Il comma 595 della legge di bilancio stabilisce che il regime fiscale delle locazioni brevi a decorrere dal periodo d'imposta relativo al 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta.
Negli altri casi, a fini di tutela del consumatore e della concorrenza, l'attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.
E’ una norma che con una presunzione di legge (assoluta o relativa?) vorrebbe semplificare il confine tra attività occasionale e attività di impresa, ma che in effetti creerà parecchi problemi, perché per fare impresa non basta la quantità di operazioni ma a norma dell’art. 2082 Cod. Civ. è necessario l’esercizio professionale dell’attività e l’organizzazione “ al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi”.
Ma se la norma considera che per il solo fatto di locare più di 5 appartamenti, con contratti di locazione breve, l’attività è da considerarsi svolta in forma imprenditoriale vuol dire che:
- Occorre aprire la partita Iva, le operazioni saranno tuttavia esenti e si potrà optare per l’esonero degli adempimenti previsto dall’art. 36 bis
- Occorre tenere la contabilità semplificata
- Occorre iscriversi alla gestione Inps per il pagamento dei contributi
- Occorre dichiarare il reddito secondo le norme del reddito di impresa che nel caso siano costituiti da canoni di locazione trovano la disciplina nell’art.90 del Tuir. Occorrera’ pertanto procedere al confronto del canone di locazione ridotto delle spese di manutenzione ordinaria effettivamente sostenute, con il canone di locazione ridotto del 15% e scegliere il maggiore.
Il 15% diventa il limite massimo alla deduzione analitica delle spese di manutenzione ordinaria e non una quota forfettaria.
Questa regola sulle spese di manutenzione si applica solo agli immobili locati posseduti da imprese e non a quelli locati da persone fisiche.
Deducibili gli interessi di finanziamento e non quelli di funzionamento.
Non si dovrà tenere conto delle spese straordinarie in quanto si ritiene che gli immobili resteranno nella sfera privata e non verranno immessi tra i beni patrimonio dell’attività di impresa, in quanto l'immissione avrebbe conseguenze abbastanza pesanti (in certi casi disastrose) al momento della vendita dell’immobile.
Scopo dichiarato della norma è "la tutela del consumatore e della concorrenza" perchè negli ultimi tempi gli affitti brevi hanno fatto concorrenza alle strutture ricettive organizzate quali alberghi, ma forse non si sono valutate bene le conseguenze.
Non resta che attendere gli sviluppi e i chiarimenti della dottrina e della prassi.
