La “prima casa” deve essere “adibita” e non “da adibire”

di Mario La Manna CommentaIn Commenti Giurisprudenza e Prassi, La Casa

Una preoccupante sentenza sulle “agevolazioni prima casa” spettanti solo nel caso l’immobile venga effettivamente adibito a prima casa e non solo  nelle intenzioni.  La Cassazione, con la sentenza n. 22944 del 9 Ottobre 2013, ha ritenuto che la dicitura “immobile da adibire” contenuta nell’articolo 1, comma 4, della Nota II bis, Tariffa Parte Prima allegata al DPR 131/1986, deve essere intesa come “immobile adibito”.

La norma richiamata stabilisce che le agevolazioni prima casa vengano revocate in caso “di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto”, salvo il “caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile … proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione”.

Il contribuente, ricorrente in Cassazione, riteneva rilevante la potenzialità dell’immobile ad essere adibito ad abitazione, non essendo “necessario l’effettivo spostamento dell’abitazione entro un termine decadenziale” (non previsto dalla disposizione).

Non sono stati però dello stesso parere gli ermellini che, anche in numerose pronunce (Cass. SU. n. 1196 del 2000; n. 9149 del 2000; n. 3608 del 2003; n. 18300 del 2004; n. 20066 del 2005; nn. 20376 e 21718 del 2006; n. 13491 del 2008),  hanno ritenuto che  i benefici fiscali sono subordinati al raggiungimento dello scopo per il quale vengono concessi.

I giudici di piazza Cavour rigettano quindi il ricorso, affermando che “la dichiarazione di volontà, in tal senso espressa dell’acquirente, non è riferita ad una qualità astratta del bene, né costituisce una mera “dichiarazione di intenti” ma comporta l’assunzione di un vero e proprio obbligo verso il fisco, e, cioè, quello di adibire la casa acquistata a propria abitazione principale”.

La Suprema Corte è sempre stata “rigida” da questo punto di vista, ritenendo che non possa essere considerata esimente, al mancato riacquisto (entro un anno dalla vendita infraquinquennale dell’immobile precedentemente acquistato con i benefici fiscali) di altro immobile destinato ad abitazione principale, nemmeno la causa di forza maggiore.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 2552/2003, ha ritenuto infatti che “in tema di agevolazioni tributarie, è manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale, in riferimento agli artt. 3 e 53 Cost., dell’art. 1 del D.L. 23 gennaio 1993, n. 16”, disposizione che ha introdotto il comma 4 dell’articolo 1, Nota II bis della Tariffa Parte Prima allegata al TU Registro. Il giudice di legittimità ha affermato che, in questo caso, “l’applicazione dell’ordinario regime tributario…non ha natura sanzionatoria di una condotta dell’acquirente dell’immobile – solo rispetto alla quale potrebbe assumere significato esimente la forza maggiore -, ma consegue alla sopravvenuta mancanza di causa del beneficio invocato all’atto dell’acquisto, essendo venuta meno la finalità abitativa“.

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Mario La Manna

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Dottore Commercialista e Revisore Legale dei Conti. Risiede a Nola (NA), classe '88, Laurea Specialistica in "Consulenza e Management Aziendale" conseguita a pieni voti presso l'Università degli Studi di Salerno. Si occupa principalmente di consulenza fiscale e contenzioso tributario. Iscritto dal 2011 all'A.N.CO.T.

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