Cedolare secca del 20 per cento sugli affitti: diventa realtà con l'avvento del federalismo fiscale

AGGIORNAMENTI:
dopo un lungo iter di approvazione, il Federalismo fiscale municipale è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 23 marzo 2011, ed entrerà in vigore a partire dal 7 aprile 2011.
Sono state apportate modifiche alla disciplina della Cedolare secca, con l'introduzione di due aliquote, 21% per i contratti di locazione diversi da quelli a canone concordato e 19% per i contratti a canone concordato, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa, per un approfondimento si rinviano ai seguenti articoli aggiornati:

1. Cedolare secca e il suo debutto con l'approvazione del Federalismo Fiscale
2. Il federalismo fiscale è legge: la cedolare secca in vigore da oggi 7 aprile
3. Federalismo fiscale: la cedolare secca e le modalità di opzione e versamento

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Lo schema di decreto legislativo approvato in via preliminare dal Consiglio dei Ministri, nella seduta del 4 agosto, prevede che dal 1° gennaio 2011 è devoluto ai Comuni, relativamente agli immobili ubicati nel loro territorio, il gettito derivante dai seguenti tributi:

• imposta di registro ed imposta di bollo  sui contratti di locazione;
• imposte ipotecaria e catastale;
• imposta sul reddito delle persone fisiche, in relazione ai redditi fondiari, escluso il reddito agrario;
• imposta di registro ed imposta di bollo sui contratti di locazione relativi ad immobili;
• tributi speciali catastali;
• tasse ipotecarie;
• cedolare secca sugli affitti.

Sicuramente la misura piu’ attesa è la cedolare secca sugli affitti che dovrebbe attestarsi sul 20%-25%.

1) Come funziona la cedolare secca sugli affitti

In pratica il proprietario di immobili ad uso abitativo puo’ scegliere di applicare il regime ordinario o quello sostitutivo mediante applicazione della cedolare secca che dovrebbe attestarsi sul 20-25% del canone di locazione intero.

L’opzione potrà essere esercitata per la tassazione dei canoni di locazione relativi ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze e la cedolare secca sostituirà l’IRPEF le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

Andrà presentata lo stesso la dichiarazione dei redditi, ma la registrazione del contratto di locazione assorbirà anche l’obbligo di comunicazione alla Questura.

La cedolare secca è versata entro il termine stabilito per il versamento dell’IRPEF e sarà pagata sia a saldo dell’anno precedente che in acconto per l’anno in corso.

 La misura dell’acconto sarà dell’85 per cento per l’anno 2011 e del 90 per cento dal 2012; un decreto dell’Agenzia stabilirà modalità e termini per il nuovo adempimento.

Per i contratti agevolati il decreto prevede che la cedolare secca sia calcolata sul canone pattuito ridotto del 20 per cento ( la cedolare secca si applichera’ infatti, ordinariamente, sul 100% dei canoni e non come attualmente sui canoni ridotti del 15% ulteriormente ridotti del 30% se convenzionati).

Occorrerà fare bene i conti….. se per i canoni concordati la cedolare secca sia veramente conveniente o no.

2) Pesanti sanzioni per gli affitti in nero

Pesanti sanzioni sono previste per chi non registra il contratto o lo registra con un canone inferiore a quello effettivo.
Le sanzioni da 516,46 a 2065,86 possono raddoppiare o anche quadruplicare e poi è prevista una sanzione assolutamente originale che potrà essere un forte deterrente per l’evasione.
Il proprietario potrà essere condannato ad affittare l’immobile per almeno 4 anni anni a un canone pari al triplo della rendita catastale. Di fatto l’inquilino riceverà un notevole premio e sarà quindi stimolato alla denuncia del contratto in nero.
La legge pero’ prevede su questo canone “light” l’aggiornamento ISTAT. !!!!!

Queste sanzioni si applicano sia quando il contratto di locazione è registrato con un canone di locazione fittizio , sia quando è registrato un contratto di comodato….. sempre fittizio.

I Comuni inoltre parteciperanno attivamente all’accertamento e potranno:

a) partecipare al maggior gettito derivante dall’accatastamento degli immobili finora non dichiarati in catasto;
b) accedere ai dati contenuti nell’anagrafe tributaria relativi:

1. ai contratti di locazione nonché ad ogni altra informazione riguardante il possesso o la detenzione degli immobili ubicati nel proprio territorio;
2. somministrazione di energia elettrica, di servizi idrici e del gas relativi agli immobili ubicati nel proprio territorio; 
3. ai soggetti che hanno il domicilio fiscale nel proprio territorio;
4. ai soggetti che esercitano nello stesso un’attività di lavoro autonomo o di impresa;