Acquisto immobili residenziali 2016: detrazione al 50% dell'IVA

La Legge di stabilità 2016 (L. 208/2015) al comma 56 dell'art. 1 per favorire il mercato immobiliare ha previsto la possibilità di detrarre dall'IRPEF il 50% dell'iva pagata alle imprese costruttrici per l'acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B. I chiarimenti ufficiali dell'Agenzia delle Entrate espressi nella Circolare 20/E del 18 maggio 2016 su:

• la nozione di impresa costruttrice;
• le pertinenze dell'abitazione;
• il cumulo con altre detrazioni;
• Gli acconti versati nel 2015.

1) Nuova detrazione IRPEF sull'IVA: in cosa consiste

Il comma 56 della Legge di stabilità 2016 (L. 208/2015) ha introdotto la possibilità di detrarre dall'IRPEF in 10 quote annuali di pari importo, il 50% dell'IVA pagata alle imprese costruttrici per l'acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale. 

La norma in oggetto:

1. Introduce la possibilità di detrarre il 50% dell'IVA pagata fino a concorrenza dell'IRPEF lorda;

2. Limita la detrazione all'iva versata all'impresa costruttrice entro il 31 dicembre 2016;

3.Specifica che l'unità immobiliare oggetto di acquisto deve essere:

• residenziale
• di classe energetica A o B.

La detrazione è ripartita in dieci quote costanti nell'anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d'imposta successivi.

2) Nuova detrazione IRPEF sull'IVA: nozione di impresa costruttrice

Come visto sopra, uno dei requisiti per godere di questa detrazione è il pagamento dell'IVA "all’impresa costruttrice", ma cosa si intende per impresa costruttrice?

1. Interpretazione restrittiva: se ci attiene al testo normativo in modo letterale, sono escluse dalla detrazione tutte le cessioni avvenute con imprese di ripristino o ristrutturatrici.

2. Interpretazione estensiva: si fa riferimento all'art. 10, comma 1 n. 8-bis del Testo Unico IVA (DPR 633/72) concernente il regime IVA delle cessioni di immobili che equipara alle imprese edili anche le imprese che ripristano/restaurano gli immobili.

L'Agenzia delle Entrate con Circolare n. 20/e del 18 maggio 2016, ha chiarito che: " Tenuto conto della finalità della disposizione in esame, l’espressione può essere intesa nel senso ampio di “impresa che applica l’Iva all’atto del trasferimento”, considerando tale non solo l’impresa che ha realizzato l’immobile ma anche le imprese di “ripristino” o c.d. “ristrutturatrici” che hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al D.P.R 380/2001."

Il chiarimento avviene coerentemente con l'intento normativo che ha lo scopo di ridurre le differenze fiscali (*) nel caso in cui ci siano cessioni di unità immobiliari di tipo abitativo soggette ad Iva rispetto a cessione di unità immobiliari soggette all’imposta di registro.

(*) Le differenze fiscali sono:

• aliquote di imposta più alte rispetto alle aliquote previste per l’imposta di registro 
• base imponibile differente→ La base imponibile IVA, è costituita dal corrispettivo, mentre la base imponibile relativa alle cessioni di immobili abitativi poste in essere da soggetti privati è, nella maggior parte dei casi, costituita dal valore catastale.

3) Nuova detrazione IRPEF sull'IVA: le pertinenze

Un ulteriore problema interpretativo relativo a questa detrazione è il trattamento da riservare alle pertinenze come ad esempio posto auto, cantina, garage. La norma infatti prevede unicamente l'acquisto, direttamente dall'impresa costruttrice, nel periodo compreso tra gennaio e dicembre 2016, di una unità immobiliare a destinazione residenziale di classe energetica A o B, a prescindere da ulteriori requisiti. (es. acquisto dell’abitazione principale, né esclusioni per gli immobili di lusso,... ).

Al riguardo la Circolare 20/E 2016 chiarisce che : "in conformità all’orientamento ormai consolidato dell’Agenzia delle Entrate, si ritiene possa applicarsi il criterio dell'estensione del beneficio fiscale spettante all'unità abitativa anche alla pertinenza, a condizione che l’acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa e l'atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale".

Quindi i requisiti affinche anche l'IVA pagata all'impresa costruttrice sulle pertinenze sia detraibile al 50% sono due:

1. L'acquisto contestuale della pertinenza con l'unità abitativa

2. L'evidenza del vincolo pertinenziale nell'atto d'acquisto dell'unità abitativa.

4) Nuova detrazione IRPEF sull'IVA: il cumulo con altre detrazioni

Un ulteriore punto poco chiaro della detrazione introdotta dal comma 56, art.1 L. 208/2015 è l'assenza di una  specifica disposizione che vieti il cumulo della detrazione con altre agevolazioni in materia di IRPEF.

Il chiarimento è arrivato dalla citata Circolare 20/E 2016 che ha evidenziato come: "In mancanza di un esplicito divieto in tal senso, si deve ritenere possibile che il contribuente che acquisti un’unità immobiliare all’interno di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa di costruzione possa beneficiare sia della detrazione del 50 per cento dell’IVA sull’acquisto, sia della detrazione spettante ai sensi dell'art. 16-bis, comma 3, del TUIR. Tale ultima detrazione si applica, anche per il 2016, con l’aliquota del 50 per cento e deve essere calcolata sul 25 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile, e comunque entro un importo massimo di 96.000 euro, ed è ripartita in 10 quote costanti."

Quindi è possibile godere del cumulo con le altre detrazioni, fermo restando il principio generale per cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla stessa spesa perciò: la detrazione di cui al citato art. 16-bis, comma 3 del TUIR, non può essere applicata anche all’IVA per la quale il contribuente si sia avvalso della detrazione ex art. 1, comma 56, della legge di stabilità per il 2016.

Può essere utile riprendere, a chiarimento, l'esempio pubblicato dall'Agenzia delle Entrate sulla Circolare 20/E della settimana scorsa. L'esempio ipotizza un contribuente acquirente da un’impresa di ristrutturazione di un’unità immobiliare, con le agevolazioni “prima casa”, all’interno di un fabbricato interamente ristrutturato, al prezzo di 200.000 euro + IVA al 4%, per un totale di 208.000 euro.

Il contribuente ha quindi diritto:

• alla detrazione, spettante ai sensi dell’articolo 1, comma 56, della legge di stabilità 2016, del 50 per cento dell’Iva pagata sull’acquisto dell’immobile. Tale detrazione è pari ad euro 4.000 (8.000* 50%);
• alla detrazione, spettante ai sensi dell’art. 16-bis, comma 3, del TUIR, del 50 per cento calcolato sul 25 per cento del costo dell’immobile rimasto a suo carico. Tale detrazione è pari ad euro 25.500 [(208.000 – 4.000) * 25% = 51.000 * 50%].

5) Nuova detrazione IRPPEF sull'IVA: gli acconti

A livello temporale, la norma è piuttosto chiara pertanto ai fini della detrazione ed in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento dell’IVA avvenga nel periodo di imposta 2016. Per tale limite non è possibile fruire della detrazione con riferimento all’Iva relativa agli acconti corrisposti nel 2015, anche se il rogito risulta stipulato nell’anno 2016.