Il punto sulla riforma del Condominio: ne parla la giornalista Antonella Donati

di Francesco Maltoni 1 CommentoIn Condominio, La Casa

Riforma del Condominio: La giornalista Antonella Donati autore di diverse pubblicazioni per Fisco e Tasse  ha rilasciato un’intervista a Leggi Oggi  che fa il punto della recente riforma del Condominio.

Riportiamo integralmente la Rivista pensando di rendere con cio’ un ulteriore servizio ai nostri lettori, i quali potranno approfondire l’argomento sull’ebook  di recente pubblicazione sulla Riforma del Condominio.

“Ci sono voluti settant’anni, ma alla fine la riforma del condominio è diventata realtà. Dal 1942, anno degli ultimi interventi normativi sulla vita in edifici a residenza plurima, di acqua sotto i ponti ne è passata parecchia. Sono cambiate le famiglie, le loro esigenze quotidiane, ma soprattutto è mutato radicalmente il tessuto sociale. Oggi, in condominio non si incontrano – e talvolta, scontrano – esclusivamente persone diverse, ma anche etnie, culture e stili di vita. Tutto ciò, mentre i lacci normativi diventano sempre più stringenti e si invoca una trasparenza sempre maggiore, perché ciascuno rispetti i propri oneri e ogni centesimo venga investito per migliorare le condizioni di chi risiede.

Possibile tradurre tutto ciò in una sola riforma, che modifica gli articoli dal 1117 al 1138 del codice civile e relative disposizioni, saltando in blocco sette decenni di storia e divisioni? Ne discutiamo con Antonella Donati, giornalista dal lungo curriculum in ambito finanziario e amministrativo. E’ autrice di saggi, ebook e volumi specializzati, oltre che curatrice di rubriche per siti specializzati, come fiscoetasse.com dove ha appena pubblicato l’ebook “La riforma del condominio”.

 Dottoressa Donati, la riforma del condominio è legge. Gli inquilini avranno ora più voce in capitolo sulle decisioni?

Sicuramente la riforma del codice civile contiene una serie di elementi che assicurano una maggior snellezza nelle decisioni, soprattutto per quanto riguarda la possibilità di approvare con una maggioranza ridotta rispetto al passato tutta una serie di interventi di ammodernamento degli impianti per tv e internet, ma anche la realizzazione di parcheggi e l’introduzioni di fonti di energia verde dai pannelli solari e fotovoltaici agli impianti eolici. In questo settore è particolarmente significativa la possibilità offerta ai condomini di utilizzare, oltre ai propri balconi e terrazzi, anche il lastrico solare e il tetto per installare i pannelli destinati al servizio delle singole abitazioni, senza che gli altri condomini possano bloccare l’intervento realizzato a norma di legge. Il testo da questo punto di vista, e non solo, recepisce di fatto le sentenze della Cassazione che in questi decenni si sono succedute e che hanno di fatto consentito un’applicazione delle disposizioni del 1942 in linea con l’evoluzione della società. Due casi emblematici entrambi codificati ora nella riforma. Il più importante è l’abolizione della solidarietà tra condomini per quel che riguarda le spese condominiali, un principio stabilito dalla Cassazione nel 2008, e recepito in toto, con l’obbligo per l’amministratore di attivarsi nei confronti dei morosi entro sei mesi al massimo dai mancati pagamenti, e il divieto per i fornitori di rivalersi su chi è in regola. Sempre di rilievo, ma in un altro ambito, il riconoscimento della possibilità di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato senza la necessità di ottenere l’autorizzazione dell’assemblea, e pagando solo le spese di manutenzione straordinaria. Anche questo un principio stabilito dalla Cassazione nel 2004.

 Una delle parti nevralgiche della riforma riguarda la figura dell’amministratore: a suo avviso è stata responsabilizzata a sufficienza? Si va verso un vero e proprio professionismo?

La legge delinea una figura tutta nuova dell’amministratore ed è sicuramente questo il settore nel quale interviene in maniera più organica e con disposizioni destinate ad avere un impatto realmente positivo sulla gestione dei conti condominiali. L’obbligo di soddisfare specifici requisiti di onorabilità – assenza di condanne e di protesti – e di professionalità – diploma di scuola superiore e attestati di formazione – l’apertura del conto corrente bancario, le disposizioni puntuali per la redazione dei conti e la tenuta dei registri, e quelle che impongono il ricorso al decreto ingiuntivo in caso di morosità, rafforzano sicuramente il ruolo dell’amministratore e offrono maggiori garanzie ai condomini. La lunga lista di doveri, un vero e proprio decalogo dettagliato contenuto nella nuova versione dell’articolo 1130 consente ai condomini sapere esattamente quali sono i compiti richiesti all’amministratore, e quali sono i casi, o le mancanze, che possono portare alla revoca del mandato per giusta causa. Ovviamente un amministratore professionista avrà un costo più elevato, ma ampiamente giustificato dal tipo di attività richiesta, anche considerando che dovrà garantire una specifica reperibilità e l’accesso agli atti a semplice richiesta. Per questo peraltro, molto opportunamente, la legge impone un amministratore “professionista” solo nei condomini di maggiori dimensioni, ossia quelli con almeno nove proprietari (e non più cinque come in passato), consentendo a quelli più piccoli di affidarsi anche ad un condomino. In caso di scelta interna non sono infatti previsti gli stessi requisiti di professionalità, anche se è obbligatorio rispettare comunque quelli di onorabilità. L’amministratore – condomino può quindi chiedere un compenso più basso, ma dovrà comunque garantire la gestione muovendosi nell’ambito delle regole stabilite dalla legge.

 Il capitolo più discusso è invece quello relativo agli animali domestici: cosa è cambiato, in concreto? Le nuove disposizioni come influiranno nelle aree comuni?

Le nome contro il divieto di tenere animali in condominio sono state sicuramente uno dei punti più enfatizzati a livello giornalistico. In realtà però, la norma non cambia assolutamente nulla e non incide in alcun modo sui regolamenti contrattuali, ossia quelli messi a punto dal costruttore e consegnati al rogito, che sono gli unici atti che possono contenere divieti di questo tipo. Già oggi, in assenza della riforma, nessun regolamento di condominio approvato dall’assemblea può vietare di tenere animali in casa, perché un atto di questo tipo non può incidere sui diritti dei singoli, come espressamente stabilito dal codice civile. La riforma interviene solo sui regolamenti dell’assemblea, quindi non cambia nulla per chi ha già acquistato casa in un condominio nel quale è vietato l’ingresso ai cani, o ad altri animali domestici, e non incide sulla possibilità per i costruttori di continuare ad introdurre divieti di questo tipo nei propri regolamenti.

 A proposito: le destinazioni d’uso sono una delle principali ragioni di dissidio in condominio: come interviene la riforma in questo settore normativo? Le modifiche saranno più semplici o più ostiche?

Al di là della volontà del Parlamento di semplificare la vita dei condomini, molti aspetti della riforma richiederebbero ulteriori chiarimenti. La questione dei cambi di destinazione d’uso è proprio uno degli argomenti sui quali sarà necessario un approfondimento. Secondo la riforma, per cambiare la destinazione d’uso dei beni comuni non è più necessaria l’unanimità ma solo il voto a favore dei quattro quinti dei condomini e dei millesimi. Non è chiaro, però, a che tipo di interventi si riferisce la legge. Già oggi, infatti, è possibile deliberare con la maggioranza dei due terzi dei millesimi, quindi con il 660 millesimi e non con 800, tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo dei beni comuni, e questa norma risulta inalterata anche nel nuovo testo. Quello che non è possibile deliberare senza l’unanimità invece è, ad esempio, l’abbattimento degli alberi e la trasformazione del giardino in un’area completamente asfaltata . Sarà possibile farlo un domani con la maggioranza dei quattro quinti? Francamente prevedo una mole di ricorsi al giudice, anche considerando che la riforma autorizza queste modifiche quando sono necessarie “per soddisfare esigenze di interesse condominiale”. Ma, per dire, realizzare un parcheggio interrato trasformando un giardino in lastrico di cemento nel cortile di un palazzo d’epoca nel quale sono già presenti dei box, e magari anche delle aree dove è permesso il parcheggio, può essere una modificazione della destinazione d’uso effettuata nell’interesse condominiale, ossia nell’interesse complessivo di tutti i condomini?

 Tra sito web e nuovi doveri dell’amministratore, il legislatore ha detto di essersi ispirato al principio della trasparenza: davvero, d’ora in avanti, tutti i conti saranno sotto lo stretto controllo dei residenti?

La trasparenza dei conti è certamente uno dei veri punti qualificanti della riforma. A questo riguardo vale la pena di sottolineare l’importanza delle regole per la predisposizione del rendiconto condominiale, che deve contenere entrate e uscite, i fondi disponibili ed alle eventuali riserve, in modo da consentire l’immediata verifica, il registro della contabilità e una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. Inoltre la riforma recepisce le indicazioni della Cassazione in merito al diritto dei condomini all’acceso agli atti, regolamentando esattamente le modalità con le quali ciascun proprietario può chiedere copia di tutta i documenti che riguardano la gestione compreso l’estratto del conto corrente conto condominiale. Ma il vero punto di svolta è sicuramente quello relativo alla possibilità di realizzare il sito web dedicato sul quale mettere a disposizione tutti i documenti necessari per approvare le singole delibere.

 In conclusione: si poteva fare di più? In quali ambiti?

Si poteva certamente fare di più sul fronte della chiarezza. Il testo approvato risente della necessità di approvare, praticamente a fine legislatura e quindi di fretta, una riforma in discussione fin da 2008. Nel passaggio da un ramo all’altro del Parlamento la riforma ha cambiato fisionomia diverse volte, e questo emerge nella stesura finale. Se le disposizioni relative ai nuovi requisiti di professionalità richiesti all’amministratore e agli obblighi di trasparenza per la gestione segnano sicuramente un punto di svolta, le modifiche introdotte in materia di maggioranze per deliberare non vanno esattamente tutte nella stessa direzione e complessivamente definiscono un quadro abbastanza disordinato che, in assenza di modifiche, darà certamente modo alla Cassazione di intervenire in ambito condominiale ancora per molto tempo.

 

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Francesco Maltoni

Sono giornalista pubblicista. Laureato in Sociologia e Mass-media e politica, in passato ho lavorato al Tg3 con Giovanna Botteri presso la vecchia sede di Rai Corporation a New York, per poi passare alla comunicazione corporate di Sky Italia fino al maggio 2012. Già collaboratore per il Corriere Romagna, per gli organi informativi dell'ASAPS e per l'edizione online de "Il Mulino", ho due nipoti, sono tifoso del Milan e il mio passatempo preferito sono i giochi di società.

Comments 1

  1. Può l’Amministratore senza modifiche ai millesimi condominiali escludere delle spese tipo ( escluso fondi) in autonomia ad esempio rifacimento tastiera porta ascensore pitturazione varie condominiali quote di energia elettrica pulizia cortile riparazioni varie sempre su beni condominiali,contravvenendo alle norme contrattuali che cambiando uso di un immobile con obbligo di ingresso esterno senza esonerare col cambio d’uso il pagamento di nessun onere. Non ultimo il rifacimento della colonna TV singola il cui allaccio parte parte dal tetto, addebitandola a tutti i condomini indistintamente in quanto il medesimo asserisce che il condomino ha diritto di allaccio dentro al l’appartamento ciò avrebbe valore se la colonna fosse condominiale e ogni allaccio partisse dal ballatoio ove trovarsi l’alloggio.

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