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DICHIARAZIONE DEI REDDITI 2020: GUIDA ALLE LOCAZIONI BREVI

Dichiarazione dei redditi 2020: guida alle locazioni brevi

Locazioni brevi: cosa sono, che regime fiscale seguono, comunicazione dei dati, ritenute. Come indicare gli affitti brevi nella dichiarazione

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Dal 1° giugno 2017 è stata introdotta un’apposita disciplina fiscale per le "locazioni brevi" cioè le locazioni di immobili ad uso abitativo, situati in Italia, la cui durata non supera i 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. 

La nuova disciplina prevede

  • la possibilità per le locazioni brevi di usufruire del regime della cedolare secca
  • che se i contratti di locazione breve sono stati conclusi con l’intervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, i canoni di locazione sono assoggettati ad una ritenuta del 21% se tali soggetti intervengono anche nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve. 

Il 12 ottobre l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato l'attesa Circolare 24/E/2017, con cui ha chiarito finalmente alcuni aspetti importanti della nuova disciplina degli affitti brevi.

Vediamoli di seguito.

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1) Locazioni brevi: cosa sono

Le locazioni brevi  sono:

  • contratti di immobili situati in Italia, a destinazione residenziale con finalità abitative, appartenenti alle categorie catastali:
    • da A1 a A11 (esclusa A10- uffici o studi privati);
    • e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte ecc …);
    • nonché singole stanze dell'abitazione (Circolare 26/E/2011);
  • di durata non superiore a 30 giorni, quindi non soggetti a registrazione. Il termine deve essere considerato in relazione ad ogni pattuizione contrattuale;
  • stipulati da persone fisiche private al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, compresi anche i contratti stipulati tramite intermediari, che potrebbe essere sia un'agenzia immobiliare sia un portale come ad esempio Airbnb. Per intermediari si intendono in generale tutti coloro attraverso cui vengono stipulati contratti di locazione breve, come ad esempio quelli che in via abituale - anche se non esclusiva - offrono strumenti tecnici e informativi per facilitare l'incontro della domanda e dell'offerta di locazioni brevi, e intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore. A tal fine è irrilevante la forma giuridica del soggetto che svolge l'attività di intermediazione, così come la sua residenza, e la modalità con cui l'attività è svolta.Rientrano nella definizione anche i sub locatori e i comodatari che concedono a terzi la disponibilità dell'immobile a titolo oneroso. Sono escluse, invece, le locazioni brevi che rientrano nell'esercizio di attività d'impresa, come definita all'art. 55 comma 2 del TUIR e all' art. 4 del DPR 633/72, o nell'attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all'art. 67 comma 1 lett) i del TUIR. Sono esclusi dalla definizione di locazione breve anche i contratti che il datore di lavoro stipula per destinare un immobile abitativo ad uso foresteria dei dipendenti.

La nuova disciplina allarga l'ambito di applicazione della cedolare secca anche alle attività accessorie all'attività di locazione, ossia:

  • servizi di fornitura di biancheria;
  • servizi di pulizia dei locali;

espressamente indicati all'art. 4 del D.l. 50/2017.  Tali servizi sono ritenuti, infatti, strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo. Nella Circolare 24/E/2017 l'Agenzia delle Entrate ritiene che analogo trattamento possa essere applicato anche ad altre tipologie di servizi, anche se non espressamente indicati nell'art. 4 del D.l. 50/2017, come ad esempio la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata. Non rientrano, invece, nella disciplina i servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell'immobile, come ad esempio la fornitura della colazione, la somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti. In tale caso, infatti, è richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso delle attività di bed and breakfast occasionale.

La nuova disciplina si applica ai contratti stipulati a partire dal 1° giungo 2017, e impone nuovi obblighi agli intermediari (e ai portali on line come ad esempio Airbnb o Booking) che intervengono nella stipula/gestione di questi contratti. Tali soggetti, che mettono in contatto le parti della locazione (le persone che cercano un immobile e quelle che dispongono di un immobile da locare) sono tenuti:

  • a comunicare i contratti conclusi tramite il loro operato,
  • ad operare una ritenuta del 21% a titolo di acconto all'atto del pagamento del corrispettivo nei confronti del beneficiario.

Tali adempimenti sono dovuti:

  • solo se gli intermediari intervengono nella conclusione del contratto o nel pagamento dei corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, che rispondano alla definizione descritta al paragrafo precedente;
  • in relazione ai contratti di locazione breve stipulati dal 1° giugno 2017. Per quelli stipulati prima gli intermediari non sono tenuti a comunicare i dati del contratto né ad operare la ritenuta. Per i contratti di locazione breve stipulati tramite intermediario, si ritiene che rilevi il momento in cui il conduttore riceve conferma della prenotazione.

Gli adempimenti devono essere effettuati dall'intermediario al quale il locatore ha affidato l'incarico, anche ne caso in cui quest'ultimo si avvalga a sua volta di altri intermediari. Pertanto, ad esempio, nel caso di un'agenzia immobiliare che ha ricevuto dal proprietario dell'immobile l'incarico di locarlo, e inserisce l'offerta di locazione sulla piattaforma online, l'agenzia è tenuta a comunicare i dati del contratto se questo si è concluso tramite la piattaforma, considerato che la piattaforma fornisce un servizio all'agenzia e non al locatore. L'agenzia dovrà anche effettuare la ritenuta nel caso in cui intervenga nel pagamento del contratto. L'agenzia dovrà rendere esplicito al gestore della piattaforma la veste in cui opera, in modo che questi non faccia a sua volta l'adempimento.

Gli adempimenti relativi alla comunicazione dei dati e all'applicazione della ritenuta sono effettuati anche dagli intermediari fiscalmente non residenti nel territorio dello Stato. In particolare, i soggetti non residenti:

  • con stabile organizzazione in Italia, effettuano gli obblighi tramite la stabile organizzazione;
  • senza stabile organizzazione in Italia, si avvalgono di un rappresentante fiscale, in qualità di responsabile d'imposta

Gli intermediari/portali on line sono tenuti a conservare i dati relativi alle informazioni comunicate, e quelli relativi ai pagamenti in cui sono intervenuti o ai corrispettivi incassati, per il periodo previsto per l'eventuale accertamento, ai sensi dell'art. 43 del DPR 600/73.

Grazie alla comunicazione da parte degli intermediari, e del loro ruolo in qualità di sostituti d'imposta, la norma mira a contrastare l'evasione, finora radicata in questo settore.

La disciplina ha subito successivamente alcune modifiche con la conversione in legge del D.l. 50/2017, è stato poi istituito il codice tributo per il versamento della ritenuta (risoluzione 88/E del 05.07.2017), e sono state fornite le indicazioni sulle modalità per comunicare i dati dei contratti di locazione e per versare la ritenuta (provvedimento 132395 del 12.07.2017).

2) Locazioni brevi: comunicazione dei dati dei contratti

I soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare anche on line, ossia che mettono contatto le parti della locazione (le persone che cercano un immobile e quelle che dispongono di un immobile da locare), hanno l'obbligo di  comunicare i dati relativi ai contratti conclusi tramite il loro operato.

L'obbligo riguarda solo gli intermediari che, oltre a favorire l'incontro tra la domanda e l'offerta, forniscono un supporto professionale o tecnico informativo nella fase di perfezionamento dell'accordo. E' necessario, dunque, che il conduttore accetti la proposta di locazione tramite l'intermediario, o aderisca all'offerta tramite la piattaforma online. Nel caso in cui il conduttore comunichi direttamente al locatore l'accettazione della proposta, l'intermediario non è tenuto ad effettuare alcuna comunicazione, in quanto ha solo contribuito a mettere in contatto le parti, ed è rimasto estraneo alla conclusione dell'accordo.

Il provvedimento del 12.07.2017 ha specificato quali dati devono essere comunicati:

  • nome, cognome e codice fiscale del locatore;
  • durata del contratto;
  • importo del corrispettivo lordo;
  • indirizzo dell'immobile.

Per i contratti relativi al medesimo immobile, e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in modo aggregato.

I dati devono essere predisposti e trasmessi attraverso i servizi dell'Agenzia delle Entrate, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello cui si riferiscono i dati del contratto.

Gli intermediari sono tenuti a chiedere al locatore i dati da comunicare, ma non sono tenuti a verificarne l'autenticità. La responsabilità sulla veridicità dei dati cade sul locatore, che è responsabile della corretta tassazione del reddito e del corretto adempimento di altri eventuali obblighi tributari connessi al contratto. L'intermediario può comunque utilizzare i dati in suo possesso per la corretta effettuazione degli adempimenti, ad esempio nel caso in cui il locatore gli avesse fornito il suo numero di partita Iva, l'intermediario potrà non effettuare gli adempimenti ritenendo che la locazione sia riconducibile all'esercizio di un'attività d'impresa.

In caso di recesso del contratto di locazione breve, gli intermediari non devono trasmettere i dati del contratto. Nel caso in cui il recesso avvenga successivamente alla comunicazione dei dati, l'intermediario dovrà rettificare la comunicazione.

In caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione, i soggetti sono puniti con la sanzione amministrativa da 250 Euro a 2.000 Euro (prevista al comma 1 dell'art. 11 del D.lgs. 471/1997). Per coloro che effettuano la comunicazione, o la sua correzione, entro 15 giorni dalla scadenza, la sanzione si riduce della metà (quindi da 125 a 1.000 Euro). Non è sanzionabile l'incompleta o errata comunicazione dei dati del contratto se causata dal comportamento del locatore.

AlloggiatiWeb

Sono invece operative dall'inizio del 2019  le norme in materia di identificazione degli ospiti da parte di chiunque  affitta gli immobili per uso turistico, previste dal Decreto Crescita (dl 145/2018). L'obbligo  prescinde dal fatto che l'inquilino sia o meno di nazionalità italiana. Come avviene per qualunque altra struttura ricettiva di tipo alberghiero, quindi, chi  dà in locazione il proprio appartamento con questa formula deve anche provvedere all'iscrizione al sistema telematico “AlloggiatiWeb” per la comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura,  ,  in base a quanto previsto dall’art.109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS).

Con l'art. 19-bis del  dl è stata introdotta un'interpretazione autentica delle norme del TULPS. Il testo  stabilisce infatti che “L'articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, di cui al regio decreto 18 giugno 1931, n. 773, si interpreta nel senso che gli obblighi in esso previsti si applicano anche con riguardo ai locatori o sublocatori che locano immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni”.

3) Locazioni brevi: ritenuta

Qualora gli intermediari intervengano nella fase del pagamento del canone di locazione, o incassino i corrispettivi, devono operare - all'atto del pagamento del corrispettivo lordo al beneficiario - una ritenuta d'acconto del 21%. Nel caso in cui il locatore dovesse aver optato per la cedolare, la ritenuta sarà considerata a titolo d'imposta, in caso contrario si considererà a titolo d'acconto.

L'obbligo di operare la ritenuta ricade in tutti i casi in cui l'intermediario ha la materiale disposizione delle risorse finanziarie. Se, invece, l'intermediario non ha la disponibilità finanziaria, non deve operare la ritenuta. E' il caso, ad esempio, dell'assegno bancario intestato al locatore. In tale fattispecie l'intermediario non ha la disponibilità finanziaria della somma, e pertanto non è tenuto ad operare la ritenuta, nemmeno se l'assegno è consegnato al locatore per il suo tramite. Nel caso di pagamento tramite carte di debito, di credito, prepagate, le banche, poste italiane Spa, istituti di moneta elettronica, istituti di pagamento nonché le società che offrono servizi di pagamento digitale come Paypal, non devono operare la ritenuta in quanto non svolgono l'attività di intermediazione. La ritenuta dovrà in caso essere operata dall'intermediario, se questo incassa il canone o interviene nel pagamento.

La ritenuta deve essere operata anche se l'intermediario ha delegato un soggetto terzo a incassare il canone o ad accreditare l'importo al locatore. Tali attività devono essere riferite al delegante, pertanto il soggetto terzo dovrà effettuare tali adempimenti a nome del delegante.

La ritenuta va applicata sull'importo del canone o del corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve, ad esclusione:

  • di eventuali penali o caparre o depositi cauzionali;
  • delle spese per servizi accessori qualora sostenute direttamente dal conduttore o a questi riaddebitate dal locatore in base ai costi/consumi effettivamente sostenuti. Qualora, invece, le spese per la fornitura di servizi accessori siano addebitate al conduttore a titolo forfetario, sono incluse nel corrispettivo lordo e quindi soggette a ritenuta.

La ritenuta dovrà poi essere versata con il modello F24 entro il 16 del mese successivo a quello in cui è effettuata, secondo le modalità previste dall'art. 17 del D.lgs. 241/1997, con il codice tributo "1919", istituito con la Risoluzione 88/E del 5.7.2017. Per esempio: il 20 settembre un turista italiano paga 500 euro ad un intermediario per l'affitto di alcuni giorni di un appartamento a Verona. L'intermediario, che ha ricevuto il pagamento, riversa  l'importo ricevuto al proprietario dell'appartamento in data 25 settembre, al netto della ritenuta d'acconto del 21% (versa quindi 395 Euro). Entro il 16 ottobre l'intermediario dovrà versare all'Erario l'importo della ritenuta, pari a 105 Euro, con il codice tributo 1919.

L'intermediario dovrà anche certificare e dichiarare le ritenute operate tramite la presentazione della Certificazione Unica/mod. 770. La presentazione della Certificazione Unica assolve, secondo il provvedimento del 12.07.2017 l'obbligo di comunicazione dei dati relativo ai contratti di locazione breve.

I nuovi obblighi di solidarietà imposti dal Decreto Crescita

Per quel  che riguarda gli intermediari, dunque, l'art. 13-quater del Decreto Crescita,  stabilisce per prima cosa  che gli intermediari immobiliari residenti in Italia, appartenenti al medesimo gruppo degli intermediari non residenti che non abbiano nominato un rappresentante fiscale, sono solidalmente responsabili per il pagamento della ritenuta sui canoni e corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve.

4) Locazioni brevi: regime fiscale

Ai contratti di locazione breve, come sopra definiti, il legislatore prevede che si applichino le disposizioni relative alla cedolare secca, con aliquota 21%. Poiché il regime della cedolare secca è opzionale, si ritiene che il soggetto possa in alternativa scegliere il regime ordinario (per saperne di più sul regime della cedolare secca vai allo speciale "Cedolare secca sugli affitti 2020:ecco come funziona").

Il proprietario pertanto potrà in alterativa:

  • optare per la cedolare secca al 21%, sostitutiva dell'Irpef e dell'imposta di registro;
  • applicare il regime ordinario Irpef, con aliquota minima 23%.

Anche la legislazione precedente prevedeva che i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni (per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione) potessero essere assoggettati a cedolare secca.

Rispetto a prima, con la nuova disciplina è possibile applicare la cedolare secca anche ai corrispettivi lordi derivanti da:

  • contratti di sublocazione (si tratta di una novità rispetto alla disciplina previgente: finora tali redditi erano esclusi dalla possibilità di applicare il regime della cedolare secca);
  • contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario (questa è una novità importante perché a regime l'opzione per la cedolare può essere esercitata solo da proprietario-locatore dell'immobile);

aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, al ricorrere delle condizioni sopra riportate.

5) Locazioni brevi: dichiarazione dei redditi 2020

Come precisato nelle istruzioni del modello di dichiarazione 730/2020, anno di imposta 2019, la nuova disciplina per le locazioni brevi, si applica ai soli contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017, cioè per quelli per cui a partire da tale data il locatario ha ricevuto la conferma della prenotazione. La nuova disciplina si applica 

  • nel caso in cui i contratti siano stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore o comodatario) e conduttore,
  • nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

In conseguenza dell’introduzione di tale normativa cambia la tassazione del canone di locazione dell’immobile concesso in locazione dal comodatario per periodi non superiori a 30 giorni

  • in tal caso il reddito del canone di locazione è tassato in capo al comodatario come reddito diverso e quindi va indicato dal comodatario nel quadro D o quadro RL10  della dichiarazione dei redditi come reddito diverso.
  • Il proprietario dell’immobile indicherà nel quadro B la sola rendita catastale dell’immobile concesso in comodato gratuito.

Il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale; anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, fermo restando tuttavia che se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.

Il reddito derivante dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario va tassato nell’anno in cui il corrispettivo è percepito senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo.

Si ricorda che il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca viene aggiunto al reddito complessivo solo per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per redditi di lavoro dipendente, di pensione ed altri redditi, le detrazioni per canoni di locazione e per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni collegate al reddito (ad esempio valore I.S.E.E. e assegni per il nucleo familiare).

Nella Circolare 24/E/2017 l'Agenzia ha chiarito che, se il contratto è stipulato da uno solo dei comproprietari, e la ritenuta quindi è stata operata e certificata solo nei confronti di quest'ultimo, solo il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione potrà scomputare dal reddito la ritenuta subita, o chiedere il rimborso della maggiore ritenuta subita qualora non abbia capienza per scomputarla. Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito ad essi imputabile pro quota in sede di dichiarazione, applicando la cedolare o il regime ordinario.

Il locatore è tenuto a riliquidare l'imposta dovuta sul canone nel caso in cui:

  • non opti per la cedolare secca;
  • non abbia subito la ritenuta;
  • l'intermediario non abbia effettuato la ritenuta in assenza dei presupposti;
  • la ritenuta subita sia maggiore dell'imposta dovuta.
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Commenti

Alessandra Milesi - 06/06/2020

Buongiorno, nella circolare si dà per scontato che l'intermediario "operi - all'atto del pagamento del corrispettivo lordo al beneficiario - una ritenuta d'acconto del 21%" e se non lo fa? Mi spiego meglio. Io sono un privato e affitto direttamente su booking il mio appartamento, senza agenzie e senza altri professionisti, ed è booking che riscuote l'affitto direttamente dal cliente per poi accreditarlo a me il mese successivo; quindi in questo caso il mio intermediario (che dovrebbe operare la ritenuta) è booking. Giusto? Bene. A me booking paga la tariffa che io ho stabilito meno la sua commissione, e basta, non mi fa nessuna ritenuta. Quindi il mio IRPEF dovuto lo pago tutto in dichiarazione? Inoltre ho un'altra curiosità, in fase di dichiarazione devo dichiarare il lordo che ho ricevuto da booking oppure posso scalare la commissione trattenuta da booking per il servizio, dato che io ufficialmente in tasca metto lordo-commissioni? Grazie mille a chi vorrà fugare questi miei dubbi. Buona giornata a tutti.

Patrizia - 16/05/2019

Mi sembra che il portale airbandb non provveda a questi adempimenti perciò come dobbiamo comportarci?

Luigia Lumia - 18/05/2019

Abbiamo un e-bool sulle locazioni breve che spero possa aiutarla [Guida delle locazioni brevi (eBook 2018)](https://www.fiscoetasse.com/BusinessCenter/scheda/39045-Guida-delle-locazioni-brevi-eBook-2018.html)

Chiara - 21/06/2018

Salve, mi scuso sin d'ora se non dovessi riuscire ad essere chiarissima nel mio quesito. Sto valutando per la prima volta l'opzione della cedolare secca nel 730/2018 (redditi 2017) e ho alcune domande sull'acconto da versare per il 2018. Premesso che: stiamo parlando di redditi da affitti brevi. nel 2018 prevedo un redditto da affitti discretamente inferiore al 2017. nel 2018 prevedo il ritorno alla tassazione ordinaria. Per l'acconto Cedolare del 2018 pensavo dunque di usare il metodo previsionale (intorno a €400 invece che €550). Vorrei però sapere se poi nel 2019 (redditi 2018), operando a consuntivo la tassazione ordinaria: 1) l'acconto cedolare di 400€ viene "convertito" in Irpef e dunque scontato o comunque rimborsato (in quanto non dovuto nel 2018 a causa dell'esercizio della tassazione ordinaria). 2) se, qualora venisse fuori un'irpef per gli affitti superiore a €400 (non credo) incorrerei comunque nella sanzione. O se invece, come per il primo anno di opzione della cedolare, resta non sanzionabile l'acconto irpef da affitti eventualmente non versato. 3) se ancora, gli acconti irpef per il 2018 dovuti a consuntivo vengono unificati in un unico calcolo, anche se dovuti rispettivamente per redditi da lavoro e da affitto. NB. L'acconto 2018 per redditi irpef da lavoro lo sto lasciando come da precompilata. Ma verosimilmente, se l'acconto irpef è calcolato in modo unificato il rischio di andare incontro a sanzioni mi sembra più alto. Cosa ne pensate? Grazie in anticipo per ogni chiarimento.

Normalisa Muscatello - 30/05/2018

Buongiorno, Nel caso in cui l'intermediario paghi il beneficiario nel 2018 (relativamente ad affitti del 2017) e versi la ritenuta trattenuta nel 2018, come si comportera' il beneficiario in sede di dichiarazione dei redditi? I redditi da locazione 2017 verranno dichiarati nel 2018 e la ritenuta verra' scomputata con la CU 2019? Grazie a chi mi rispondera'.

Normalisa Muscatello - 30/05/2018

Buongiorno, Nel caso in cui l'intermediario paghi il beneficiario nel 2018 (relativamente ad affitti del 2017) e versi la ritenuta trattenuta nel 2018, come si comportera' il beneficiario in sede di dichiarazione dei redditi? I redditi da locazione 2017 verranno dichiarati nel 2018 e la ritenuta verra' scomputata con la CU 2019? Grazie a chi mi rispondera'.

FabioG - 08/05/2018

signori/e buongiorno, sto locando per brevi periodi il mio bilocale tramite abnb; uscito il primo cliente dall'appartamento ho rapidamente ricevuto il regolare bonifico dalla piattaforma d'intermediazione la quale mi ha accreditato il giusto importo al netto della loro commissione nei miei confronti (ok), ma senza considerare alcun aspetto fiscale (come prevedrebbe la normativa 2017)! Il sito non chiede che tipo di fiscalizzazione desidero applicare (cedol. secca o reg. ordinario) e di conseguenza mi ha versato importo al lordo delle imposte. Perché? Grazie, Fabio.

Giuliano - 02/05/2018

buongiorno, ho dato mandato ad una agenzia turistica per affittare l'appartamento al mare per locazioni inferiori ai 30 giorni, poichè sul contratto è previsto un canone lordo e le spese condominiali ordinarie le pago io, e l'agenzia mi trattiene il 21% sul totale volevo sapere se in sede di dichiarazione posso recupoerare la differenza di imposta tra il canone lordo e quello al netto delle spese condominiali

Elisa - 20/03/2018

Buongiorno, io avrei delle domande in quanto non mi fido dell'intermediario a cui ho affidato l'incarico per l'affitto di un appartamento. 1) Se è vero che EGLI opera ogni mese la ritenuta, al fine della MIA dichiarazione dei redditi, il 21% che egli ha versato c'è scritto che vale a titolo d'imposta, dunque vale come se io avessi già pagato le tasse? (Facciamo finta che opto per la cedolare secca) 2) Se decido di non affidargli più l'incarico e di mettere in affitto la casa SENZA intermediario, ma utilizzando portali come AIR BNB, o Booking.com, la trasmissione dei dati dei diversi locatari e gli importi lordi percepiti devo presentarli io solo in fase di dichiarazione dei redditi quindi entro il 30/06/anno successivo? (in pratica do le carte al commercialista). Ringrazio in anticipo, spero di essermi spiegata. Grazie.

Enrico Dario - 07/12/2017

(Errata corrige) Buongiorno, avrei la seguente domanda. Affitto una casa a Venezia tramite AirBnB e mi appoggio a un libero professionista che gestisce la comunicazione con il cliente, le prenotazioni e i Check-in. Questi applica su di me una commissione di intermediazione pari al 20% dell'importo pagato dal turista (fatto salvo quello che AirBnB chiede al turista di commissione a sua volta). Il portale AirBnB, in automatico e secondo la configurazione impostata dall'intermediario (che è amministratore del profilo che pubblica l'annuncio su AirBnB), produce due bonifici distinti, uno dell'80% a me e uno del 20% a questo intermediario. Quindi se il turista ha pagato 1000E per il suo soggiorno, io ricevo un bonifico di 800E e l'intermediario un bonifico di 200E. Domanda: visto che l'intermediario non prende i soldi direttamente da me bensì dal turista (conduttore) tramite un automatismo informatico del secondo agente intermediario (AirBnB), su quale importo deve essere calcolato il 21% di imposta, sugli 800E che io (locatore) ho fisicamente ricevuto o sui 1000E che il turista (conduttore) ha pagato ?

Enrico Dario - 07/12/2017

Buongiorno, avrei la seguente domanda. Affitto una casa a Venezia tramite AirBnB e mi appoggio a un libero professionista che gestisce la comunicazione con il cliente, le prenotazioni e i Check-in. Questi applica su di me una commissione di intermediazione pari al 20% dell'importo pagato dal turista (che non comprende quello che AirBnB chiede al turista di commissione a sua volta). Il portale AirBnB, in automatico e secondo la configurazione impostata dall'intermediario, produce due bonifici distinti, uno dell'80% a me e uno del 20% a questo intermediario. Quindi se il turista ha pagato 1000E per il suo soggiorno, io ricevo un bonifico di 800E e l'intermediario un bonifico di 200E. Domanda: visto che l'intermediario non prende i soldi da me ma direttamente dal turista (conduttore) tramite un automatismo informatico del secondo agente intermediario (AirBnB), su quale importo deve essere calcolato il 21% di imposta, sugli 800E che io (conduttore) ho fisicamente ricevuto o sui 1000E che il turista (locatore) ha pagato ? grazie mille e un saluto

laura - 12/11/2017

buongiono ho affidato il mio appartamento ad una agenzia intermediaria per affitti, mi e' stato chiesto una commissione del 20% dovrebbe coprire quali servizi?

Tina - 18/10/2017

Nel caso di intermediario AIRBnB chi versa la ritenuta nel caso in cui AirBnB utilizza in Italia un suo agente?

Elisabetta - 19/10/2017

Buongiorno Tina, nella Circolare 24/E/2017 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che gli adempimenti (comunicazione dati e ritenuta) devono essere effettuati dall'intermediario al quale il locatore ha affidato l'incarico, anche ne caso in cui quest'ultimo si avvalga a sua volta di altri intermediari. Nella circolare l'Agenzia fa l'esempio di un'agenzia immobiliare che ha ricevuto dal proprietario dell'immobile l'incarico di locarlo, e inserisce l'offerta di locazione sulla piattaforma online. E' l'agenzia tenuta a comunicare i dati del contratto, considerato che la piattaforma fornisce un servizio all'agenzia e non al locatore. L'agenzia dovrà anche effettuare la ritenuta nel caso in cui intervenga nel pagamento del contratto. L'agenzia dovrà rendere esplicito al gestore della piattaforma la veste in cui opera, in modo che questi non faccia a sua volta l'adempimento. Saluti

Tina - 19/10/2017

Se ho ben capito la società americana AirBnB e/o Booking svolgono attività in Italia tramite agenzia immobiliare e che sono loro stessi, cioè AirBnb e Booking? Grazie a presto

Barbara - 12/10/2017

Buonasera, sono un agenzia immobiliare turistica, nella mia attività non vi è mai il bonifico o assegno ai proprietari, incassiamo noi come agenzia e poi si gira ai proprietari decurtandoli della nostra commissione ( non provvigione). Il 21% non mi è chiaro su che importo dovrebbe essere calcolato. Sull'importo che paga il turista, o sulla cifra reale incassata dal proprietario?

Elisabetta - 17/10/2017

Buongiorno Barbara, l'Agenzia delle Entrate nella circolare 24/E/2017 ha chiarito che la ritenuta è operata sull'intero importo indicato nel contratto, che il conduttore deve versare al locatore. Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo non ne va tenuto conto ai fini della determinazione della ritenuta. Spero di esserle stata d'aiuto. In ogni caso le consiglio di leggere i chiarimenti dell'Agenzia, nella circolare 24/E che può scaricare direttamente dall'articolo, da pagina 12 a 16 circa. Saluti

Veronica - 09/10/2017

buonasera, sono un property manager che pubblicizza le case dei clienti su portali come abb. Hanno tutte l'autorizzazione come casa vacanze, tranne una per la quale vengono praticati gli affitti brevi(con regolare comunicazione al comune e provincia di Roma). Io incasso gli affitti sul mio conto corrente e poi li giro ai proprietari decurtandoli della mia commissione. Sono io o abb che deve effettuare la ritenuta del 21%? cordiali saluti

Elisabetta - 12/10/2017

Buongiorno Veronica, è lei che deve operare la ritenuta nel momento in cui versa gli importi incassati ai proprietari, e poi deve versarla all'Erario. Saluti

pietro campanelli - 23/07/2017

Noi intermediari siamo veramente frastornati da questo provvedimento sugli affitti brevi: Vorrei sapere : 1) se come intermediari si è tenuti a trattenere e versare la ritenuta di acconto anche qundo i pagamenti arrivano all'intermediario tramite assegni, vaglia, o bonifici intestati al proprietario e poi l'intermediario li consegna al proprietario senza averli incassati. 2) la ritenuta va operata al momento del saldo pagamento al beneficiario, od anche agli acconti ? GRAZIE Pietro Campanelli

Elisabetta - 07/08/2017

Buongiorno Pietro, l'obbligo di versare la ritenuta scatta nei confronti degli intermediari che incassano i corrispettivi o intervengono nel pagamento. L'Agenzia usa esattamente queste parole, ma non fornisce ulteriori chiarimenti al riguardo. In ogni caso, dice poi l'Agenzia, la ritenuta va operata all'atto del pagamento al beneficiario, quindi si desume che debba esserci un trasferimento tra l'intermediario e il beneficiario affinchè scatti l'obbligo della ritenuta. La ritenuta va versata entro il 16 del mese successivo a quello in cui è effettuata. L'Agenzia non specifica altro quindi credo che debba essere operata anche nel caso di pagamento di un acconto. Le segnalo, comunque, che a seguito di un incontro tra il Presidente della Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) e l'Agenzia delle Entrate, sembra che si sia giunti ad un accordo che farebbe slittare l'obbligo di trattenere la ritenuta sui corrispettivi incassati a partire dal 12 settembre, e di versarla entro il 16 ottobre 2017. Questa soluzione tuttavia non è ancora stata ufficializzata. Saluti

Elisabetta - 17/10/2017

Buongiorno Pietro, le comunico che l'Agenzia delle Entrate ha risposto esattamente alla sua prima domanda con la Circolare 24/E/2017, ossia che la ritenuta non va operata nel caso in cui il pagamento sia effettuato tramite assegno bancario intestato al locatore, anche se consegnato tramite l'intermediario. Saluti

davide - 09/10/2018

salve qualcuno mi sa rispondere un privato con quanti appartamenti puo fare affitti brevi e pagare il 21% di cedolare secca ? Ho letto da qualche parte che il limite di tre per le case che hanno finalita turistirche ma per le altre?

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