica la mia preoccupazione e che da privato non posso documentare i costi e la vendita sarebbe tutto guadagno ( plusvalenza credo).
grazie

 

[Karl8.]

Re: costruzioni x karl

Se capisco bene ritieni di poter operare come privato. In tal caso la cessione dei fabbricati che vai a vendere genera plusvalenza tassabile ex art. 67 c.1 lett. a).
La plusvalenza è pari a incasso da cessione meno "costo di acquisizione"+costi inerenti.
Se hai acquistato il terreno entro 5 anni il costo di acquisizione è inteso come costo di acquisto del terreno, se hai acquistato prima è il valore di mercato al quinto anno prima della costruzione del fabbricato(sarà valore agricolo), se invece rivaluti è il valore della perizia giurata di stima (previo pagamento imposta ovviamente).
Tra le spese inerenti rientrano anche i costi di costruzione (fatteli documentare).
Se il valore del terreno è preponderante potrebbe anche essere conveniente rivalutarlo sterilizzando la plusvalenza ora (in merito ero stato poco chiaro nel primo post e avevo capito male che lo avessi "ereditato", poi ho riletto e ho visto che lo hai invece "comprato", le cose cambiano... pardon).