Superbonus: il problema e i rischi dell’irregolarità edilizia

Il Superbonus, previsto dall’articolo 19 del decreto Rilancio  (il DL 34/2020, convertito dalla Legge 17/2020), che consiste nell’ormai famosa maxi detrazione del 110% per i lavori di riqualificazione degli edifici abitativi esistenti, ha evidentemente scaldato gli animi di molti, nonostante le notevoli difficoltà pratiche di accesso al beneficio.

Tra le complicazioni il contribuente prudente dovrebbe inserire anche i possibili pericoli che possono sorgere dal richiedere una agevolazione fiscale di questa entità, senza averne il diritto: infatti, sia che l’intervento sia effettuato direttamente dal singolo beneficiario che per il caso che questo venga effettuato dal condominio, in caso di irregolarità dell’intervento per carenza dei requisiti da parte dello specifico contribuente, l’amministrazione finanziaria dello Stato potrebbe portare avanti una azione di recupero nei confronti del singolo contribuente, in quanto è in ogni caso questi il beneficiario finale dell’agevolazione.

Il primo requisito che il contribuente prudente dovrebbe verificare potrebbe essere considerato un pre-requisito, in quanto non è espressamente indicato nell’articolo 19 del decreto Rilancio, che istituisce il Superbonus, ma sta alla base della possibilità di poter usufruire di qualsiasi agevolazione fiscale in tema di edilizia: la regolarità e la conformità, dal punto di vista urbanistico ed edile, dell’unità immobiliare oggetto di agevolazione.

1) La normativa

La rilevanza di questo pre-requisito è stabilito dall’articolo 49 del DPR 380/2001, il Testo Unico Edilizia (TUE), il quale, al primo comma, ci dice espressamente che “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti”.

L’articolo 49 TUE, al comma 1 per maggior precisione detta anche i limiti fondamentali in base ai quali un intervento non autorizzato sia tale da far decadere il contribuente dai benefici fiscali: “il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione”.

Lo stesso articolo al comma 4, ci ricorda che “in caso di revoca o decadenza dai benefici suddetti il committente è responsabile dei danni nei confronti degli aventi causa”: questo vuol dire che anche in caso di cessione della detrazione pro soluto a un terzo, in caso di revoca o decadenza per mancanza di questo requisito, sarà comunque il contribuente (o il tecnico, a seconda dei casi) colui che ne sarà responsabile.

Recentemente, l’articolo 10 del DL 76/2020 (il cosiddetto decreto Semplificazioni), ha integrato il Testo Unico Edilizia con l’articolo 34-bis, il quale prospetta un ampliamento degli interventi che possono essere considerati tollerati e che, di conseguenza, non costituiscono abusi edilizi: il mancato rispetto di altezza, distacchi e  cubatura, sempre nel limite del 2% delle misure previste dal titolo edilizio, le modifiche agli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e che non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

2) Le difformità edilizie

Da un punto di vista pratico, in capo ad un immobile abitativo, possiamo rilevare quattro livelli di irregolarità:

• immobile del tutto abusivo
• immobile parzialmente abusivo
• immobile difforme in maniera  rilevante
• immobile con piccole difformità.

Per poter accedere al Superbonus:

- nel primo caso (immobile del tutto abusivo): sarà necessario ottenere una sanatoria completa, sempre che sia possibile;

- nel secondo caso (immobile parzialmente abusivo): sarà necessario ottenere una sanatoria, nel caso in cui sia possibile, o portare l’immobile allo stato originario;

- nel terzo caso (immobile difforme in maniera  rilevante): regolarizzare gli interventi di modifica con una sanatoria di adeguamento;

- nel quarto caso (immobile con piccole difformità): un tecnico abilitato può predisporre una dichiarazione asseverata in cui dichiara che i lavori interni eseguiti non costituiscono violazioni edilizie.

Ma quali sono le tipologie di lavori rientrano nell’una o nell’altra categoria?

I più comuni che sarà possibile immaginare possono essere, oltre alla costruzione o all’ampliamento di un edificio (primo e secondo caso di cui sopra), a titolo di esempio, la chiusura di un balcone con veranda o l’annessione della soffitta con relativo aumento della superficie sfruttabile, la modifica della tramezzatura interna.

Gli interventi che hanno comportato un aumento della superficie sfruttabile rientreranno nel terzo caso, per il quale sarà necessario regolarizzare le modifiche, mentre per quanto riguarda lo spostamento delle tramezzature, considerato che non incide sulla cubatura (per cui è all’interno del limite del 2% di cui sopra), è possibile che rientri nel quarto caso, ma sarà comunque necessario che la valutazione venga effettuata da un tecnico abilitato caso per caso.

3) In caso di accesso diretto al Superbonus

Quando il contribuente incaricherà direttamente un tecnico abilitato per accedere al beneficio fiscale rappresentato dal Superbonus, per esempio per una unità immobiliare singola, in un certo senso risulterà relativamente tutelato dalla normativa prevista per le istanze di interventi edilizi su edifici esistenti: questa prevede che il tecnico incaricato della progettazione del nuovo intervento attesti la pre-esistenza del requisito della conformità urbanistica ed edilizia in capo all’unità immobiliare interessata, con i profili di relativa responsabilità nei casi in cui venga dichiarato qualcosa di non vero.

4) Il problema dei condomini

Per quanto riguarda i condomini, la posizione in capo ai singoli proprietari delle unità immobiliari interessate può rivelarsi più complessa. In risposta al problema pratico che il tecnico incaricato avrebbe dovuto verificare la regolarità di tutte le unità immobiliari di un condominio prima di poterne attestare la conformità, in sede di conversione del cosiddetto DL Agosto è in corso di approvazione una modifica al DL Rilancio grazie alla quale, per quanto riguarda gli interventi sulle parti comuni dei condomini, il tecnico abilitato dovrà verificare ed asseverare soltanto la legittimità della posizione urbanistica ed edile delle parti comuni su cui saranno effettuati gli interventi e non più anche su tutte le singole unità abitative che compongono il condominio.

Questa modifica da un lato agevola l’accesso al Superbonus da parte dei condomini, ma dall’altro crea due potenziali problemi in capo all’eventuale proprietario della singola unità abitativa su cui è stato commesso un abuso (a prescindere dall’entità e dalla possibilità di sanatoria):

1. anche se il condominio ha legittimamente effettuato un intervento trainante sulle parti comuni, prima di accedere al Superbonus con un intervento trainato il contribuente dovrà verificare la regolarità della propria unità immobiliare;

2. ad oggi si ritiene non influente, ai fini della concessione dell’agevolazione, la presenza di abusi su parti dell’immobile diverse da quelle oggetto dell’agevolazione: un abuso all’interno di una singola unità immobiliare non dovrebbe inficiare il diritto all’agevolazione per un intervento trainate, per esempio il cappotto termico, effettuato sulle parti comuni esterne; tuttavia ancora non vi è certezza normativa (né giurisprudenza) su questa presunzione, che in futuro potrebbe essere oggetto di diversa interpretazione.