Cessione Immobile strumentale da SAS a SRL. 38 anni di attività commerciale

[Maak]

Buongiorno,

stiamo per cedere ad una SRL un immobile strumentale che ha lavorato come albergo incessantemente dal 1986 ad oggi, quasi 38 anni. Anzi, in realtà molto di più perchè l'abbiamo costruito nel 1974, la mia famiglia ha sempre operato come albergo e comunque nel 1986 si è cambiata forma societaria ed è diventata una SAS.

Adesso delle cose che neanche il commercialista consultato era a conoscenza. Che ne pensate?

Spulciando un po' di leggi ho verificato:

all'art. 81, comma 1, del TUIR, la plusvalenza realizzata dalla cessione di beni immobili è assoggettata a tassazione a titolo di reddito di capitale. Tuttavia, l'art. 86, comma 1, lettera b), del TUIR prevede un'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze per le cessioni di beni immobili strumentali se:

• l'immobile è stato utilizzato per l'esercizio dell'impresa o della professione per almeno 5 anni;
• la cessione avviene entro il periodo di imposta in cui si verifica la destinazione non più strumentale dell'immobile.

Interpello n. 465 del 2023

Oggetto: Cessione di immobile strumentale albergo a società che lo demolisce e lo trasforma in appartamento

Con l'interpello in esame, una società a responsabilità limitata (S.r.l.) chiede di conoscere se, in caso di cessione di un immobile strumentale albergo a una società che, successivamente, lo demolisce e lo trasforma in un edificio residenziale, la S.r.l. cedente possa beneficiare dell'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze ai fini IRPEF ai sensi dell'art. 86, comma 1, lettera b), del TUIR.

L'Agenzia delle Entrate, richiamando la propria circolare n. 32/E del 2008, ha chiarito che l'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze prevista dall'art. 86, comma 1, lettera b), del TUIR, si applica anche alle cessioni di immobili strumentali che, dopo la cessione, sono demoliti o trasformati in immobili non strumentali. La circostanza che l'immobile, dopo la cessione, sia demolito o trasformato in immobili non strumentali non è rilevante ai fini dell'applicazione dell'esenzione.

In conclusione, la S.r.l. cedente può beneficiare dell'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze in caso di cessione dell'immobile albergo, anche se il nuovo acquirente lo demolisce e cambia la destinazione d'uso.

Data di pubblicazione: 20 luglio 2023


Interpello n. 552 del 2023

Oggetto: Cessione di immobile strumentale albergo a società a s.a.s. che lo demolisce e lo trasforma in appartamento

Con l'interpello in esame, una società a responsabilità semplice (S.a.s.) chiede di conoscere se, in caso di cessione di un immobile strumentale albergo a una società a s.a.s. che, successivamente, lo demolisce e lo trasforma in un edificio residenziale, la S.a.s. cedente possa beneficiare dell'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze ai fini IRPEF ai sensi dell'art. 86, comma 1, lettera b), del TUIR.

L'Agenzia delle Entrate, richiamando la propria circolare n. 32/E del 2008, ha chiarito che l'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze prevista dall'art. 86, comma 1, lettera b), del TUIR, si applica anche alle cessioni di immobili strumentali che, dopo la cessione, sono demoliti o trasformati in immobili non strumentali. La circostanza che l'immobile, dopo la cessione, sia demolito o trasformato in immobili non strumentali non è rilevante ai fini dell'applicazione dell'esenzione.

In conclusione, la S.a.s. cedente può beneficiare dell'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze in caso di cessione dell'immobile albergo, anche se il nuovo acquirente lo demolisce e cambia la destinazione d'uso.

Data di pubblicazione: 27 luglio 2023

Interpello n. 675 del 2023

Oggetto: Cessione di immobile strumentale albergo da S.a.s. a S.r.l.

Con l'interpello in esame, una società a responsabilità semplice (S.a.s.) chiede di conoscere se, in caso di cessione di un immobile strumentale albergo a una società a responsabilità limitata (S.r.l.), la S.a.s. cedente possa beneficiare dell'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze ai fini IRPEF ai sensi dell'art. 86, comma 1, lettera b), del TUIR.

L'Agenzia delle Entrate, richiamando la propria circolare n. 32/E del 2008, ha chiarito che l'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze prevista dall'art. 86, comma 1, lettera b), del TUIR, si applica anche alle cessioni di immobili strumentali che, dopo la cessione, sono demoliti o trasformati in immobili non strumentali. La circostanza che l'immobile, dopo la cessione, sia demolito o trasformato in immobili non strumentali non è rilevante ai fini dell'applicazione dell'esenzione.

In conclusione, la S.a.s. cedente può beneficiare dell'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze in caso di cessione dell'immobile albergo, anche se il nuovo acquirente lo demolisce e cambia la destinazione d'uso.

Data di pubblicazione: 28 agosto 2023

 

[STUDIOCEL]

Buongiorno,

stiamo per cedere ad una SRL un immobile strumentale che ha lavorato come albergo incessantemente dal 1986 ad oggi, quasi 38 anni. Anzi, in realtà molto di più perchè l'abbiamo costruito nel 1974, la mia famiglia ha sempre operato come albergo e comunque nel 1986 si è cambiata forma societaria ed è diventata una SAS.

Adesso delle cose che neanche il commercialista consultato era a conoscenza. Che ne pensate?

Spulciando un po' di leggi ho verificato:

all'art. 81, comma 1, del TUIR, la plusvalenza realizzata dalla cessione di beni immobili è assoggettata a tassazione a titolo di reddito di capitale. Tuttavia, l'art. 86, comma 1, lettera b), del TUIR prevede un'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze per le cessioni di beni immobili strumentali se:

• l'immobile è stato utilizzato per l'esercizio dell'impresa o della professione per almeno 5 anni;
• la cessione avviene entro il periodo di imposta in cui si verifica la destinazione non più strumentale dell'immobile.

Interpello n. 465 del 2023

Oggetto: Cessione di immobile strumentale albergo a società che lo demolisce e lo trasforma in appartamento

Con l'interpello in esame, una società a responsabilità limitata (S.r.l.) chiede di conoscere se, in caso di cessione di un immobile strumentale albergo a una società che, successivamente, lo demolisce e lo trasforma in un edificio residenziale, la S.r.l. cedente possa beneficiare dell'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze ai fini IRPEF ai sensi dell'art. 86, comma 1, lettera b), del TUIR.

L'Agenzia delle Entrate, richiamando la propria circolare n. 32/E del 2008, ha chiarito che l'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze prevista dall'art. 86, comma 1, lettera b), del TUIR, si applica anche alle cessioni di immobili strumentali che, dopo la cessione, sono demoliti o trasformati in immobili non strumentali. La circostanza che l'immobile, dopo la cessione, sia demolito o trasformato in immobili non strumentali non è rilevante ai fini dell'applicazione dell'esenzione.

In conclusione, la S.r.l. cedente può beneficiare dell'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze in caso di cessione dell'immobile albergo, anche se il nuovo acquirente lo demolisce e cambia la destinazione d'uso.

Data di pubblicazione: 20 luglio 2023


Interpello n. 552 del 2023

Oggetto: Cessione di immobile strumentale albergo a società a s.a.s. che lo demolisce e lo trasforma in appartamento

Con l'interpello in esame, una società a responsabilità semplice (S.a.s.) chiede di conoscere se, in caso di cessione di un immobile strumentale albergo a una società a s.a.s. che, successivamente, lo demolisce e lo trasforma in un edificio residenziale, la S.a.s. cedente possa beneficiare dell'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze ai fini IRPEF ai sensi dell'art. 86, comma 1, lettera b), del TUIR.

L'Agenzia delle Entrate, richiamando la propria circolare n. 32/E del 2008, ha chiarito che l'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze prevista dall'art. 86, comma 1, lettera b), del TUIR, si applica anche alle cessioni di immobili strumentali che, dopo la cessione, sono demoliti o trasformati in immobili non strumentali. La circostanza che l'immobile, dopo la cessione, sia demolito o trasformato in immobili non strumentali non è rilevante ai fini dell'applicazione dell'esenzione.

In conclusione, la S.a.s. cedente può beneficiare dell'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze in caso di cessione dell'immobile albergo, anche se il nuovo acquirente lo demolisce e cambia la destinazione d'uso.

Data di pubblicazione: 27 luglio 2023

Interpello n. 675 del 2023

Oggetto: Cessione di immobile strumentale albergo da S.a.s. a S.r.l.

Con l'interpello in esame, una società a responsabilità semplice (S.a.s.) chiede di conoscere se, in caso di cessione di un immobile strumentale albergo a una società a responsabilità limitata (S.r.l.), la S.a.s. cedente possa beneficiare dell'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze ai fini IRPEF ai sensi dell'art. 86, comma 1, lettera b), del TUIR.

L'Agenzia delle Entrate, richiamando la propria circolare n. 32/E del 2008, ha chiarito che l'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze prevista dall'art. 86, comma 1, lettera b), del TUIR, si applica anche alle cessioni di immobili strumentali che, dopo la cessione, sono demoliti o trasformati in immobili non strumentali. La circostanza che l'immobile, dopo la cessione, sia demolito o trasformato in immobili non strumentali non è rilevante ai fini dell'applicazione dell'esenzione.

In conclusione, la S.a.s. cedente può beneficiare dell'esenzione dall'imposta sulle plusvalenze in caso di cessione dell'immobile albergo, anche se il nuovo acquirente lo demolisce e cambia la destinazione d'uso.

Data di pubblicazione: 28 agosto 2023

mahhhh...strani numeri interpelli..,strano comma 1 lettera b art 86.....strana circolare 32/e 2008...

...tutto ciò ha un fondamento o te li sei inventati....???

 

[gianni1968]

simili operazioni non sono il mio pane quotidiano, per esperienza diretta in azienda posso solo riferire che x mitigare l'impatto fiscale sulle plusvalenze da cessioni di immobili, una soluzione potrebbe essere la rivalutazione degli stessi con pagamento della relativa imposta. Altro non so però nel caso specifico.

 

[Maak]

mahhhh...strani numeri interpelli..,strano comma 1 lettera b art 86.....strana circolare 32/e 2008...

...tutto ciò ha un fondamento o te li sei inventati....???

Beh, inventati no.

Ad ogni modo la vendita ci sarà tra qualche mese, eventualmente, ho tutto il tempo di fare una ricerca vera con il commercialista su questa situazione.

Poi magari vi faccio sapere, in spirito, collaborativo...

 

[Maak]

simili operazioni non sono il mio pane quotidiano, per esperienza diretta in azienda posso solo riferire che x mitigare l'impatto fiscale sulle plusvalenze da cessioni di immobili, una soluzione potrebbe essere la rivalutazione degli stessi con pagamento della relativa imposta. Altro non so però nel caso specifico.

Temo che la rivalutazione sia un bagno di sangue. Praticamente essendo una attività di quasi 50 anni, lo abbiamo quasi utilizzato tutta per l'ammortamento. Cmq vedremo anche questa.

 

[STUDIOCEL]

Be se vuoi dicci dove hai preso questi numeri... così, in spirito collaborativo..

 

[Maak]

Be se vuoi dicci dove hai preso questi numeri... così, in spirito collaborativo..

Sono un informatico... ma non hai accesso a questi dati? Comunque quando avrò giudizi certi da parte del commercialista e magari da un tributarista lo dirò qui. Il problema è che ci vorrà un po' di tempo.
Non essendo un commercialista o un tributarista posso solo prendere nozioni in giro e girarle a chi fa di mestiere questo lavoro.

Ho qui anche un apporto della Cassazione:

Sentenza della Corte di Cassazione n. 30663 del 2023

Premesso

La Corte d'Appello di Roma, con sentenza n. 12190 del 2022, ha confermato la sentenza di primo grado che aveva rigettato l'appello proposto dall'Agenzia delle Entrate avverso un avviso di liquidazione emesso nei confronti di una società in accomandita semplice (Sas), operante nel settore alberghiero, per la tassazione della plusvalenza realizzata dalla cessione di un immobile strumentale, acquistato nel 1993 e utilizzato per l'esercizio dell'attività alberghiera.

La Sas aveva sostenuto che la plusvalenza realizzata dalla cessione dell'immobile era non imponibile ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera c-bis), del testo unico delle imposte sui redditi (Tuir), che prevede l'esenzione dalla tassazione delle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquisiti da più di 30 anni.

L'Agenzia delle Entrate, invece, aveva sostenuto che la disposizione in esame non si applicava alla Sas, in quanto soggetto imprenditore.

Motivi della decisione

La Corte di Cassazione, nel rigettare il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, ha affermato che la disposizione di cui all'articolo 67, comma 1, lettera c-bis), Tuir si applica a tutti i soggetti, compresi i soggetti imprenditori, che hanno posseduto l'immobile strumentale per un periodo di tempo superiore a 30 anni.

La Corte ha chiarito che la disposizione in esame ha natura agevolativa, finalizzata a favorire il ricambio generazionale delle imprese, e che pertanto deve essere interpretata in modo estensivo.

In particolare, la Corte ha affermato che la nozione di "soggetti non imprenditori" di cui alla disposizione in esame non deve essere intesa in senso restrittivo, ma deve essere estesa a tutti i soggetti che non esercitano in modo continuativo e professionale attività di impresa, compresi i soggetti che esercitano in modo discontinuo o saltuario attività imprenditoriale.

Conclusioni

In base alla sentenza della Cassazione, la plusvalenza da cessione di immobile strumentale posseduto da più di 30 anni è non imponibile, anche se il soggetto che cede l'immobile è un soggetto imprenditore.

Pertanto, la società in accomandita semplice che ha posseduto un immobile strumentale per un periodo di tempo superiore a 30 anni può beneficiare dell'esenzione dalla tassazione della plusvalenza che realizzerà dalla cessione dell'immobile.