Agevolazioni prima casa: non è necessario il rogito per non perdere i benefici

di Camurri Dott. Matteo 1 CommentoIn Commenti Giurisprudenza e Prassi, La Casa

In aggiornamento a questo articolo datato aprile 2014 segnaliamo una sentenza della Corte di Cassazione che inverte la giuriSprudenza e anche la Prassi dell’Agenzia affermando che per non perdere i benefici prima casa non è necessario il rogito ma è sufficiente una scrittura privata registrata.

Ti rimandiamo alla lettura dell’articolo: Sufficiente una scrittura privata registrata per mantenere i benefici prima casa

Nel seguito un articolo di aprile 2014 con diverso orientamento:

E’ necessario il rogito notarile per l’acquisto di una nuova abitazione entro 1 anno dalla vendita della precedente, per non perdere le agevolazioni prima casa, ovvero per non decadere dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto della prima casa, mentre il contratto preliminare non è sufficiente per mantenere l’agevolazione; questa la conclusione alla quale è pervenuta la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia con sentenza 556/49/2014.

Cambiare casa si sa può essere una esperienza traumatizzante. Se poi il cambio di abitazione riguarda la prima casa, si deve stare molto più attenti a seguire le procedure burocratiche per evitare di perdere le agevolazioni fiscali spettanti. E’ quello che è successo ad un contribuente lombardo che aveva deciso di vendere l’appartamento – che aveva acquistato meno di cinque anni prima – per un altro in corso di costruzione.

Si era fatto tutti i conti e sapeva che aveva esattamente 12 mesi per acquistare un’altra abitazione senza il rischio di perdere l’agevolazione. I conti, tuttavia, erano stati fatti sul “filo del rasoio” senza considerare le problematiche che sarebbero potute insorgere in caso di imprevisto. Detto fatto: la casa dove viveva era stata venduta ma il costruttore per cause contingenti non è riuscito a consegnare l’immobile in tempo; sono bastati appena un paio di mesi, ma le conseguenze per l’acquirente sono state spiacevoli.

Ma le cose sarebbero state ben diverse se, anziché un semplice compromesso, avesse fatto un rogito notarile per sancire a tutti gli effetti l’acquisto.

Questo è stato sentenziato prima dalla Commissione Tributaria Provinciale (sentenza n. 211/5/12), poi ribadito dalla Commissione Tributaria Regionale della Lombardia (sentenza 556/49/2014) la quale, tuttavia, ha compensato le spese di giudizio “tenuto conto della buona fede del ricorrente”. Nella premessa della sentenza, si ripercorre la vicenda e si ricorda come il contribuente avesse impugnato gli impugnava gli avvisi di liquidazione ed irrogazione di sanzioni inerenti la revoca dell’aliquota agevolata per l’acquisto della prima casa e per l’accensione del mutuo; questo in quanto aveva venduto l’immobile entro cinque anni senza aver acquistato entro l’anno dalla vendita altro immobile.

“Il ricorrente motiva il mancato rispetto dell’obbligo di acquisto di nuova casa entro il termine decadenziale di un anno, – si legge nella sentenza 556/49/2014 – affermando che non sarebbe dipeso da sua colpa, dato che la stipula del rogito era stata fissata al 31.3.2009 nel preliminare di vendita stipulato il 21.4.2008, cioè nel pieno rispetto di legge, ma da fatto del terzo e comunque da fatto non prevedibile né evitabile dal contribuente; l'(omissis) srl, venditrice dell’immobile, aveva garantito al compratore che l’immobile, ancora in fase di costruzione, sarebbe stato ultimato e consegnato entro il mese di Marzo 2009; nel mese di maggio aveva comunicato che, a causa di ulteriori e non previsti ritardi, l’immobile non era ancora stato accatastato né era provvisto di regolare certificato di agibilità, con la conseguente impossibilità di formalizzare la vendita con atto notarile definitivo entro l’anno dalla vendita dell’immobile per il quale aveva usufruito delle agevolazioni fiscali”.

L’Ufficio, invece, “sostiene la legittimità della sentenza in quanto contiene, seppur in maniera succinta, l’esposizione dei motivi in fatto e diritto. Per quanto riguarda il merito, – si legge ancora nel pronunciamento della Ctr – conferma la revoca delle agevolazioni per inadempienza, ben potendo il ricorrente nel termine perentorio di legge, addivenire alla stipula di una vendita avente ad oggetto l’immobile in costruzione, senza quindi il certificato di agibilità e senza l’accatastamento (…)”.

Analizzati tutti gli incartamenti, la Commissione Regionale ha espresso il suo giudizio che qui di seguito si riporta: “Questo Collegio, sentite le parti ed esaminata la documentazione prodotta, osserva quanto segue. Rileva che il ricorrente ha acquistato un appartamento, usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, lo ha alienato entro i cinque anni dall’acquisto e, entro l’anno dalla vendita, non ha provveduto alla stipula del contratto di acquisto di altro immobile, avendo a tal fine stipulato soltanto un contratto preliminare. A tal riguardo, il comma 4, della nota II bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUIR (DPR 26.4.1986, n. 131), prevede la decadenza dal beneficio cd. “prima casa” e il conseguente recupero delle maggiori imposte e relative sanzioni (30%), nel caso in cui l’abitazione acquistata in regime di favore venga trasferita, a titolo oneroso o gratuito, entro cinque anni dalla data dell’acquisto. Ai sensi del medesimo comma 4 la decadenza non si verifica nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione effettuata prima del decorso del quinquennio dell’immobile acquistato con i benefici fiscali di cui dianzi, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Nella fattispecie in esame, il contribuente ha stipulato entro l’anno dalla vendita dell’immobile per il quale aveva beneficiato delle agevolazioni fiscali “prima casa”, un contratto preliminare di vendita che non definisce il trasferimento del bene, non ha dunque efficacia reale, ma meramente obbligatoria. Il contratto definitivo invece è stato stipulato oltre l’anno: alienazione del precedente immobile in data 8.5.2008 – preliminare di acquisto del secondo immobile 17.5.2008 – atto definitivo di acquisto 24.7.2009.

È venuta, quindi, a mancare la condizione essenziale per non incorrere nella decadenza di cui al succitato comma 4, che ha carattere perentorio. Nessun rilievo, pertanto, assume il fatto che il ricorrente non era in possesso del certificato di agibilità, ben potendo, a mente del D.Lgs. n. 122/2005, stipulare una vendita avente ad oggetto l’immobile da costruire. Quanto al certificato di agibilità, sarebbe stato sufficiente, come ha dedotto l’Ufficio, la regolamentazione da parte del notaio dei rapporti tra le parti in ordine all’obbligo di richiedere tale certificato. L’appello, pertanto, è da intendersi respinto, con la conferma della sentenza di primo grado”.

Segnaliamo in aggiornamento a questo articolo il diverso orientamento della Corte di Cassazione: Leggi Sufficiente una scrittura privata registrata per mantenere i benefici prima casa


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Camurri Dott. Matteo

Commercialista e Revisore Contabile in Reggio Emilia. Opera professionalmente nella consulenza aziendale, fiscale, societaria e del contenzioso tributario. Curatore fallimentare per il Tribunale di Reggio Emilia iscritto nell'elenco dei mediatori della CONSOB e delle Camera di Commercio di Reggio Emilia, Parma e Modena.

Comments 1

  1. Buongiorno! Avrei necessità di un chiarimento. Qualora il riacquisto nei dodici mesi avvenisse tramite una scrittura privata non autenticata ma semplicemente registrata all’Agenzia delle Entrate, seguita dopo due anni dall’atto pubblico “ricognitivo” della scrittura privata, questo meccanismo sarebbe sufficiente per evitare di incorrere nella decadenza? Vi ringrazio in anticipo per l’attenzione!

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