Affittare una parte del proprio alloggio: dalla registrazione alla Dichiarazione dei Redditi

di Chiara Porrovecchio 17 CommentiIn Dichiarazioni, IUC (Imu - Tasi - Tari), La Casa

Il Caso dell’abitazione principale parzialmente locata.

Aumenta  sempre di più  il fenomeno di locare una parte o un vano del proprio immobile , soprattutto se ci si trova in una delle città italiane più attrattive dal punto di vista  storico artistico, ovvero economico produttivo.

Tale evento è considerato da molti, quale uno dei variegati risvolti dell’attuale crisi economica, che spinge molte famiglie italiane talvolta ad ingegnarsi per incrementare le entrate mensili sacrificando la privacy del “focolare domestico”, talaltra a riadattare il proprio stile di vita in un numero minore di  stanze, destinando una porzione dell’alloggio a terzi, con risparmio dei relativi costi di ristrutturazione e delle spese amministrative di divisione.

Vediamo in questa sede, quali sono gli adempimenti tributari per la registrazione del contratto di affitto e la successiva dichiarazione dei canoni nel modello Unico 2013.

Pur nel silenzio della L. 431/1998  relativa alla disciplina delle locazioni abitative  e di prassi fiscale specifica, si ritiene comunemente che il contratto di locazione di porzione di fabbricato ad uso abitativo  segua le regole ordinarie.

Pertanto in caso di presentazione del contratto all’ufficio, il contribuente deve portare con sé:

– almeno due originali (o un originale e una copia con firma in originale) del contratto da registrare;

– un contrassegno telematico (ex marca da bollo) da 14,62 euro, da applicare su originali e copie, per ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;

– il modello 69 per la richiesta di registrazione, compilato (che si può scaricare dal sito internet dell’Agenzia o prendere in ufficio). In particolare si deve inserire nel Quadro D dei DATI DEGLI IMMOBILI,  la lettera P (porzione);

– la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro (copia del mod. F23), sempre che non si opti per la cedolare secca; in tal caso, infatti, non è dovuta l’imposta di registro, ma l’imposta sostitutiva (acconto e saldo), che deve essere versata entro gli stessi termini previsti per l’Irpef.

L’imposta di registro è dovuta nella misura del 2% del canone annuo pattuito. È previsto l’importo minimo di versamento di 67 euro per la prima annualità.[1]

Con circolare n. 5 del 11 marzo 2013, l’Agenzia ha dato alcune importanti indicazioni circa la tassazione dei redditi provenienti dalla locazione di parte dell’abitazione principale. in particolare il documento di prassi osserva la “particolarità che trae origine dalla circostanza che l’immobile rappresenta, per il proprietario, la propria abitazione principale per l’intero anno, nonostante parte di essa sia stata concessa in locazione”.

A tal proposito è stato ritenuto che  debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca). Sono, invece, dovute sia l’IMU che l’IRPEF o la cedolare secca nel caso in cui l’importo del canone di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca) sia di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%.

 

Esempio :

rendita rivalutata del 5%  = euro 1000

canone di locazione annuo  (ridotto del 15% [2] se assoggettato ad IRPEF) = euro 2550

canone di locazione annuo (non ridotto se assoggettato a cedolare secca)= euro 3000

in questo caso si paga sia l’IMU che l’IRPEF (o la Cedolare Secca)

Il quadro RB di Unico 2013  presenta quest’anno la seguente forma :

In particolare nella Riga 2 “Utilizzo” è possibile indicare rispettivamente:

11-immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime di libero mercato o “patti in deroga”.

Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e va compilata la sezione II del quadro RB. Il reddito va indicato nella colonna 14 “imponibile cedolare secca 21%”;

12- immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone “concordato” situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa.

Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e va compilata la sezione II del quadro RB. Il reddito va indicato nella colonna 15 “imponibile cedolare secca 19%”;

Il reddito da canoni di locazione soggetto ad IRPEF va inserito in  RB punto 6 e riportato nel rigo RB punto 13 ,  nel nostro esempio è pari a 2550 euro e confluisce nel rigo RN 1 del Reddito Complessivo.


[1] Si veda la circolare Min. Finanze n. 12/1998.

[2] 30% se all’atto della registrazione è stato applicato un canone convenzionale.

Autore dell'articolo
identicon

Chiara Porrovecchio

Funzionario presso una Agenzia Fiscale; oggi si occupa di attività di Audit Interno nell’ambito della Direzione Regionale del Piemonte. In precedenza ha svolto attività di consulente telefonico fiscale presso il Call Center di Torino. Abilitata all’esercizio delle professioni contabili e della Revisione legale (non esercente tuttavia in quanto attività non compatibile con quella di pubblico dipendente) è ricercatore in materie economiche tributarie dal 2008, anno in cui ha conseguito il Dottorato presso l’Università degli studi di Palermo. Autrice di numerosi articoli per il sito web www.fiscoetasse.com. Collabora dal 2013 alla Rivista mensile Fiscalità Estera.

Comments 17

  1. Buon giorno, ho letto il vostro articolo sul vostro sito, e’ stato variato con un massimo di diciotto mesi non rinnovabili, come posso affittare una porzione di appartamento con contratto regolare 4+4 ?????? Gradirei una risposta GRAZIE!!!!!!

  2. Buongiorno
    leggendo l’articolo mi sembra di notare una contraddizione per la quale vi chiedo cortesemente un chiarimento ossia :

    1) Applicare IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione.
    2) E’ invece dovuta l’ IMU nel caso in cui l’importo del canone di locazione sia di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%.

    Quindi con una rendita catastale di € 704
    ed un canone di locazione parziale di €600 mensili nella mia abitazione principale nel primo caso non dovrei pagare l’ IMU nel secondo invece si.
    Potete per cortesia chiarirmi meglio dove sbaglio ?
    Grazie anticipatamente
    Ettore

  3. Vorrei affittare una porzione della mia abitazione (in cui vivo) per locazioni brevi adottando il regime della cedolare secca. E’ possibile?
    E se si come vanno dichiarati i proventi in sede di dichiarazione dei redditi?

  4. Buongiorno,vorrei affittare una porzione della mia abitazione(prima casa ,dove sono residente) e fare il contratto transitorio con cedolare secca,è possibile ? Come devo pagare IMO?

    1. identicon
  5. Sono proprietaria di un alloggio e ivi residente, ho affittato due camere dello stesso immobile a studenti universitari. Non ho altro reddito se non quello derivante dagli affitti. Sono tenuta alla presentazione della dichiarazione dei redditi?
    Grazie anticipate per la risposta.

  6. e’ possibile affittare una porzione di seconda casa? o deve essere necessariamente la prima casa? grazie mille

  7. Vorrei affittare una stanza del mio appartamento molto grande, in cui vivo e pago il mutuo, prima casa. Quali tasse devo pagare? Perdo le agevolazioni del mutuo? Grazie

  8. voglio anffittare una parte della mia prima casa e il comune non vuole rilasciare la residenza all’inquilino che vuole affittare una parte della casa.
    come posso fare?

    1. Anch io fabio ho il tuo stesso problema ho fatto mille chiamate e mandato mille email tra cgil,cils, avvocati ecc.tante opinioni diverse e nessuna risposta..hai risolto??

  9. Vorrei sapere, se affitto 1 stanza a studente non residente nella prima casa, questo viene a entrare nel nucleo familiare e nell’isee?

  10. Buon giorno,
    Vorrei affittare una parte della mia prima casa, è vero che su di un medesimo immobile non possono essere stipulati più di due contratti di locazione? Dove posso reperire la normativa rispetto al quesito? Ho cercato ovunque, ma non ne vengo a capo…

    1. Ciao
      sono nella tua stessa situazione hai poi trovato qualcosa? ti sarei grato per una risposta!
      grazie

  11. Buongiorno: vorrei affittare la metà della mia prima casa dove resiedo. Come devo fare? Che documenti da fare ? Sto aspettando il Naspi, ho una pensione di reversibilità come fonte di reddito e basta. Mi potete indirizzare? Grazie ROSA ELENA POLASTRI

    1. Vorreaffittareuna porzione del mio appartamento come devo da te von regularne contratto

  12. Si può stipulate un contratto 4+4 in un appartamento in cui il proprietario si è riservato una stanza e risulta residente? Io non intendo trasferire la residenza.
    Grazie

  13. Buongiorno, vorrei locare l’intera superficie di un immobile di mia proprietà (non prima casa, nè casa di residenza) con 2 contratti di locazione parziale 4+4 a 2 conduttori distinti, non studenti, ed ho alcuni dubbi.
    Premetto che l’immobile non è separabile al catasto perchè si trova in un centro storico in cui è stato vietato l’ aumento del carico urbanistico, per cui anche le utenze non possono essere sdoppiate.

    – Posso utilizzare 2 contratti di locazione parziale fino a coprire l’intera superficie dell’immobile?
    – Avrei problemi a registrare 2 contratti di locazione sullo stesso immobile?
    – I due contratti vanno registrati separatamente? Devo pagare le imposte di bollo/registro su entrambi?

    La ringrazio anticipatamente per la sua risposta.

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