Il secondo bagno in condominio: indennizzabile il disturbo ai vicini

In generale è quasi sempre possibile ricavare un secondo bagno negli appartamenti (in condominio) dalle dimensioni generose. Per le abitazioni in cui lo spazio scarseggia si possono separare gli elementi o ripensare alla configurazione delle stanze adiacenti.

 Tutte queste operazioni devono essere progettate tenendo conto che per i tubi d'acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine dell’appartamento del condomino vicino (art. 889 c.c.). 

Tuttavia, è ammessa la deroga al rispetto delle distanze ma solo nel caso in cui vi sia l'impossibilità di posizionare altrimenti le tubazioni, attesa la (necessaria) contiguità delle unità immobiliari comprese nell'edificio condominiale. In ogni caso, spesso la deroga può costituire fonte di discussione con il vicino che lamenta immissioni intollerabili.

Vediamo di seguito le problematiche che si verificano  e le  soluzioni normative e  giurisprudenziali.

1) I rumori intollerabili ed il criterio comparativo

Secondo l’articolo 844 c.c., il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avendo anche riguardo alla condizione dei luoghi. 

Tale norma trova piena applicazione in ambito condominiale. In particolare, ai fini della valutazione del limite di tollerabilità delle immissioni acustiche, la giurisprudenza pressoché unanime è approdata alla conclusione che debba applicarsi il cosiddetto “criterio comparativo”. Tale criterio consiste nel confrontare il livello medio del rumore di fondo con quello del rumore rilevato nel luogo soggetto alle immissioni, al fine di verificare se sussista un incremento non tollerabile del livello medio di rumorosità.

 In particolare, la giurisprudenza si è orientata nel senso di ritenere violato il limite della normale tollerabilità delle immissioni acustiche allorché, sul luogo che subisce le immissioni, si riscontri un incremento dell’intensità del livello medio del rumore di fondo di oltre 3 decibel.

3) La sola ristrutturazione del bagno

È necessario distinguere la realizzazione di un secondo bagno con una semplice ristrutturazione di quello esistente; in tal caso, se il bagno, a far data dalla costruzione dell'edificio, già confinava con la camera da letto del condomino vicino, si deve ritenere pure che l’impianto di carico e scarico sia da sempre collocato nel muro comune alle due proprietà esclusive. In tale ipotesi è chiaro che la causa dei rumori che disturba i condomini con locale confinante deve essere ricercata nelle modalità costruttive originarie del caseggiato, probabilmente (salvo altre concause) carente di adeguate opere di isolamento acustico.

4) Il problema del rumore di ventola e lavatrice

In linea generale, secondo la giurisprudenza, la ventola di aspirazione del bagno di un condomino non può disturbare il vicino in quanto il rumore del motorino è percepibile solo nelle ore serali o notturne e funziona solo quando viene usato il bagno: in effetti non si può non tenere conto della durata continua o della occasionalità delle immissioni sonore. In ogni caso, bisogna valutare caso per caso tenendo conto, ad esempio, se il rumore del motorino della ventola è percepibile solo nelle ore serali o notturne; se è situato o meno in un locale confinante con una delle stanze del condomino vicino; se lo stesso motorino funziona solo quando viene usato il bagno, per eliminare i cattivi odori (Cass. civ., sez. II, 11/02/2011, n. 3440). 

Del resto, se poi nel bagno è stata collocata una lavatrice, occorre considerare che un rumore intenso - che si protrae per cinque - dieci minuti (il tempo della centrifuga) al giorno in orari non destinati al riposo e, presumibilmente, non più di una volta al giorno - non può essere ritenuto obiettivamente intollerabile.

5) La collocazione del secondo bagno e il limite sonoro

Non è raro rilevare un significativo superamento di tre decibel, in relazione alle caratteristiche costruttive del secondo vano bagno.

Così se quest’ultimo è stato realizzato in una parete adiacente la stanza da letto dell’appartamento confinante ove è posta la testiera del letto dei condomini vicini è inevitabile il prodursi di immissioni illecite. Tale conclusione vale a maggior ragione se da parte del costruttore del secondo bagno vi è stato un uso spregiudicato del bene comune, come ad esempio l’installazione della cassetta di incasso del water nel muro divisorio, avente uno spessore ridotto.

Del resto non si può escludere che il disturbo sia aggravato dal frequente uso del bagno nelle ore notturne: in tal caso è quasi certa una lesione del diritto dei vicini alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiana.

Per evitare un inutile conflitto il costruttore del secondo bagno dovrebbe realizzazione una serie di opere idonee a ridurre le immissioni; in ogni caso, va riconosciuto alle parti assoggettate ad immissioni intollerabili un consistente risarcimento del danno morale anche se non sussiste alcuno stato di malattia. 

In altre parole anche se non risulta integrato un danno biologico, la lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare all’interno della propria casa di abitazione e del diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane sono pregiudizi apprezzabili in termini di danno non patrimoniale (Cass. civ., sez. II, 28/07/2021, n. 21649).