Registrazione contratti di locazione: dal 1° Luglio 2010 più burocrazia

Debutto imminente per il nuovo modello 69 da utilizzare per la registrazione dei contratti di locazione e affitto in scadenza a partire dal 1 luglio 2009; la revisione del modello si è resa necessaria per dare concreta applicazione alle nuove regole sulle cosiddette case fantasma di cui all’art. 15 commi 15 e 16 del decreto legge 78/2010, più conosciuto come Manovra correttiva 2010.

Nel nuovo articolato grafico del modello compare, con la chiara e dichiarata finalità di fare emergere gli immobili sconosciuti al fisco, un nuovo quadro D nel quale vanno obbligatoriamente inseriti i dati catastali del bene a cui la locazione, il comodato o l’affitto si riferisce.

La mancata o errata indicazione dei dati richiesti comporta una pesante sanzione: per tali violazioni sarà infatti dovuta una pena compresa tra un minimo del 120% ed un massimo del 240% dell’imposta di registro di cui allo specifico contratto oggetto di registrazione.

Novità anche in caso di proroga dei contratti: in questi casi si deve presentare all’Agenzia delle Entrate dove si è effettuata la registrazione iniziale il modello CDC per comunicare i dati catastali. Il cambiamento non è da poco in quanto ricordiamo che fino al 30 giugno 2010 le eventuali cessioni , risoluzioni e proroghe di contratti di affitto si considerava rispettato con il semplice pagamento dell’imposta di registro senza necessità di alcuna comunicazione; con le nuove regole in vigore dal 1 luglio viceversa sarà obbligatorio non solo procedere con il pagamento ma anche presentare entro 20 giorni dalla data del versamento dell’imposta di registro ( ricordiamo che il termine di 30 giorni per il versamento dell’imposta annuale non è cambiato ) il modello CDC appositamente predisposto per l’indicazione dei dati catastali relativi ad immobili oggetto di una prorogo o di risoluzione.

Alla modalità cartacea che per adesso risulta essere l’unica disponibile si affiancherà la modalità telematica non appena sarà attivato il software di trasmissione.
Da segnalare che l’obbligo di presentazione del modello oggi , stante il tenore letterale del Provvedimento , vige solo per le proroghe e non anche per i rinnovi non essendo il caso di rinnovo espressamente ricompreso nel comma 15 dell’art. 19 del Decreto 78/2010 .

Ad esempio , nel caso di contratti a canone concordato di cui all’art.2 comma 5 Legge 431/1998 sarà necessario inviare il CDC solo in caso della proroga di 2 anni ivi indicata e non nel caso di integrale rinnovo concordato .

Come riportato dal Provvedimento di approvazione , per ragioni di razionalizzazione e di omogeneità del sistema l’obbligo di indicazione dei dati catastali viene esteso anche ai contratti di comodato.

Ma andiamo con ordine e vediamo due possibili situazioni dopo l’emanazione del Provvedimento del 25 Giugno 2010 che ha approvato i due nuovi modelli : il caso del nuovo contratto , il caso della proroga di un contratto già registrato.

1) LA REGISTRAZIONE DI UN NUOVO CONTRATTO DI LOCAZIONE

Il soggetto che vuole provvedere alla richiesta di registrazione di un nuovo contratto di locazione dopo il 1 luglio deve usare il modello 69 nella nuova forma grafica e con il nuovo quadro D per i dati catastali.
In questo caso la principale modifica è appunto l’introduzione del quadro dove indicare i dati catastali in quanto le modalità di invio ( telematico obbligatorio o facoltativo ovvero cartaceo ) e i dati dei soggetti da indicare per la registrazione non sono state modificate .

Nel Quadro A del modello vanno indicati i dati di chi richiede la registrazione , il tipo di atto e da data di stipula ; nei successivi Quadri B e C devono comparire gli elementi per l’identificazione dei soggetti a cui l’atto si riferisce e i codici per l’identificazione dei rapporti giuridici ( rectius : negozi giuridici ) sottostanti .
Infine il Quadro D : esso va compilato solo per contratti di locazione , affitto e comodato di beni immobili e vanno riportati i dati catastali di terreni fabbricati iscritti nel catasto terreni e i dati catastali degli immobili residenziali e non iscritti nel catasto edilizio urbano.

Ma in pratica quali sono i dati da riportare e dove andarli a recuperare ?

Sono i dati che identificano il bene al catasto ( CODICE COMUNE – SEZIONE – PARTICELLA – SUBALTERNO ) e vanno ricavati dalla documentazione catastale aggiornata . Attenzione alle sanzioni : un errore o una omessa indicazione comporta il pagamento fino al 240% dell’imposta di registro corrispondente ! E’ quindi opportuno procedere con una visura catastale aggiornata per non essere inesatti.

2) LA PROROGA DI UN CONTRATTO DI LOCAZIONE GIÀ REGISTRATO

n questo caso è nato un obbligo completamente nuovo anche se per fortuna una tantum : entro 20 giorni dal pagamento dell’imposta periodica deve essere presentato il modello di COMUNICAZIONE DEI DATI CATASTALI.

La durata del contratto di locazione è stabilita per legge: la Legge n. 431/1998 prevede una durata per l’uso abitativo non inferiore ai 4 anni per i cosiddetti contratti liberi con rinnovo per altri 4 anni e di 3 anni per i cosiddetti contratti a canone concordato con proroga per altri due anni. Almeno per adesso e fino a quando non sarà disponibile la modalità telematica il modello va presentato solo con modalità cartacea presso l’ufficio del Registro dove il contratto in origine è stato registrato.

l modello si compone di 4 sezioni: nella prima vanno riportati gli estremi della registrazione , nella seconda i dati del soggetto che presenta la comunicazione e nella quarta è riportato lo spazio per la sottoscrizione. La sezione terza è destinata ai dati catastali; i dati da indicare sono sostanzialmente gli stessi del quadro D del modello 69 con solo l’aggiunta di un campo dove indicare il numero di fogli nel caso un primo modello risultasse insufficiente.
Anche qui attenzione alle sanzioni per irregolarità nella compilazione data penalizzazione che le stesse comportano: nel caso di incertezze meglio procedere con una visura aggiornata.