condonati gli evasori e condannati i non evasori

[Massimiliano b]

Mi scuso per la frase iniziale. è solo uno sfogo.
Due anni fà un mio familiare ha venduto un solo edificabile di 2000m2.
Il terreno era pervenuto in successione di morte oltre 10 anni fa.
Prima della vendita, sapendo della possibilità di rivalutare il terreno abbiamo fatto fare una perizia giurata ad un tecnico del posto (sono ing. ma ho ritenuto opportuno non trattare l'argomento vista la parentela) . Il prezzo riportato in atto (corrispondente all'effettiva somma avuta dai miei familiari !!) era vicino al prezzo di perizia ed abbiamo fatto i pagamenti previsti come venditore .
A distanza di due anni è giunto a noi (venditori) un accertamento inerente le spese di registro, ipotecarie e catastali. Immagino che tale cartella sia arrivata anche all'acquirente a cui competono tali oneri
Ecco il colmo della situazione: per conto dell'A.d. Entrate, l'agenzia del Territorio ha predisposto una propria stima che porta ad un valore che è quasi il doppio del valore effettivo di vendita.
A questo punto cerco di prodigarmi per predisporre una stima riferita a valori inconfutabili:

• ho acquisto la delibera comunale che stabilisce il valore minimo per i suoli edificabili della zona;
• ho chiesto info a notai e agenzie immobiliari;
• sto cercando di acqusire, in manire molto complessa e dispendiosa gli atti di vendita recenti in zona tramite la conservatoria.

Il risultato finale è una stima comparativa da cui si evince che i miei familiari hanno venduto al prezzo di mercato (non eravamo tanto ingenui da vendere alla metà del prezzo di mercato e non eravamo neanche dei mascalzoni visto che abbiamo pagato il 4% sull'intera somma della perizia).
Io intendo contestare le ipotesi alla base del metodo di stima (valore di trasformazione): loro hanno ipotizzato che l'intera cubatora ammessa venga edificata, ma in realtà nei piccoli paesi da 5000 abitanti non è mai così, tanto meno nel nostro: dall'urbanizzazione della zona è infatti evidente che si rimane sempre al di sotto della metà della cubatura disponibile.
Ecco spiegato il volore così alto individuato dall'AdT
In secondo luogo, l'80%dei terreni edificabili della zona è inedificato e infatti noi ci abbiamo 3 anni prima di vendere e il nuovo proprietario dopo due anni non ha costruito nulla.
In terzo luogo tutti gli atti successivi al nostro (il primo è avvenuto almeno un anno dopo) hanno un prezzo/mq con incremento massimo del 10% rispetto al nostro, mente nessuno degli atti precedenti ha un valore superiore al nostro.

Siccome la sanzione è alta necessariamente mi devo rivolgere ad un avvocato ma vorrei un'opinione sulla stima.
Per la plusvalenza, che effettivamente riguarda il venditore, ad oggi non è arrivato nulla, è solo questione di tempo oppure non è previsto che venga colpita?
grazie

 

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Riferimento: condonati gli evasori e condannati i non evasori

secondo me ci sono tutti i presupposti per predisporre un ricorso alla competente commissione tributaria provinciale, ma chi dovrà tenerne conto è l'acquirente ed io comunque lo interpellerei per verificare il suo intendimento.

Siccome la sanzione è alta necessariamente mi devo rivolgere ad un avvocato ma vorrei un'opinione sulla stima.
Per la plusvalenza, che effettivamente riguarda il venditore, ad oggi non è arrivato nulla, è solo questione di tempo oppure non è previsto che venga colpita?

non hai indicato il valore della perizia, ma ritengo che non possa emergere una plusvalenza poichè molto probabilmente provenendo il terreno da una successione ereditaria mancherebbe l'intento speculativo.
ciao

 

[Massimiliano b]

Riferimento: condonati gli evasori e condannati i non evasori

Dale letteratura tecnica riporto il caso di applicazione del valore di trasformazione:
"Viene applicata allorché sussiste una potenzialità economica del cespite da valutare nel senso che è economicamente conveniente procedere alla relativa trasformazione in luogo di mantenerlo nelle sue attuali condizioni"

Ma in un paese di 5000 abitanti in cui l'80% dei suoli edificabili del paese è indeficato, con 1 o 2 edificazioni annue, non mi sembra proprio che si possa ritenere che viene edificata l'intera cubatura disponibile (ipotesi fatta dall'AdT).

E' possibile che noi dobbiamo dimostrare la nostra innocenza anziche loro dimostrare la nostra colpevolezza?

 

[RICK48]

Riferimento: condonati gli evasori e condannati i non evasori

Il fisco tassa gli immobili applicando di regola il principio dell'ordinarietà cioè considerando quello che è più in uso e più frequente nelle compravendite della zona.
La domanda è questa:
Un imprenditore ordinario che compra un terreno edificatorio sul quale può costruirci 12 appartamenti e guadagnare 480.000 euro perché dovrebbe costruirci 6 e guadagnare la metà?
La risposta possibile è che nella zona non c'è mercato degli appartamenti cioè pochi comprano o affittano immobili.
Se riesci a dimostrare questo sicuramente riuscirai a vincere in Commissione Tributaria.
Altrimenti resta il principio che l'imposta si paga non in rapporto a quello che il bene è ma in rapporto a quello che ordinariamente può produrre.

 

[Massimiliano b]

Riferimento: condonati gli evasori e condannati i non evasori

nel paese a cui mi riferico, solo in un imprenditore ha tentato di costruire utilizzando l'intera cubatura con una palazzina alta 8m. Risultato: dopo 4 anni dall'ultimazione del grezzo nessuno ha comprato quell'immobile.
In questo pese in cui i terreni edificabili e le case sono molto di più degli abitanti, che costrusce realizza al massimo una casa per se di 150-200mq.
In nessun caso ho visto superare la metà dell'indice di fabbricabilità.

 

[RICK48]

Riferimento: condonati gli evasori e condannati i non evasori

Se è come dici tu allora il comune ha fatto un piano regolatore con i piedi, facendo previsioni privi di qualunque fondamento.