Comodato verbale

[raffaelefarina]

Comodato gratuito immobile, forma verbale.

Provo a spiegare la situazione un pò articolata ma semplice nel suo complesso.
Gennaio 2012, locale deposito di proprietà in locazione,inquilino cronicamente incostante e moroso (quasi due anni di pregressi). Febbraio 2012, il locatore decide di chiudere la partita, ma apprende in quella sede che la sentenza di sfratto gli permetterà sì di riavere l'immobile ma dovrà comunque piangersi l'IRPEF versata (e ancora da versare) sui canoni non percepiti (una cifra consistente a cui aggiungere le spese legali). Della serie "cornuto e mazziato". Opta dunque per una soluzione transattiva, in cui offre al suo inquilino di rimanere a titolo gratuito fino alla fine del 2012 (abbonandogli così anche il pregresso), data in cui egli s'impegna a lasciare il locale. E così è andata: l'inquilino ha lasciato il locale e il locatore non ha dichiarato il reddito non percepito.
Gennaio 2013: un consulente fiscale di sua conoscenza, ascoltando la vicenda gli consiglia di mettersi al riparo da un accertamento Tributario redigendo, per tutto il periodo relativo ai canoni non dichiarati, un contratto di comodato con data pregressa e di registrarlo tempestivamente pagando le sanzioni ma sfruttando la retroattività dei suoi effetti (circa 450 euro tra imposta e sanzioni).
Il quesito che ho da fare è specifico ma non riguarda la questione TUIR (credito d'imposta per redditi dichiarati non percepiti solo per locazioni abitative)e la legittimità di quella soluzione transattiva di aggiramento. Il quesito che faccio riguarda il comodato: premesso che non c'è l'obbligo di forma scritta vorrei trovare il modo di dimostrare che quanto avvenuto tra le parti ha le caratteristiche di un comodato verbale, quindi senza dover fare questa cosa stupida di spendere altri soldi per carte comunque attaccabili in caso di contenzioso (anche se il consulente mi garantisce che la forma scritta tutela meglio nei confronti della cosiddetta "presunzione di cessione a titolo oneroso" che il Fisco fa a priori).
Forse viene in aiuto il D.P.R.441/97 che, in merito alla suddetta "presunzione", precisa che "occorre fornire la prova della consegna in comodato (o a qualsiasi altro titolo non traslativo della proprieta`) dei beni mobili precedentemente acquistati, prodotti o importati,qualora il relativo contratto non sia stato stipulato in forma scritta." Alcune prove possibili sono — annotazione sul libro giornale o su altro libro tenuto a norma del codice civile;— annotazione su apposito registro tenuto a norma dell’art. 39 del D.P.R. n. 633/1972;
— emissione del documento di trasporto con relativa causale «comodato d’uso»;— annotazione su uno dei registri Iva.
Tuttavia questa disciplina riguarda i beni mobili.
Dunque la domanda (grazie a chi ha avuto la pazienza di seguirmi fin qui): avete da suggerirmi qualcosa? posso, in sede di contenzioso con l'AdE, rifarmi al DPR 441/97 producendo prove di comodato verbale? se si, che tipo di prove mi consigliate e, magari, in base a quali normative?
RF

 

[giuseppepiantino@libero.i]

tutto ciò che hai correttamente citato riguarda i beni mobili, mentre invece ritengo che per i beni immobili occorra la forma scritta.
concordo quindi con il consiglio del consulente fiscale dato a gennaio 2013.
ciao

 

[raffaelefarina]

tutto ciò che hai correttamente citato riguarda i beni mobili, mentre invece ritengo che per i beni immobili occorra la forma scritta.

-non c'è obbligo di forma scritta per il comodato (art. 1350 CC)
-se ti riferisci invece all'obbligo di registrazione è vero ma solo nel caso in cui il comodato sia stato messo per iscritto...perchè appunto il comodato è legittimo anche se solo verbale.

concordo quindi con il consiglio del consulente fiscale dato a gennaio 2013.
ciao[/QUOTE]
ho comunque trovato una soluzione economica che necessita tuttavia di confronto esperto.
Mi rifaccio al DPR 131/86 (Testo Unico Imposte Registro).
ART.3 "[1] Sono soggetti a registrazione i contratti verbali:
a) di locazione o affitto...b) di trasferimento e di affitto di aziende...[2] Per gli altri contratti verbali si applicano le disposizioni dell'art. 22." Quindi per il comodato verbale non è necessaria forma scritta.
ART.22 Enunciazione di atti non registrati. "1. Se in un atto sono enunciate disposizioni contenute in atti scritti o
contratti verbali non registrati e posti in essere fra le stesse parti intervenute nell'atto che contiene la enunciazione, l'imposta si applica anche alle disposizioni enunciate. Se l'atto enunciato era soggetto a registrazione in termine fisso e' dovuta anche la pena pecuniaria di cui all'art.69." Cioè, nel momento stesso in cui fai una qualsiasi dichiarazione scritta in cui citi il comodato verbale allora sei tenuto alla registrazione. Tuttavia... il comma seguente offre una via d'uscita se tale dichiarazione è fatta nel momento in cui il comodato ha cessato i suoi effetti. "2. L'enunciazione di contratti verbali non soggetti a registrazione in termine fisso non da' luogo all'applicazione dell'imposta quando gli effetti delle disposizioni enunciate sono gia' cessati o cessano in virtu' dell'atto che contiene l'enunciazione.
In sostanza per il mio problema basta fare un atto di cessazione di comodato verbale. In tal modo avrò a disposizione un documento scritto (posso anche autenticarlo) che ha un attimino di valore probatorio in più rispetto a delle dichiarazioni verbali e avrò evitato di spendere soldi per registrazione e sanzioni.