le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa

di Andrea Mannara 5 CommentiIn La Casa

La legge di stabilità per il 2016 (L. 208/2015) offre ai contribuenti un ventaglio ampio e variegato di agevolazioni legate agli immobili.

Conferma agevolazioni già note, quali il bonus per interventi di ristrutturazione e il collegato bonus mobili, il bonus per interventi di efficienza energetica e per la sicurezza antisismica, il bonus per l’acquisto di immobili già ristrutturati; introduce nuovi incentivi, quali il bonus mobili giovani coppie, il bonus compra-affitta; ed infine apporta modifiche alla ben nota agevolazione per l’acquisto della “prima casa”.

 

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Proprio l’agevolazione “prima casa” è stata oggetto di una recente pronunzia della Corte di Cassazione, che ha meglio esplicitato i requisiti per poter fruire della suddetta agevolazione.

 

Analizziamo, allora, l’agevolazione “prima casa”, alla luce della normativa vigente, delle novità introdotte dalla Legge di stabilità e dei chiarimenti offerti dai giudici di Cassazione.


LA FONTE NORMATIVA

L’agevolazione “prima casa” trova la sua fonte normativa nella nota II-bis dell’art. 1 della tariffa, parte I, allegata al DPR 131/1986 (norme sull’imposta di registro). L’agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa al 2%.
Gli atti interessati sono:

– atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso;
– atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi a case di abitazione non di lusso.

Affinché si possa scontare l’aliquota ridotta del 2%, è indispensabile l’osservanza dei seguenti ulteriori requisiti:

– l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha stabilito, o stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler trasferire la residenza nell’immobile oggetto dell’agevolazione deve essere resa, a pena di decadenza, nel rogito notarile;
– nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
– nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con la medesima agevolazione.

La norma, inoltre, prevede anche che:

– in caso di cessioni soggette ad Iva, le dichiarazioni che l’acquirente deve rendere in sede di rogito notarile, possano essere effettuate anche nel contratto preliminare;
– l’agevolazione spetta anche per l’acquisto delle pertinenze, anche se detto acquisto avviene con atto separato, e purché la pertinenza sia accatastata con i codici C/2, C/6 e C/7.

Infine, se gli atti traslativi della proprietà sono soggetti ad imposta sul valore aggiunto (Iva), l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’aliquota Iva ridotta al 4%.


COME SI PERDE L’AGEVOLAZIONE

Il mancato possesso dei requisiti sopra citati, comporta la perdita dell’agevolazione “prima casa” e, di conseguenza, l’applicazione delle imposte in misura piena nonché l’irrogazione delle sanzioni.
In particolare, l’agevolazione è revocata:

– in caso di dichiarazioni falsi e mendaci;
– in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili oggetto dell’agevolazione prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto.


ESIMENDE

Per espressa previsione normativa, nel caso di trasferimento dell’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” entro il termine dei cinque anni, non si perde l’agevolazione se, entro un anno dalla vendita, si procede all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Secondo tale formulazione legislativa, per non perdere il beneficio prima casa, è necessario prima alienare l’immobile e poi, entro un anno, acquistarne uno nuovo da adibire ad abitazione principale.

Proprio in questo punto interviene la Legge di stabilità 2016, consentendo anche una diversa scansione temporale tra vendita e nuovo acquisto.
In particolare, la novella prevede che i benefici fiscali “prima casa” sono fruibili anche se si procede all’acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale (fermo restando, naturalmente, gli altri requisiti sopra descritti), anche se ancora non si è proceduto alla vendita del precedente immobile, ma è essenziale che l’alienazione del vecchio immobile venga comunque effettuata entro un anno dalla data del nuovo acquisto.


CHIARIMENTI GIURISPRUDENZIALI

Infine, citiamo la recente sentenza n. 24253 del 29/09/2015 (depositata in data 27/11/2015) emessa dalla Sezione Tributaria della Corte di Cassazione, avente ad oggetto proprio la fruizione dei benefici fiscali “prima casa”.
In particolare, la sentenza affronta il caso in cui, entro un anno dalla alienazione del precedente immobile, il beneficiario dell’agevolazione provveda alla costruzione di un nuovo fabbricato, da adibire ad abitazione principale, su un terreno già di proprietà dello stesso.
La domanda posta ai giudici è, essenzialmente, questa: posso fruire delle agevolazioni prima casa, nel caso in cui, anziché procedere ad un nuovo acquisto (entro un anno dalla vendita del precedente immobile), procedo invece alla costruzione di un nuovo fabbricato su un terreno già di mia proprietà?

A questa domanda i giudici hanno data risposta affermativa, precisando che le agevolazioni “prima casa” possono essere usufruite anche nel caso in cui si proceda alla realizzazione, tramite contratto di appalto, di un nuovo fabbricato da adibire ad abitazione principale e la costruzione avvenga su un terreno già di proprietà dell’acquirente.

Ciò che è essenziale, non è l’acquisto del terreno, ma la realizzazione del fabbricato. Entro un anno, per rispettare il dettato normativo, si deve procedere alla realizzazione del fabbricato. I giudici hanno poi specificato che non è importante che il fabbricato sia ultimato, ma è necessario che lo stesso venga ad esistere sotto il profilo urbanistico, deve cioè essere almeno un rustico con muri perimetrali e copertura.

Ulteriore condizioni precisata dalla Suprema Corte: non è richiesto che entro l’anno avvenga l’ultimazione dell’immobile, ma è invece indispensabile che l’intento abitativo venga effettivamente soddisfatto. Per chiarire tale ultimo punto, si prenda in esame la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 18/E del 2013, in cui è specificato che la norma non fissa un termine entro il quale bisogna spostare la residenza nel nuovo immobile oggetto di costruzione (diverso è il caso dell’acquisto, per il quale invece la norma prevede il termine di 18 mesi), purché il contribuente non sposti eccessivamente in avanti il cambio di residenza, e comunque non oltre i tre anni previsti per l’accertamento ed il recupero eventuale delle imposte evase.

 

Autore dell'articolo
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Andrea Mannara

Dottore Commercialista e Revisore Legale dei conti, è iscritto all'Albo dei dottori commercialisti e degli esperti contabili di Catania. Specializzato in economia aziendale, contabilità e bilancio, opera nell'ambito della consulenza amministrativa, contabile, fiscale e del lavoro. Ha maturato una notevole esperienza nell'ambito della revisione contabile, soprattutto in aziende di credito, finanziarie, assicurazioni, industriali e commerciali. Si occupa anche di contenzioso tributario ed è consulente tecnico del giudice. Dal 2013 collabora con l'ordine dei dottori commercialisti e degli esperti contabili di Catania sulle tematiche relative alla legislazione e alle politiche fiscali del territorio. Impegnato in parrocchia e nel volontariato, è attento conoscitore dei riti liturgici. Amante della musica classica, svolge anche il servizio di organista nella propria parrocchia".

Comments 5

  1. sulle compravendite immobiliari effettuate tra costruttore e cooperativa che per i propri soci aventi diritto 1° casa. e possibile applicare l’art.17 DRP 633/72 REVERSE CHARGE

  2. Buongiorno, posso acquistare la prima-casa per mio figlio con quote 30% a me (seconda casa) e 70% a lui (prima casa) ed in seguito chiedere il rimborso irpef per le ristrutturazioni, pagate da me, e che ovviamente non trovano capienza nell’irpef (nullo, detentore di borsa di studio) di mio figlio ?
    grazie
    PS non voglio spostare la mia residenza, ca va sans dire…

  3. Buongiorno dott. Mannara. Una domanda soltanto. E’ in fase di ultimazione la costruzione della mia “prima casa”, volevo sapere se è possibile mettere in detrazione il costo della recinzione del giardino. La ringrazio

  4. Buongiorno Dott. Mannarà,
    una ditta di imbianchini come deve fatturare i lavori di tinteggiatura eseguiti nei locali di una ditta sua cliente?
    Con art. 17 a ter o con IVA 22%. Quello che non riesco a capire ma l’ art. 17 a ter si applica quando si tinteggia su edifici nuovi e l’ IVA quando si tinteggia in edifici vecchi (quindi manutenzione)?
    Grazie
    Attendo cortese risposta

    La ringrazio molto

  5. Salve,
    siamo in procinto di acquistare una casa al grezzo avanzato. E’ già stata presentata proposta di acquisto all’impresa venditrice ce dovrà rispondere nell’arco di 10 giorni.
    Poiché i lavori di completamento richiederanno 3-4 mesi, penso rogiteremo nel 2017.

    Essendo stata presentata proposta di acquisto nel 2016 sarà possibile detrarre eventuali spese per mobili acquisti nel 2016 per suddetto immobile (rispettiamo tutti i requisiti previsti da legge).

    Eventualmente quale atto dovrebbe essere registrato nel 2016 per far fede ai fini dell’applicazione della norma? Preliminare?

    Grazie mille
    Giacomo

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