Cedolare secca: acconto entro il 30/11

Come noto, il 30/11 rappresenta una scadenza importante per i proprietari che hanno scelto la tassazione alternativa dei redditi da locazione.
Il regime entrato in vigore lo scorso aprile e riservato alle abitazioni affittate da proprietari persone fisiche (e non nell’esercizio di impresa o di lavoro autonomo) azzera di fatto una serie di imposte dovute (quali l’Irpef e le relative addizionali, l’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione) sostituendole con un’aliquota secca del 21% sul canone annuo, che scende al 19% per i contratti a canone concordato riferiti a immobili siti nei comuni ad alta densità o con carenze di disponibilità abitative. Sospeso, per effetto del nuovo regime, anche l’aggiornamento del canone di locazione. Il locatore che opta per la cedolare, infatti, non può richiedere agli inquilini variazioni del canone derivanti dall’applicazione degli indici di aggiornamento. Tale comunicazione, in via generale, deve essere inviata al conduttore prima dell’esercizio dell’opzione (ovviamente nessuna comunicazione è dovuta se nel contratto è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti).
Per l’anno 2011, per quanto riguarda i contratti scaduti o risolti, già registrati, prorogati e con imposta di registro già versata alla data del 7 aprile 2011, deve ritenersi che la condizione richiesta dalla norma sia rispettata se la rinuncia è comunicata al conduttore, con lettera raccomandata, nel termine del 30 novembre 2011 se l’acconto è dovuto in unica rata.
 

1) Misura e versamento dell'acconto

Come noto, il versamento dell’imposta sostitutiva in esame “in acconto e a saldo” avviene attraverso il modello F24 utilizzando i seguenti i seguenti codici tributo istituiti con la RM 59/2011:

- Acconto I rata:  “1840”

- Acconto II rata o unica soluzione:  “1841”
- Saldo:  “1842”

Con il comunicato stampa delle Entrate datato 25.11.2011, in seguito al DPCM dello scorso 21 novembre 2011, per i contribuenti tenuti al versamento della cedolare secca sugli affitti, la misura  dell’acconto si riduce dall’ 85% al 68% dell’imposta dovuta per il 2011.
Tale riduzione riguarda anche i contribuenti che hanno presentato il modello 730/2011.
La differenza sarà, invece, versata a giugno del 2012.
Come precisato dalle Entrate, per i contribuenti tenuti al versamento in 2 rate, la seconda rata, da versare entro il 30 novembre 2011, può essere rideterminata scomputando dall’acconto dovuto per il 2011 l’importo della prima rata già versata.
Ai contribuenti che hanno già effettuato il versamento applicando le percentuali in misura piena, compete un credito di imposta di importo corrispondente al maggior acconto versato.
Come noto, l’acconto in esame non è dovuto e la relativa imposta sostitutiva è versata interamente a saldo se l’importo non supera €. 51,65.
Trattandosi del primo anno di applicazione della cedolare, gli acconti non potranno essere determinati con il metodo storico, ma dovrà utilizzare esclusivamente il metodo previsionale non potendo applicarsi il metodo storico che normalmente si applica in materia di acconti IRPEF.
Secondo la CM 26/2011 trovano applicazione, anche per il 2011, le regole ordinarie per quanto concerne il versamento degli acconti IRPEF che, pertanto, risulta dovuto in unica rata entro il 30 novembre 2011, se di importo inferiore ad euro 257,52 e in due rate, se di importo pari o superiore ad euro 257,52.
 

Al tal fine, occorre distinguere i contratti in funzione della loro decorrenza, in 3 tipologie:

•  contratti già in corso al 31 maggio 2011;
• contratti con decorrenza compresa tra il 1° giugno 2011 e il 31 ottobre 2011;
• contratti che decorrono dal 1° novembre 2011.

Per quanto riguarda i contratti di locazione che già in corso alla data del 31 maggio 2011 (ovvero già scaduti a tale data oppure oggetto di risoluzione volontaria), l’acconto dovuto per il 2011:

•  se di ammontare > €. 257,52 va suddiviso e versato in due rate:

 -  1° rata, di importo pari al 40% dell’acconto (ossia al 34% dell’imposta sostitutiva dovuta per il 2011 per contratti di locazione non concordati), da corrispondere entro il 6 luglio 2011 (ovvero dal 7 luglio 2011 al 5 agosto 2011, con la maggiorazione dello 0,40%) 
  - 2° rata, di importo pari al 60% dell’acconto (ossia al 51% dell’imposta sostitutiva dovuta per il 2011 per contratti di locazione non concordati), da corrispondersi entro il 30 novembre 2011;

•  se di ammontare < €.257,52 l’ importo degli acconti dovuti a titolo di cedolare secca per il 2011va versato in un’unica soluzione, entro il 30.11.2011.

Coerentemente, se l’importo su cui calcolare l’acconto, calcolato come su indicato, non supera €. 51,65 l’acconto non è dovuto e la cedolare secca è versata interamente a saldo.
Per i contratti di locazione con decorrenza compresa tra il 1° giugno 2011 e il 31 ottobre 2011, l’ acconto della cedolare secca dovuta per il 2011 va versato in un'unica soluzione entro il 30.11.2011, indipendentemente dall’importo (minore o maggiore a € 257,52).
Anche per tali contratti “se l'importo su cui calcolare l'acconto … non supera 51,65 euro l'acconto non è dovuto e la cedolare secca è versata interamente a saldo”;
Per i contratti , infine, che decorrono dal 1° novembre 2011, l’acconto non è dovuto in quanto la relativa imposta sostitutiva sarà regolata a saldo nel 2012.

2) Ulteriori indicazioni dalle Entrate

Nella citata Circolare 26/E l’Agenzia delle Entrate ha inoltre precisato che:

• nel caso in cui il contratto sia risolto anticipatamente, prima del versamento della seconda rata di acconto, quest’ultima potrà essere rideterminata al fine di commisurare l’acconto dovuto alla percentuale stabilita dalla norma.
• in sede di determinazione dell’acconto dovuto per il 2011, occorre considerare anche i canoni relativi alla annualità successiva, decorrente dal 2011, qualora il contribuente intenda esercitare l’opzione per la cedolare secca anche per tale annualità.
• con riguardo al primo anno di applicazione del nuovo regime, l’acconto IRPEF 2011 si ritiene correttamente determinato se pari “al 99% (ora 82% in seguito alla recente riduzione) dell’IRPEF dovuta sulla base della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta precedente, assumendo il relativo reddito senza considerare il reddito fondiario prodotto nel 2010 dagli immobili abitativi per i quali, nel 2011, il contribuente si avvale della cedolare secca per l’intero periodo di imposta”.
• se nell’anno 2011 sono stipulati più contratti di locazione, in relazione al medesimo immobile o a immobili diversi, l’acconto dell’85% (ora del 68%) è dovuto sommando l’importo della cedolare secca dovuta in relazione alla decorrenza di ciascun contratto. Potrà verificarsi, infatti, che per l’anno 2011, per alcuni contratti è dovuto l’acconto della cedolare secca, mentre per un altro non è dovuto, ad esempio perché il contratto ha decorrenza successiva al 31 ottobre 2011.
• se nel 2011 per determinati immobili abitativi il contribuente si avvale della cedolare secca solo per una parte del periodo di imposta (ad es. per i mesi da settembre a dicembre 2011) non si dovrà considerare il reddito fondiario prodotto dai medesimi immobili nella corrispondente parte del periodo di imposta 2010 .