Nullità e annullabilità delle delibere condominiali: quali sono le differenze?

Almeno sino al 2000 la giurisprudenza sosteneva come l’omessa comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ad un condomino comportasse la nullità della delibera. 

Tale tesi trovava giustificazione nell’esigenza che tutti i condomini devono essere preventivamente informati della convocazione dell’assemblea, così da poter essere partecipi del procedimento di formazione della delibera stessa; successivamente, però, si è cominciato ad affermare che la mancata comunicazione, anche ad uno solo dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non la nullità ma la semplice annullabilità della delibera (Cass. civ., Sez. II, 05/01/2000, n. 31). Con una storica sentenza del 2005, le Sezioni unite hanno definitivamente chiarito la differenza tra delibere nulle e annullabili. Recentemente sull’argomento le Sezioni Unite sono ulteriormente intervenute non solo confermando i principi già espressi ma facendo riflessioni integrative.

1) Il concetto di delibera nulla: esempi pratici

Come hanno chiarito le Sezioni Unite della Corte di Cassazione,  devono qualificarsi nulle:

•  le delibere prive degli elementi essenziali, 
• quelle con oggetto impossibile o illecito (in quanto contrarie all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), 
• quelle con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, 
• le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomin
• i, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto (Cass. civ., Sez. Un., 7/03/2005, n. 4806)

Alla luce di quanto sopra si comprende allora che l'assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni.

Dunque  di conseguenza è valida la delibera  che approva il rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici del balconi (ad esempio frontalini decorativi), che si armonizzano con il prospetto del fabbricato (il decoro è questione di rilevanza condominiale), mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono

 Il concetto è stato ribadito nuovamente dalle Sezioni Unite in una recente decisione secondo cui la delibera dell'assemblea dei condomini deve ritenersi affetta da nullità, in primo luogo, per mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali (volontà della maggioranza; oggetto; causa; forma), tale da determinare la deficienza strutturale della delibera: è il caso, ad es.empio:

•  della deliberazione adottata senza la votazione dell'assemblea; 
•  della deliberazione priva di oggetto, cioè priva di una reale decisione o con un oggetto non determinato né determinabile; 
•  della deliberazione priva di causa, carente cioè di una ragione pratica giustificativa della stessa che sia meritevole di tutela giuridica; 
•  della deliberazione non risultante dal verbale dell'assemblea, sprovvista perciò della necessaria forma scritta. 

Inoltre la delibera è nulla per impossibilità dell'oggetto, in senso materiale (delibera in concreto inattuabile) o in senso giuridico (delibere che riguardano la proprietà del singolo condomino), da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della deliberazione (Cass. civ., Sez. Unite, 14/04/2021, n. 9839).

 

2) Le delibere annullabili

Devono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

 La convocazione dell'assemblea condominiale da parte di un soggetto non legittimato, perché non più amministratore, è un profilo che attiene alla regolare costituzione della riunione e, quindi, a tutto concedere, rientra nella categoria dell'annullabilità delle deliberazioni. Allo stesso modo è “annullabile” la delibera adottata in mancanza del quorum costitutivo o deliberativo.

3) Le differenze

Il termine per impugnare le delibere di trenta giorni, previsto dall'art.1137 c.c., vale soltanto per l'impugnazione dei vizi di annullabilità, mentre la nullità della deliberazione può essere validamente contestata anche oltre i trenta giorni di legge.

 Inoltre la sentenza che si pronuncia per la nullità della volontà, espressa dall'assemblea, è di tipo dichiarativo, limitandosi ad accertare tale circostanza, con conseguente caducazione ab origine degli effetti della delibera. Al contrario, in caso di vizi che comportino l'annullabilità di quest'ultima, la sentenza ha natura costitutiva e gli effetti della volontà assembleare vengono meno soltanto a partire dalla pubblicazione del provvedimento giudiziale.