Imu e Tasi: il saldo entro il 16 dicembre 2014

Imu e Tasi: il saldo entro il 16 dicembre 2014

di Andrea Mannara 1 CommentoIn IUC (Imu - Tasi - Tari)

Il 16 dicembre 2014 è l’ultimo giorno utile per il versamento del saldo relativo alle imposte sui beni immobili. Parliamo di IMU e TASI, la tassazione che nell’anno 2014 ha interessato i fabbricati e i terreni.

IMU
E’ l’imposta che riguarda terreni e fabbricati.
Il presupposto è rappresentato dal possesso di fabbricati, di aree edificabili e di terreni agricoli, ubicati nel territorio dello Stato.
Fabbricato: si intende l’unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto.
Area edificabile: si intende l’area utilizzabile a scopi edificatori in base agli strumenti urbanistici di ogni comune (il cd. Piano regolatore).
Terreno agricolo: si intende il terreno adibito all’esercizio di attività agricole (art. 2135 del codice civile).

Soggetti passivi di imposta:
I soggetti tenuti al versamento dell’Imu sono:
i proprietari dei fabbricati, delle aree edificabili o dei terreni;
i titolari di diritti reali di godimento: uso, abitazione, usufrutto, enfiteusi, superficie;
il locatario nel caso di immobili concessi in locazione finanziaria;
il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali.

Base imponibile:
La base imponibile è rappresentata dal valore dell’immobile. Per determinare questo valore si procede alla rivalutazione della rendita catastale.

Base imponibile per i fabbricati.
La rendita catastale, così come riportata nel certificato catastale, è rivalutata per il 5%. Il valore che si ottiene, a sua volta, è moltiplicato per un coefficiente (detto moltiplicatore) che varia a seconda la tipologia di immobile considerato.
Il valore che si ottiene dalla moltiplicazione rappresenta la base imponibile, a cui applicare l’aliquota prevista dal comune.

Esempio:
Casa di abitazione civile con rendita catastale pari ad euro 300,00.
Primo passaggio: rivalutazione del 5% della rendita, pari ad euro 15,00.
Secondo passaggio: rendita rivalutata pari ad euro 315,00.
Terzo passaggio: moltiplicatore – per le abitazioni è 160. Il valore ottenuto è pari ad euro 50.400,00.
La base imponibile su cui applicare l’aliquota di imposta è euro 50.400,00.

Base imponibile per i terreni.
Per i terreni, il dato di partenza è il reddito dominicale, così come riportata nel certificato catastale. Questo è rivalutato per il 25%. Il valore che si ottiene, a sua volta, è moltiplicato per un coefficiente (detto moltiplicatore) pari a 135.
Il valore che si ottiene dalla moltiplicazione rappresenta la base imponibile, a cui applicare l’aliquota prevista dal comune.

Esempio:
Terreno con reddito dominicale pari ad euro 100,00.
Primo passaggio: rivalutazione del 25% del reddito, pari ad euro 25,00.
Secondo passaggio: rendita rivalutata pari ad euro 125,00.
Terzo passaggio: moltiplicatore – per i terreni è 135. Il valore ottenuto è pari ad euro 16.875,00.
La base imponibile su cui applicare l’aliquota di imposta è euro 16.875,00.

Base imponibile per le aree fabbricabili.
La base imponibile per le aree fabbricabili è rappresentata dal valore venale in comune commercio calcolato al primo gennaio dell’anno di imposizione.
Il valore venale è determinato dal comune, tramite apposita perizia tecnica, che tenga in considerazione la zona di ubicazione dell’area, l’indice di edificabilità, la destinazione d’uso, i prezzi medi del mercato.

Aliquota di imposta:
Le aliquote dell’imposta sono determinate dal comune, tramite apposita delibera del consiglio comunale, da pubblicare sul sito internet del Ministero delle Finanze, oltre che sul sito internet istituzionale del comune.
L’aliquota base è pari al 7,6 per mille, che può essere aumentata al massimo di 3 punti percentuali, raggiungendo così il valore massimo di 10,6 per mille.

Esenzioni dall’imposta:
Sono previste agevolazioni ed esenzioni, alcune a livello nazionale, altre invece demandate alla regolamentazione dei singoli comuni.
L’esenzione principale riguarda le abitazioni principali.
I fabbricati destinati dal proprietario ad abitazione principale per sé e il suo nucleo familiare sono esenti dall’imposta.
Altre agevolazioni riguardano gli anziani proprietari di immobili, che abbiano trasferito la residenza presso centri di ricovero o assistenza; oppure la casa coniugale concessa al coniuge separato; oppure l’esenzione riguarda le unità immobiliari di proprietà delle cooperative edilizie, adibite ad abitazione principali dai soci assegnatari.
Altre agevolazioni riguardano poi gli immobili di proprietà dello Stato, delle Regioni, degli enti territoriali periferici.

Imu terreni:
E’ indispensabile fare una osservazione riguardo ai terreni.
Dall’anno 1993 è in vigore la normativa relativa ai comuni montani, in base alla quale i terreni ricadenti nel territorio dei comuni definiti montani non erano assoggettati ad imposta.
Il DL 66/2014 del 24/04/2014, convertito in legge, ha delegato il Ministero delle Finanze ad aggiornare l’elenco dei comuni montani.
L’aggiornamento ha riguardato il criterio affinchè un comune possa essere considerato montano oppure no.
Mentre in precedenza tale criterio si basava solo sulla semplice elencazione dei comuni, adesso è stato definito un criterio numerico.
Così, i comuni con altitudine fino a 280 metri non sono considerati montani.
I comuni con altitudine compresa tra i 281 metri e i 600 metri sono considerati parzialmente montani.
Infine, i comuni con altitudine superiore ai 600 metri sono considerati montani.
Di conseguenza, per verificare l’assoggettamento ad Imu dei terreni è indispensabile individuare l’altitudine del terreno.
Se il terreno ricade in comuni non montani, saranno oggetto di imposta; se i terreni ricadono in comuni parzialmente montani, saranno soggetti ad Imu tranne i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e IAP; in ultimo, se i terreni ricadono in comuni montani, saranno esenti da Imu.

Versamento:
L’IMU si versa mediante autoliquidazione (è il contribuente stesso a determinare il carico impositivo e a provvedere al versamento dell’imposta).
Il versamento si effettua in due rate, la prima in acconto entro il 16 giugno, mentre il saldo entro il 16 dicembre.
Per il versamento si utilizza il modello F24, sezione enti locali, indicando: il codice catastale del comune, l’anno di imposta, il numero di immobili, il codice tributo, l’importo.
Per quanto riguarda i terreni, stante la modifica intervenuta di recente relativa alla classificazione dei comuni in montani e non, se a seguito della nuova classificazione risulta dovuta Imu, questa è da versare in unica soluzione entro il 16 dicembre 2014.

 

TASI
E’ la tassa sui servizi indivisibili. Anch’essa riguarda i fabbricati.
Il presupposto è rappresentato dal possesso o dalla detenzione di fabbricati e di aree edificabili ubicati nel territorio dello Stato.

In merito alle definizioni, valgono le stesse considerazioni fatte a proposito dell’Imu.
Ciò che differenzia la Tasi dall’Imu è il fatto, non assolutamente secondario, che questa tassa colpisce tutti i fabbricati, compresa l’abitazione principale.
L’obiettivo è quello di finanziare i costi relativi a taluni servizi definiti dal comune indivisibili. Per sapere quali servizi vengono coperti dalla Tasi, è necessario che il consiglio comunale indichi, nella delibera di approvazione delle aliquote, i servizi indivisibili e il relativo fabbisogno finanziario.
Copia delle delibere deve essere pubblicata sul sito internet del Ministero delle Finanze.
Rimangono esclusi da questa tassazione i terreni.

Soggetti passivi di imposta:
I soggetti tenuti al versamento della Tasi sono coloro che possiedono o detengono a qualsiasi titolo i fabbricati soggetti ad imposta.
A differenza dell’Imu, la Tasi colpisce anche i detentori degli immobili, cioè gli inquilini in caso di affitto e i comodatari nel caso di contratti di comodato gratuiti.

Base imponibile:
La base imponibile della Tasi è la medesima dell’Imu. Quindi, valgono le medesime considerazioni fatte in merito all’Imu.

Aliquota:
L’aliquota base della Tasi è 1 per mille. I comuni hanno facoltà di modificare e differenziare l’aliquota.
L’unica regola da seguire riguarda il cumulo tra Imu e Tasi. Infatti, la somma dell’aliquota dell’Imu e quella della Tasi non deve superare l’aliquota massima prevista per l’Imu.

Esempio 1:
Aliquota Imu 5,60 per mille
Aliquota Tasi 1,00 per mille
Totale carico impositivo 6,60 per mille. Al di sotto dell’aliquota massima Imu che è 10,6 per mille.

Esempio 2:
Aliquota Imu 10,6 per mille
Aliquota Tasi 0,00 per mille
Totale carico impositivo 10,6 per mille. In questo esempio il fabbricato è già sottoposto ad aliquota massima ai fini Imu, quindi non è possibile gravare lo stesso immobile con aliquota Tasi.

Esenzioni dall’imposta:
Tutte le esenzioni e le agevolazioni devono essere approvate dal consiglio comunale.
In generale, gli ambiti in cui il comune può operare le agevolazioni riguardano: abitazioni con unico occupante, abitazioni tenute a disposizione per uso stagionale, abitazioni di soggetti che per più di 6 mesi l’anno risiedono all’estero, fabbricati rurali ad uso abitativo.

Versamento:
La TASI si versa mediante autoliquidazione (è il contribuente stesso a determinare il carico impositivo e a provvedere al versamento dell’imposta).
Il versamento si effettua in due rate. La prima rata è stata pagata il giorno 16 ottobre, mentre il saldo si verserà entro il 16 dicembre 2014,
Per il versamento si utilizza il modello F24, sezione enti locali, indicando: il codice catastale del comune, l’anno di imposta, il numero di immobili, il codice tributo, l’importo.

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Andrea Mannara

Dottore Commercialista e Revisore Legale dei conti, è iscritto all'Albo dei dottori commercialisti e degli esperti contabili di Catania. Specializzato in economia aziendale, contabilità e bilancio, opera nell'ambito della consulenza amministrativa, contabile, fiscale e del lavoro. Ha maturato una notevole esperienza nell'ambito della revisione contabile, soprattutto in aziende di credito, finanziarie, assicurazioni, industriali e commerciali. Si occupa anche di contenzioso tributario ed è consulente tecnico del giudice. Dal 2013 collabora con l'ordine dei dottori commercialisti e degli esperti contabili di Catania sulle tematiche relative alla legislazione e alle politiche fiscali del territorio. Impegnato in parrocchia e nel volontariato, è attento conoscitore dei riti liturgici. Amante della musica classica, svolge anche il servizio di organista nella propria parrocchia".

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