Casa in leasing e calcolo convenienza (excel + eBook)

Tutte le novità e gli incentivi introdotti dalla legge di stabilità 2016. Aggiornato con i chiarimenti delle circolari n.27/E/2016 e n.7/E/2017

Lo scopo della presente guida è quello di orientare i contribuenti nella prima fase di valutazione di questa nuova opportunità, in attesa degli opportuni chiarimenti di prassi cui sarà demandato il compito di ridurre i profili di incertezza che inevitabilmente si accompagnano alla novità legislativa.

La Legge di stabilità 2016 ha introdotto nell’ordinamento una disciplina sostanziale del leasing finanziario di immobili abitativi, dettando una disciplina fiscale di favore tesa a incentivare l’utilizzo di tale contratto per l’acquisto dell’abitazione principale.
Oggi lo strumento non è utilizzato per l’acquisto della “prima casa” poiché privo sia delle opportune tutele legislative in capo alla società concedente – circostanza ostativa allo sviluppo della relativa offerta sul mercato – sia per l’assenza di benefici fiscali, in capo all’utilizzatore, equiparabili all’acquisto diretto finanziato con mutuo ipotecario.

La nuova disciplina, diminuendo i fattori di svantaggio del leasing rispetto al contratto di mutuo, rappresenta uno strumento innovativo per l’acquisto di un’abitazione, consentendo di acquisire l’immediata disponibilità dell’immobile a fronte del pagamento di canoni periodici, rinviando ad un momento futuro l’eventuale acquisto ad un prezzo ridotto.
L’intervento normativo poggia sostanzialmente su tre pilastri:

• ridurre il gap in termini di minore convenienza del leasing rispetto al contratto di mutuo;
• rimuovere le cause ostative che, sul piano civilistico, rendono poco conveniente per le società di leasing la messa a disposizione di un’unità immobiliare da adibire a “prima casa” dell’utilizzatore;
• fornire un ulteriore incentivo alle compravendite immobiliari con l’introduzione nell’ordinamento una nuova formula contrattuale che va ad aggiungersi a quella del “rent to buy” che, ad oggi (numeri alla mano), non ha ancora determinato gli effetti sperati.

Affinché le misure possano effettivamente raggiungere gli scopi prefissati è tuttavia necessaria una presa di consapevolezza da parte dei contribuenti virtualmente interessati che, oltre ad un’attenta analisi dei costi e benefici connessi all’operazione, dovranno inevitabilmente fare i conti con fattori connessi alla tempestività” delle proprie scelte, considerata la natura transitoria delle suddette agevolazioni, le quali troveranno applicazione limitata nel tempo: dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.

L’e-book è aggiornato con le risposte fornite dall’Agenzia delle Entrate in occasione di Telefisco 2016 e con gli ulteriori chiarimenti contenuti nelle circolari n. 27/E/2016 e n. 7/E/2017.

2. Mutuo vs Leasing prima casa (Foglio excel)

Utile file in Excel per valutare la convenienza del leasing abitativo agevolato (introdotto dalla legge di stabilità 2016) rispetto al tradizionale mutuo per l’acquisto della prima casa, simulando il piano di ammortamento di entrambi e tenendo conto dei differenti tipi di agevolazioni fiscali a cui sono soggetti.

E’ dotato delle seguenti caratteristiche:

• Consente di sviluppare il piano di ammortamento del mutuo a rate costanti, con pagamenti mensili, bimestrali, trimestrali e semestrali, indicando quota capitale, quota interessi e spese;
• Consente di sviluppare il piano di ammortamento del leasing, con pagamenti mensili, bimestrali, trimestrali e semestrali, indicando quota capitale, quota interessi e spese, con acconto e prezzo di riscatto.
• Permette di inserire i costi accessori (istruttoria, perizia, assicurazione, intermediazione, notarili), sia finanziati che non finanziati;
• Tiene conto della diversa soggezione all’imposta di registro dei due tipi di contratto;
• Tiene conto della diversa deducibilità ai fini IRPEF delle quote interessi (nel mutuo) e di canoni e riscatto (nel leasing);
• Produce una tabella che indica, per entrambi i contratti, l’impegno finanziario complessivo, il totale interessi e spese, il valore della rata periodica, il valore dell’imposta di registro, l’entità del recupero fiscale, la spesa netta totale e il risparmio ottenibile con il contratto più vantaggioso.
• Sviluppa una tabella di esborsi progressivi, per consentire di comprendere immediatamente quando i maggiori esborsi iniziali di un contratto vengono assorbiti dai vantaggi a lungo termine dell’altro.
• Utilizzabile per un numero illimitato di simulazioni.

Necessita di Microsoft Excel 2007 SP2 o successivi, con abilitazione dell’esecuzione delle macro.