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La gestione delle spese condominiali è il terreno più delicato e conflittuale dell’attività dell’amministratore. La corretta applicazione dei criteri di ripartizione è essenziale per prevenire contestazioni, tutelare i diritti dei condomini e garantire una gestione equilibrata e trasparente.
Questa II edizione aggiornata della Guida alla ripartizione delle spese condominiali, curata da Giuseppe Bordolli, offre un quadro completo e pratico delle regole civilistiche, delle novità legislative e dei più recenti orientamenti giurisprudenziali.
Il volume affronta con chiarezza:
• i principi generali che regolano gli obblighi di contribuzione;
• i criteri legali e convenzionali di riparto, con attenzione alla derogabilità;
• la suddivisione delle spese relative a parti comuni, scale, ascensori, balconi, lastrici solari e impianti;
• i temi complessi della termoregolazione e contabilizzazione del calore, alla luce delle modifiche introdotte dal d.lgs. 73/2020;
• le modalità di recupero dei crediti condominiali, aggiornate al Decreto Bollette 2025.
Un manuale operativo e di immediata consultazione, che unisce rigore giuridico ed esempi pratici, diventando uno strumento indispensabile per l’amministratore di condominio che voglia gestire in modo efficace, sicuro e conforme alla normativa ogni aspetto legato alle spese.
PRINCIPALI ARGOMENTI
◾ Principi generali e criteri di ripartizione
◾ Parti comuni, scale, ascensori, balconi e lastrici solari
◾ Impianti condominiali: idrico, elettrico, riscaldamento, fognario
◾ Termoregolazione e contabilizzazione del calore
◾ Clausole contrattuali e deroghe ai criteri legali
◾ Recupero crediti e gestione dei condomini morosi
◾ Novità introdotte dal Decreto Bollette 2025
Libro di carta di 342 pagine
Giuseppe Bordolli
Consulente condominialista. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare; è collaboratore delle maggiori riviste di diritto immobiliare. Autore e coautore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli e commenti note a sentenza. È collaboratore di Diritto.it e di altri portali giuridici dedicati alle problematiche del settore immobiliare. È coordinatore della collana Condomino.
Introduzione
CAPITOLO I – Le spese: i principi generali
1.1 L’obbligo dei condomini di contribuire alle spese: il fondamento
1.2 La distinzione tra le spese
1.2.1 Spese (necessarie) di manutenzione ordinaria
1.2.2 Spese (necessarie) di manutenzione straordinaria
1.2.3 Manutenzione e riparto di competenze
1.2.4 Spese e commissioni lavori o consigli di condominio
1.2.5 Spese straordinarie di notevole entità
1.2.6 Spese (utili) per le innovazioni. Le innovazioni gravose e voluttuarie
1.2.7 Il fondo spese per le opere straordinarie
1.2.8 Spese legali: il dissenso alla lite
1.3 Le spese sostenute dal singolo condomino: l’articolo 1134 c.c.
1.3.1 L’urgenza
1.3.2 Articolo 1134 c.c. e casistica pratica
1.3.3 Onere della prova ed articolo 1134 c.c.
1.4 Impianti sportivi costruiti dal condominio e diritto al rimborso
1.5 Le spese anticipate dall’amministratore
1.5.1 Amministratore di condominio e spese straordinarie non autorizzate
1.5.2 La ratifica delle spese straordinarie non autorizzate
1.6 Le spese fra venditore ed acquirente
1.6.1 La nascita dell’obbligo delle spese ordinarie
1.6.2 La nascita dell’obbligo delle spese straordinarie
1.6.3 Spese e rapporto tra alienante ed acquirente
1.6.4 La nuova solidarietà tra alienante ed acquirente
1.6.5 Recupero crediti del terzo e art. 63 disp. att. c.c.
1.7 Danni e compravendita
1.8 Gli altri soggetti obbligati: premessa
1.8.1 Locatori e conduttori
1.8.2 Usufruttuari e nudi proprietari
1.8.3 Utilizzatore, società di leasing e condominio
1.8.4 Eredi del condomino. La rinuncia all’eredità
1.8.5 L’aggiudicatario: l’appartamento acquistato all’asta
1.9 Il luogo del pagamento delle spese
1.10 Il tempo del pagamento. Il ritardo nel pagamento in attesa della risoluzione del contratto con l’appaltatore
1.10.1 Il pagamento in contanti: il rifiuto dell’amministratore
1.11 La prescrizione
1.12 Il pagamento dei terzi: la sussistenza o meno del vincolo di solidarietà
1.12.1 Il contrasto giurisprudenziale
1.12.2 La soluzione delle Sezioni Unite: la parziarietà
1.12.3 La nuova solidarietà attenuata dopo la riforma
1.12.4 Il risarcimento dei danni derivanti dalla gestione condominiale
1.13 Esonero dalle spese e clausola contrattuale del regolamento di condominio
1.14 L’eccezione d’inadempimento: condomino che non paga se il condominio non ripara un impianto o una parte comune
1.15 Il legittimo rifiuto: spese per opere abusive
1.16 Le spese personali
1.17 I danni da custodia
1.18 Crediti e debiti verso il condominio: la compensazione
1.19 Spese condominiali e rent to buy
1.20 Spese condominiali e separazione e divorzio
1.21 Spese condominiali e leasing abitativo
1.22 Le transazioni sulle spese
1.23 Agevolazioni fiscali, morosità, spese condominiali
1.24 Prestazioni dei condomini ed esenzione dalle spese
CAPITOLO II – I criteri legali di ripartizione delle spese condominiali
2.1 L’art. 1123 c.c. in generale
2.1.1 La diversa convenzione: la deroga ai criteri legali
2.1.2 Delibere condominiali e deroghe ai criteri regolamentari di ripartizione delle spese
2.1.3 L’intervento delle Sezioni Unite (Cass., n. 9839/2021)
2.1.4 Il criterio di ripartizione delle spese in millesimi (o indici alternativi)
2.1.5 I valori non espressi in millesimi
2.1.6 La tabella dei millesimi di proprietà: definizione e funzione
2.1.7 Mancanza delle tabelle e rifiuto di pagare le spese condominiali
2.1.8 Approvazione e modifica della tabella di proprietà prima dell’intervento delle Sezioni Unite (Cass., sez. un., n. 18477/2010): il consenso unanime
2.1.9 L’intervento delle Sezioni Unite (Cass., sez. un., n. 18477/2010)
2.1.10 Approvazione, revisione e rettifica delle tabelle non contrattuali: la conferma dei principi delle Sezioni Unite
2.1.11 Tabelle e modifica della destinazione d’uso di una unità immobiliare
2.1.12 Le tabelle “contrattuali”
2.1.13 Tabelle errate o da modificare e restituzione di somme pagate in eccesso
2.1.14 Tabelle approvate per facta concludentia
2.2 L’art. 1123, comma 2, in generale
2.3 L’art. 1123, comma 3, in generale
2.3.1 Il condominio parziale in generale
2.3.2 Condominio parziale e conseguenze sulla ripartizione delle spese
2.3.3 L’applicazione pratica dell’art. 1123, comma 3, c.c.
2.3.4 Condominio parziale e delibera adottata da un’assemblea condominiale alla quale partecipano tutti i condomini
2.3.5 La scissione dal condominio maggiore: un’operazione non consentita
CAPITOLO III – Parti comuni e spese
3.1 Opere sottostanti al piano terreno
3.1.1 Suolo e sottosuolo
3.1.2 Terrapieni ed opere di rafforzamento
3.1.3 L’intercapedine
3.1.4 Il vespaio
3.1.5 Piani cantinati
3.1.6 Fondazioni
3.2 Le parti comuni di accesso al condominio: androne o andito e portoni d’ingresso
3.2.1 Spese per l’androne e proprietari dei locali terranei dello stabile condominiale
3.2.2 Cassette postali
3.2.3 Vestiboli
3.3 Le spese per gli elementi strutturali del caseggiato: i muri perimetrali
3.3.1 Muro perimetrale che delimita il condominio da un altro
3.3.2 Muro di proprietà del singolo condomino e muro che delimita i giardini
3.3.3 Facciate e contorni lapidei
3.3.4 Pannelli frangisole e pensiline
3.3.5 Spese ponteggi
3.3.6 Pilastri, architravi e pannelli di riempimento
3.4 Le coperture dell’edificio
3.4.1 Tetto o lastrico comune
3.4.2 Tetto che non è sovrastante ad alcune unità immobiliari del caseggiato ma è destinato anche alla protezione dell’atrio comune
3.4.3 Tetto costituito da due corpi distinti
3.4.4 Tetto condominio orizzontale
3.4.5 Abbaini e lucernari
3.4.6 Gronde e pluviali: il problema della riparazione dei tratti pluviali posti nel giardino di uno dei condomini
3.4.7 Sottotetto
3.5 Le spese per gli spazi esterni comuni: il cortile
3.5.1 Il giardino condominiale
3.5.2 Muri di contenimento di giardini pensili
3.6 La spesa per l’attività di custodia e vigilanza delle parti comuni: il servizio di portierato
3.6.1 Locale per la portineria e alloggio del portiere
3.6.2 Il servizio di guardiania
CAPITOLO IV – Scale e ascensore: le spese
4.1 Premessa
4.2 Il criterio di ripartizione delle scale
4.3 Tabelle scale
4.4 La titolarità delle scale: il problema dei proprietari dei negozi, botteghe o locali con accesso dalla strada
4.5 Il sottoscala
4.6 I pianerottoli
4.7 Lucernario, controlucernario, finestre delle scale ed altri accessori
4.8 La “cassa” delle scale e murature
4.9 Il prolungamento della scala
4.10 I torrini delle scale
4.11 Condominio multiscale
4.12 Scale di accesso alle cantine
4.13 La spesa per la pulizia ed illuminazione delle scale
4.14 Spesa per le scale e diversa convenzione
4.15 La pulizia delle scale a turno
4.16 Pulizia extra delle scale per colpa del condomino
4.17 Esempio tabella scale
4.18 Le spese per la gestione dell’ascensore
4.19 Spese per l’adeguamento a norma di legge
4.20 La sostituzione dell’ascensore
4.21 Installazione ex novo dell’ascensore e successiva manutenzione: i criteri di spesa
4.22 Installazione dell’ascensore da parte di uno condomino
4.23 Installazione dell’ascensore e abbattimento delle barriere architettoniche
4.24 Spesa per la gestione dell’ascensore e diversa convenzione: l’esenzione dalle spese
4.25 Condomini con unità immobiliari al piano terreno e spese per le scale e l’ascensore
4.26 I condomini del piano terra con accesso autonomo dalla strada
4.27 Il prolungamento dell’ascensore
CAPITOLO V – L’art. 1125 c.c. e il problema dei balconi
5.1 Premessa
5.2 L’ambito di applicazione dell’articolo 1125 c.c.
5.3 La comproprietà della soletta: conseguenze
5.4 Le spese spettanti in parti uguali
5.5 Le spese a carico del proprietario del piano superiore
5.6 Le spese gravanti sul proprietario del piano inferiore
5.7 Il solaio che divide la proprietà del singolo da una parte comune
5.8 Cortile o giardino posto a copertura di box o altri locali interrati
5.9 Solaio divisorio tra proprietà del singolo e parte comune (porticato, androne, ecc.)
5.10 I balconi incassati e l’articolo 1125 c.c.
5.11 I balconi aggettanti: inapplicabilità dell’articolo 1125 c.c.
5.12 Balconi aggettanti, caduta pezzi d’intonaco e spese per mantovana
5.13 Le componenti comuni dei balconi: gli elementi decorativi della facciata
5.14 Le spese per la sostituzione dei divisori e delle ringhiere dei balconi che contribuiscono al decoro del caseggiato
5.15 Derogabilità del criterio stabilito dall’art. 1125 c.c.
CAPITOLO VI – Lastrici solari e terrazze a livello: le spese
6.1 Premessa
6.2 Lastrico solare di proprietà o uso esclusivo e titolo valido
6.3 Lastrico solare ad uso esclusivo e manutenzione: la competenza a decidere dell’assemblea
6.4 Lastrico solare e terrazza a livello: le differenze
6.5 Porzione aggettante di terrazza
6.6 Lastrico e tetto di proprietà esclusiva
6.7 L’uso esclusivo
6.8 La rinuncia al diritto esclusivo sul lastrico
6.9 La ripartizione della quota-parte di spesa di 1/3
6.10 La ripartizione della quota-parte di spesa di 2/3
6.11 Lastrici solari di proprietà esclusiva: ipotesi particolari
6.12 La doppia contribuzione
6.13 Unità immobiliari coperte solo parzialmente da lastrico o terrazza
6.14 La necessità del calcolo dell’incidenza: la sentenza della Cassazione n. 1451/2014
6.15 Le parti comuni coperte dal lastrico solare
6.16 Le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico
6.17 La spesa riferita al sistema di canalizzazione o di raccolta delle acque di un lastrico solare o terrazza solare
6.17.1 Le pilette dei lastrici
6.18 I danni da infiltrazioni
6.18.1 La vecchia tesi (oggi superata) delle Sezioni Unite nel 1997
6.18.2 Altre opinioni
6.18.3 La tesi attuale delle Sezioni Unite e giurisprudenza successiva conforme
6.19 Risarcimento dei danni da infiltrazioni in occasione di lavori di ristrutturazione che hanno interessato il lastrico solare
6.20 Le spese escluse dalla ripartizione ex art. 1126 c.c.
6.21 Nuove terrazze a tasca e applicazione dell’art. 1126 c.c.
6.21.1 Uso lecito del tetto comune
6.21.2 La realizzazione di una terrazza a tasca: la tesi tradizionale
6.21.3 L’ammissibilità di “ragionevoli” demolizioni del tetto: un nuovo crescente orientamento
6.21.4 Uso illecito del tetto
6.21.5 Le conseguenze sulla ripartizione delle spese
6.22 La diversa convenzione
CAPITOLO VII – Gli impianti: le spese
7.1 Premessa
7.2 L’impianto idrico
7.2.1 Impianto idrico e condominio parziale
7.2.2 Autoclave
7.2.3 Le spese per l’erogazione dell’acqua (fredda)
7.2.4 La delibera assembleare che impone l’installazione dei contatori dell’acqua negli appartamenti: una scelta obbligata
7.2.5 Agevolazioni tariffarie
7.2.6 La controversia sulla quantità di acqua consumata
7.3 Impianto elettrico
7.4 L’impianto citofonico ed il videocitofono
7.5 Impianto di videosorveglianza
7.6 Impianto fognario
7.6.1 Tubatura comune all’interno di una proprietà esclusiva
7.6.2 Le fosse biologiche
7.6.3 Tubazioni di scarico e condominio parziale
7.6.4 Allaccio nuovo bagno del singolo e spesa per modifiche all’impianto fognario
7.6.5 Impianto fognario non utilizzato e spese
7.6.6 Condutture private e braga
7.7 Impianto di riscaldamento e canne fumarie
7.7.1 Spese ordinarie e tabelle di gestione: la situazione prima del passaggio definitivo alla termoregolazione e contabilizzazione di calore
7.7.2 La termoregolazione e contabilizzazione: il quadro normativo ante riforma del condominio
7.7.3 La termoregolazione e contabilizzazione dopo il d.lgs. 4 luglio 2014, n. 102
7.7.4 I tipi di contabilizzazione: la contabilizzazione indiretta e i ripartitori
7.7.4.1 La contabilizzazione diretta
7.7.5 La spesa per l’installazione dei dispositivi per la contabilizzazione deve essere fatturata al singolo condomino o è una questione condominiale?
7.7.6 Criterio di ripartizione della spesa del riscaldamento e acqua calda a seguito dell’adozione dei sistemi di contabilizzazione: la norma UNI 10200
7.7.7 I criteri correttivi
7.7.8 Contabilizzazione e tabelle riscaldamento contenute nel regolamento
7.7.9 Nuovo criterio ex d.lgs. 141/2016: il declino della UNI 10200
7.7.10 La revisione della UNI 10200
7.7.11 Le novità introdotte dall’art. 9 d.lgs.73/2020: la UNI 10200 non obbligatoria
7.7.12 Rottura del ripartitore
7.7.13 La ripartizione delle spese (lett. d) del comma 5 dell’articolo 9 del d.lgs. 102/2014: il dibattito sviluppatosi dopo il d.lgs. n. 73/2020
7.7.14 Come ripartire le spese in concreto
7.7.15 La quota volontaria e involontaria nella contabilizzazione diretta
7.7.16 La quota volontaria ed involontaria nella contabilizzazione diretta
7.7.17 Criteri per ripartire il consumo involontario
7.8 Il distacco dal riscaldamento centralizzato e spese
7.8.1 Il notevole squilibrio termico: l’opinione della Cassazione
7.8.2 Quando si verificano i notevoli squilibri di funzionamento dal punto di vista tecnico
7.8.3 Gli aggravi di spesa
7.8.4 Il consumo involontario
7.8.5 Le spese che rimangono a carico del distaccato
7.8.6 La prova termotecnica
7.8.7 La preventiva comunicazione all’amministratore: l’articolo 1122 c.c.
7.8.8 Distacco e regolamento di condominio
7.8.9 Installazione di nuova caldaia dimensionata ed esclusione dei condomini distaccati dalla comproprietà e dalle spese
7.8.10 Distacco dal riscaldamento per taglio dei tubi da parte del condominio e restituzione delle spese di riscaldamento pagate e non dovute
7.9 Impianti obsoleti e inutili
7.10 Gli impianti sportivi nel condominio
7.11 Le antenne centralizzate
7.11.1 L’antenna analogica
7.11.2 Antenna satellitare condominiale: l’innovazione necessaria
7.12 I pannelli solari in condominio
7.13 Pannelli solari e vincolo paesaggistico
CAPITOLO VIII – Recupero crediti
8.1 Il recupero coattivo delle rate condominiali inevase
8.2 Premessa
8.3 Il ruolo dell’amministratore e dell’assemblea
8.4 Il fondo spese per la morosità
8.5 L’individuazione del debitore e il principio dell’apparenza
8.6 L’inapplicabilità del principio di apparenza
8.7 La definitiva negazione dell’apparentia iuris nel condominio. Il problema dei comproprietari
8.8 La mancata richiesta del decreto ingiuntivo. La dispensa dell’assemblea
8.9 La messa in mora
8.10 Il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo: il problema della mancanza di un piano di riparto
8.11 I presupposti per il decreto ingiuntivo
8.12 Mancanza di prove documentali sulla spesa
8.13 Le soluzioni bonarie dopo il decreto ingiuntivo
8.14 Opposizione a decreto ingiuntivo e mediazione
8.15 Opposizione a decreto ingiuntivo e impugnazione della delibera annullabile
8.16 Opposizione a decreto ingiuntivo e delibera nulla
8.17 Opposizione a decreto ingiuntivo e questioni di competenza
8.18 Opposizione a decreto ingiuntivo e tabelle errate: una necessaria precisazione
8.19 Opposizione a decreto ingiuntivo del comproprietario o coerede
8.20 Opposizione a decreto ingiuntivo e simulazione delle quietanze relative all’avvenuto pagamento delle spese condominiali
8.21 Decreto ingiuntivo e spese legali
8.22 Terzo creditore e comunicazione dei morosi
8.22.1 Dati specifici da comunicare sui condomini morosi
8.22.2 Inottemperanza all’obbligo di comunicare i nomi dei morosi
8.22.3 Questione privacy: il tribunale di Roma fornisce un chiarimento
8.22.4 I possibili danni a carico del condominio
8.22.5 Misure coercitive per inadempimento: la nuova disciplina della legge n. 69 del 2009
8.23 Creditore del condominio procedente e condomino esecutato
8.24 Il pignoramento del conto corrente condominiale
8.25 Sospensione dei servizi comuni al condomino moroso
8.25.1 Il ruolo dell’amministratore di condominio
8.25.2 Il problema della sospensione della fornitura di acqua potabile
8.25.3 Il problema della sospensione della fornitura del riscaldamento
8.26 Ritardato pagamento e penalità
8.27 Condominio e sovraindebitamento
8.28 Condominio e Decreto Bollette
Indice analitico
Isbn: 8891676931
