Con la pubblicazione in GU (n.147 del 26/06/2012) del cd decreto crescita e sviluppo (DL 83/2012) si interviene nuovamente sul regime IVA applicabile alle locazioni e cessioni di fabbricati ad uso abitativo e strumentale (art. 10 c. 1, nn. 8, 8-bis e 8-ter DPR 633/72)
Si rammenta che le nuove disposizioni decorrono 26/06/2012 (data di entrata in vigore del DL 83/2012)
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Con il cd “decreto crescita” (art. 9, DL 83/2012) modificando nuovamente l’art. 10 co. 1 n. 8-bis) del DPR 633/72, si dispone che sono imponibili ai fini IVA:
Attenzione: si ricorda che la qualifica viene assunta anche laddove i lavori siano affidati a terzi in appalto (attiene al soggetto che si assume il rischio d'impresa nell'intervento immobiliare).
In tal modo (rispetto alle modifiche del DL liberalizzazioni) l’imponibilità IVA non è più limitata:
- al quinquennio
- in caso di cessioni effettuate oltre il quinquennio, ai fabbricati locati per un periodo non inferiore a 4 anni in attuazione di piani di edilizia residenziale convenzionata ovvero destinati ad alloggi sociali (ex DM 22.4.2008).
Restano in ogni caso esenti IVA le cessioni di fabbricati abitativi effettuate da imprese diverse da quelle che li hanno costruiti o ristrutturati (comprese le cessioni effettuate dalle imprese di mera rivendita immobiliare).
Con il cd “decreto crescita” (art. 9, DL 83/2012) modificando nuovamente l’art. 10 co. 1 n. 8 del DPR 633/72, si prevede la possibilità di esercitare l’opzione per l’imponibilità IVA (in luogo del regime “naturale” di esenzione):
Attenzione: il DL 83/2012, ha “aggiornato” il n. 127-duodevicies), Tabella A, Parte III, DPR n. 633/72 che dispone l’applicazione dell’aliquota IVA ridotta del 10% relativamente alle locazioni degli immobili in esame.
Viene meno così (rispetto a quanto previsto dal DL liberalizzazioni) l’imponibilità Iva delle locazioni, di durata almeno quadriennale, effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata.
Pertanto, le imprese costruzione/ristrutturazione potranno ora sempre optare per l’imponibilità IVA, evitando così l’indetraibilità dell’Iva relativa agli acquisti effettuati per la realizzazione o ristrutturazione degli stessi immobili.
Considerato che l’opzione è riservata alle imprese di costruzione/ristrutturazione, qualora un’immobiliare di gestione acquisti un fabbricato abitativo destinato alla locazione o vendita l’eventuale affitto sarà esente Iva.
Vantaggi del nuovo regime
Le imprese di costruzione/ristrutturazione che locano fabbricati invenduti possono trarre vantaggio dalla rinuncia al regime di esenzione (finora obbligatorio) in quanto ciò permette di evitare:
La cessione di fabbricati strumentali risulta:
- in generale: esente ai fini Iva
- eccezione: imponibile ai fini Iva se effettuata dalle imprese di costruzione o dall’impresa che ha eseguito (anche tramite appalto) interventi di recupero entro 5 anni (anziché i previgenti 4 anni) dalla data di ultimazione della costruzione o dell’ intervento
- opzione Iva nell’atto: per le cessioni effettuate:
è possibile optare, in sede di rogito, per l’ applicazione dell’ imponibilità Iva.
Esenzione
Una importante novità riguarda la soppressione delle ipotesi di imponibilità obbligatoria (art. 10 n. 8-ter, DPR 633/72) riguardanti le cessioni effettuate nei confronti:
- dei soggetti passivi con un pro-rata di deducibilità massima pari al 25%
- dei privati.
Pertanto, le vendite di fabbricati strumentali a:
possono essere effettuate in regime di esenzione Iva dalle imprese non costruttrici o da quelle che le hanno costruite/ristrutturate oltre il quinquennio.
Locazione dei fabbricati strumentali
Per quanto riguarda la locazione dei fabbricati strumentali è prevista, in generale, l’esenzione IVA, salvo l’opzione per l’imponibilità da parte locatore nel relativo contratto.
Analogamente alla cessione, la principale novità riguarda la soppressione dell’ imponibilità obbligatoria riguardanti le locazioni nei confronti:
- dei soggetti passivi con diritto di detrazione non superiore al 25%;
- dei privati.
Pertanto, anche tali locazioni sono ora esenti, salvo opzione per l’imponibilità Iva.
Con il DL crescita viene inoltre “aggiornata” la lett. a-bis) dell’art. 17, c. 6 del DPR 633/72 prevedendo che il regime del reverse charge (in luogo dell'Iva applicata in fattura) si applichi nei confronti degli acquirenti soggetti passivi Iva:
Occorre precisare che, contrariamente a quanto da alcuni commentatori, la facoltà introdotta dall’ art. 57 del DL 1/2012 non è stata soppressa dal recente decreto crescita.
Tale norma, come si ricorderà, ha integrato l'art. 36, comma 3 del DPR 633/72 stabilendo la facoltà di optare per l'applicazione separata dell'imposta anche qualora i soggetti effettuano:
Opzione: va ordinariamente comunicata all'ufficio nel quadro VO della dichiarazione Iva relativa all'anno precedente o nella dichiarazione di inizio dell'attività.
Pertanto, al fine di evitare distorsioni nell'applicazione dell'imposta sarà possibile separare:
- le cessioni esenti in regime pro-rata (indetraibilità Iva)
- dalle cessioni (imponibili e detraibili) dei fabbricati ad uso abitativo/strumentale
consentendo così di “neutralizzare” gli effetti del meccanismo del pro-rata di detraibilità.
L’esercizio dell’ opzione comporta però alcuni vincoli tra i quali:
Detto ciò, si ritiene che la nuova disciplina introdotta dal cd decreto crescita per le cessioni dei fabbricati abitativi possa avere come effetto quello di ridurre l’ interesse per l’ opzione della separata imposta in quanto tali imprese potranno vendere sempre in regime di imponibilità Iva. Restano, tuttavia, destinatari privilegiati dell’applicazione della separata imposta le imprese di trading immobiliare che potranno utilmente separate le vendite esenti di fabbricati abitativi dalle vendite imponibile dei fabbricati strumentali per natura.