Accertamenti acquisto box tra privati

[RRino]

Buongiorno,
sono in trattativa per l'acquisto di un box auto da 32 mq in zona centrale. Con il proprietario ci siamo accordati per 45000 euro, prezzo "scontato" in quanto il venditore necessità di liquidità. L'intermediario immobiliare ci ha però fortemente allarmati affermando quanto segue:
il box è stato acquistato direttamente dal costruttore nel 2011 per 70000 euro da tre fratelli, nel 2017 uno dei tre ('lattuale proprietario) ha acquistato i 2/3 dagli altri due per 45000 euro: l'agenzia delle entrate farà sicuramente un accertamento e scatteranno sanzioni etc. etc.
Rischio effettivamente sanzioni e quant'altro pur avendo concordato di pagare completamente in modo tracciabile ed avendo una motivazione a mio avviso valida per il prezzo da affare?

 

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credo che l'accertamento possa essere probabile

 

[Rocco]

Gli accertamenti che potrebbero scattare in questi casi in capo all'acquirente (in solido con la parte venditrice) sono quelli riguardanti il (maggior) valore sul quale calcolare le cd. "imposte d'atto" (imposta di registro, ipotecaria, ecc.) ai sensi dell'art. 51 del DPR 131/86.
Per evitare di incorrere in tale situazione a mio avviso le strade sarebbero due:
1) far periziare l'immobile, allegare la perizia all'atto di compravendita immobiliare e liquidare le suddette imposte su tale valore. L'AdE in caso di accertamento dovrebbe sconfessare la perizia, cosa un pò complicata.
2) Liquidare le suddette imposte prendendo in considerazione i valori OMI, che rappresentano valori di mercato ammissibili per l'AdE quale base imponibile per la liquidazione delle imposte d'atto.
La prima ipotesi è certamente più onerosa rispetto alla seconda, ma mette maggiormente a riparo il contribuente.
Un'ultima precisazione: corrispettivo di (compra)vendita e valore quale base imponibile delle imposte d'atto sono due grandezze diverse, possono essere sì coincidenti ma sono grandezze diverse.
Saluti.

 

[RRino]

Grazie per le risposte.

 

[gianni1968]

Buongiorno, per esperienza diretta (e soldi spesi successivamente all'atto di vendita per le "fantasie" dell'ADE), ti raccomando di seguire i suggerimenti di Rocco (che saluto) - i valori OMI per quanto attendibili non possono essere presi quale unico riferimento, a mio parere la perizia di un tecnico iscritto ad apposito albo dà maggiori garanzie

 

[STUDIOCEL]

Salvo sempre la possibilità di applicazione del regime opzionale di determinazione della base imponibile per le imposte di registro, ipotecarie e catastali nel caso risulti individuabile, in modo certo, il rapporto di accessorietà della pertinenza rispetto al bene principale, che deve necessariamente essere un immobile a uso abitativo