Saldo IMU e Tasi 2015 in scadenza il 16/12/2015

Il regime della cedolare secca. Sarà forse più conveniente nel 2013?

di Andrea Mannara 4 CommentiIn Dichiarazioni, La Casa

Il regime della “cedolare secca” è stato introdotto nel 2011 con l’obiettivo di contrastare il fenomeno delle locazioni in nero, ossia non dichiarate al fisco. La cedolare secca è un regime di tassazione dei redditi derivanti da locazione, alternativo ed agevolato rispetto al regime ordinario.

Vediamo in sintesi in cosa consiste.
Il regime agevolato della cedolare secca consiste nel tassare il reddito derivante da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, con una aliquota agevolata pari al 21% (o al 19% in alcuni casi specifici). L’imposta derivante dalla cedolare secca è sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo dovute sul contratto di locazione.

Le caratteristiche principali di questo regime agevolato di tassazione si possono così riassumere.

Soggetti interessati
Persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) sulle unità immobiliari locate. Sono escluse le società e gli enti non commerciali.
Immobili interessati
Immobili con categoria catastale da A1 ad A11 e relative pertinenze, con esclusione della categoria A10 (uffici). Le pertinenze rientrano nel regime agevolato solo se locate congiuntamente all’abitazione.
Uso dell’immobile
L’unità immobiliare deve essere concessa in locazione per uso abitativo; è escluso il caso in cui il conduttore agisca nell’esercizio di impresa o professioni.
Imposta
L’imposta si calcola applicando al reddito derivante dalla locazione (ossia al canone annuo) l’aliquota ordinaria del 21% per i contratti di locazione a canone libero, mentre l’aliquota scende al 19% per i contratti di locazione a canone concordato.

Per aderire al regime agevolato è necessario esercitare l’opzione, ossia darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate mediante la compilazione del modello “Siria” (se la registrazione del contratto di locazione avviene in via telematica), oppure utilizzando il modello cartaceo “69” (in duplice copia) e recandosi presso un qualsiasi sportello dell’Agenzia delle Entrate.
L’opzione ha validità per l’intero periodo di durata del contratto, salvo revoca da parte del locatore. La revoca può essere esercitata al più entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e tale imposta dovrà essere versata.

Una volta aderito al regime agevolato della cedolare secca, si richiede al locatore il versamento dell’imposta sostitutiva, determinata applicando le aliquote del 21% o del 19% a seconda dei casi.
L’imposta va versata con le medesime modalità e nei medesimi tempi previsti per il versamento delle imposte sui redditi delle persone fisiche. Quindi si avrà un versamento in acconto e un versamento a saldo. L’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta, va versato:

1. in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore ad euro 257,52;

2. in due rate, se l’importo è superiore ad euro 257,52 con queste scadenze:

– entro il 16 giugno per un importo pari al 40% dell’acconto dovuto;

– entro il 30 novembre la restante parte pari al 60% dell’acconto dovuto.

Il saldo, invece, andrà versato – così come per l’Irpef – entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.
Se questa è la normativa di base relativa al regime in commento, è utile analizzare la convenienza ad applicare la cedolare secca, soprattutto a partire dall’anno di imposta 2013.
Infatti, l’art. 4 comma 78 della Legge 92/2012 prevede, a partire dal 2013, l’abbassamento della deduzione forfettaria da applicare ai redditi da locazione, che passa dal 15% al 5%.

Quali saranno, allora, gli effetti di questa norma sui redditi e sulle imposte a carico delle persone fisiche titolari di redditi da locazione? Vediamole insieme.

Cominciamo col dire che l’art. 37, comma 4-bis del D.P.R. 917/1986 (più conosciuto come TUIR – Testo Unico delle Imposte sui Redditi) prevede che, nel caso in cui l’unità immobiliare sia concessa in locazione, il reddito derivante dalla locazione (pari al canone annuo) è abbattuto forfettariamente del 15%.
Dal 2013, invece, la deduzione forfettaria spettante sui redditi da locazione scende al 5%.

Facciamo un piccolo esempio pratico e cerchiamo di capire la convenienza o meno ad applicare il regime della cedolare secca.
Un contribuente percepisce redditi da lavoro dipendente per euro 15.000 e possiede in proprietà un fabbricato che concede in locazione per uso abitativo al canone ordinario annuo di 12.000 euro; egli inoltre gode di detrazioni di imposta pari a 1.500 euro.
Vediamo cosa succede negli anni 2012 e 2013 e confrontiamo il regime ordinario con la cedolare secca.

 

Riepilogo Redditi

 

Regime ordinario

Cedolare secca

Regime ordinario

Cedolare secca

 

 

2012

2013

Lavoro dipendente

 

15.000

15.000

15.000

15.000

Canone locativo

 

10.200

12.000

11.400

12.000

Determinazione Imposta

 

 

Imponibile Irpef

 

25.200

15.000

26.400

15.000

Irpef lorda

 

6.204

3.450

6.528

3.450

Detrazioni di imposta

 

1.500

1.500

1.500

1.500

Irpef netta

 

4.704

1.950

5.028

1.950

Cedolare secca (21%)

 

0

2.520

0

2.520

Totale imposte

 

4.704

4.470

5.028

4.470

 

Come si vede chiaramente dalla tabella, nel 2012 applicando il regime agevolato della cedolare secca il contribuente gode di un risparmio di imposta pari ad euro 234, mentre nel 2013 il risparmio è più alto ed è pari ad euro 558.

Quale riflessione si può dunque fare? Che nel 2013 sarà sicuramente più conveniente scegliere di applicare il regime della cedolare secca e non il regime ordinario di tassazione dei redditi da locazione. Naturalmente è sempre bene che il contribuente faccia i propri calcoli per determinare, in base alla sua reale situazione reddituale, la convenienza o meno nell’aderire alla cedolare secca.

Autore dell'articolo
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Andrea Mannara

Dottore Commercialista e Revisore Legale dei conti, è iscritto all'Albo dei dottori commercialisti e degli esperti contabili di Catania. Specializzato in economia aziendale, contabilità e bilancio, opera nell'ambito della consulenza amministrativa, contabile, fiscale e del lavoro. Ha maturato una notevole esperienza nell'ambito della revisione contabile, soprattutto in aziende di credito, finanziarie, assicurazioni, industriali e commerciali. Si occupa anche di contenzioso tributario ed è consulente tecnico del giudice. Dal 2013 collabora con l'ordine dei dottori commercialisti e degli esperti contabili di Catania sulle tematiche relative alla legislazione e alle politiche fiscali del territorio. Impegnato in parrocchia e nel volontariato, è attento conoscitore dei riti liturgici. Amante della musica classica, svolge anche il servizio di organista nella propria parrocchia".

Comments 4

  1. meraviglioso il modo semplice in cui finalmente mi ha fatto capire il calcolo e soprattutto la convenienza della cedolare secca. Lei è bravissimo, grazie
    Marina

  2. Buongiorno, lo schema è chiaro ma non completo a mio parere perchè tra i costi del regime ordinario non è indicata l’imposta di registro, ad esempio, che è invece compresa nel regime della cedolare secca.
    A presto

    1. L’imposta di registro si paga nel caso di opzione per la tassazione ordinaria.
      Infatti, il regime della cedolare secca è sostitutivo di queste imposte: Irpef, addizionale regionale e comunale, imposta di registro, imposta di bollo.
      C’è solo una eccezione: anche in caso di cedolare secca, l’imposta di registro si paga per la cessione del contratto di locazione.

  3. Più che un commento all’articolo, peraltro molto chiaro, è un quesito che vorrei postare, se mi è concesso.
    sono un agente immobiliare ed avrei bisogno di un chiarimento in merito alla locazione di un immobile arredato da locare a quattro studenti universitari.
    Non mi é chiaro se in questo caso il locatore può applicare la cedolare secca.
    In caso di risposta affermativa il contratto, unico per tutti e quattro, dovrà essere registrato manualmente in quanto il numero dei locatari e superiore a tre?
    e se facessimo contratto singolo per ognuno si può registrare telematicamente?
    grazie per l’eventuale risposta.

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