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Speciale Pubblicato il 05/05/2017

Il credito di imposta 2017 per il riacquisto della prima casa

di Rag. Lumia Luigia

Credito di imposta per il riacquisto della prima casa: tutte le regole in vigore dal 1 gennaio 2016

Se un contribuente ha ceduto l’abitazione che aveva acquistato usufruendo dei benefici fiscali registro, Iva, imposte ipotecarie e catastali, nei cinque anni dall’acquisto, per non incorrere in sanzioni puo’ entro un anno dalla vendita acquistare un’altra abitazione non di lusso.
In questo caso se conveniente puo’ anche beneficiare di un credito ai fini dell’imposta di registro e dell’Iva pari all’ammontare dell’imposta di registro, o dell’Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato; in ogni caso il credito non può essere superiore all’imposta di registro o all’Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.

Dal 1 gennaio 2016 è possibile beneficiare del credito d’imposta  anche nell’ipotesi in cui il contribuente proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto.  Per avvalersi del credito d’imposta la vendita dell’immobile deve avvenire entro un anno dalla data del nuovo acquisto. (art. 1, comma 55, della Legge n. 208 del 2015).

Questa norma introdotta dalla Stabilità 2016 si applica agli atti di acquisto posti in essere dal 1° gennaio 2016 (Circolare 8.04.2016, n. 12, risposta 2.1). Per gli atti conclusi prima di tale data non può essere richiesto il rimborso delle eventuali maggiori imposte versate rispetto a quelle che sarebbero state dovute in applicazione delle nuove disposizioni né può essere riconosciuto alcun credito d’imposta (Circolare 8.04.2016, n. 12, risposta 2.4)(Circ.7/E del 4/4/2017)

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Come utilizzare il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa

Il credito d'imposta può essere utilizzato:


• in diminuzione dell'imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;

• in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;

• in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui e’ stato effettuato il riacquisto stesso;

• in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

Se il contribuente intende utilizzare il credito d’imposta in detrazione dall’imposta di registro deve manifestare tale volontà in atto. In tal caso l’atto d’acquisto dell’immobile deve contenere l‘espressa richiesta del beneficio e riportare gli elementi necessari per la determinazione del credito.

In particolare deve:
- indicare gli estremi dell‘atto di acquisto dell‘immobile sul quale era stata corrisposta l‘imposta di registro o l‘IVA in misura agevolata nonché l‘ammontare della stessa;
- nel caso in cui per l‘acquisto del suddetto immobile era stata corrisposta l’IVA ridotta in assenza della specifica agevolazione c.d. “prima casa“, rendere la dichiarazione di sussistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto a tale agevolazione alla data dell‘acquisto medesimo.

Il credito d’imposta spetta anche a coloro che hanno acquistato l’abitazione da imprese costruttrici sulla base della normativa vigente fino al 22 maggio 1993 (e che quindi non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni c.d. prima casa) se dimostrano che alla data d’acquisto dell’immobile alienato erano comunque in possesso dei requisiti (Circolare 01.03.2001 n. 19, risposta 1.2).
- nell‘ipotesi in cui risulti corrisposta l’IVA sull‘immobile alienato, produrre le relative fatture;
- indicare gli estremi dell‘atto di alienazione dell‘immobile (Circolare 01.03.2001 n. 19, risposta 1.3).
Nel caso in cui il contribuente intenda beneficiare del credito d’imposta in sede di dichiarazione dei redditi non è necessario dichiarare in atto tale volontà (Risoluzione 11.05. 2004 n. 70).

Il credito d’imposta può essere fatto valere in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva al riacquisto, ovvero della dichiarazione relativa al periodo d’imposta in cui è stato effettuato il riacquisto stesso (Circolare 20.04.2005 n. 15, risposta 2).
Il credito d‘imposta è un credito personale. Esso, infatti, compete al contribuente che, al momento dell‘acquisizione agevolata dell‘immobile, ovvero entro un anno dall’acquisto, abbia alienato la casa di abitazione da lui stesso acquistata con l’aliquota agevolata prevista ai fini dell‘imposta di registro o dell’IVA.

Trattandosi di un credito personale, qualora l‘immobile alienato o quello acquisito risultino in comunione, il credito d‘imposta deve essere imputato agli aventi diritto, rispettando la percentuale della comunione.

Il credito di imposta non spetta

Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa non spetta:

• quando il contribuente è decaduto dall’agevolazione “prima casa” in relazione al precedente acquisto;

• se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio "prima casa";

• se il nuovo immobile acquistato non abbia i requisiti "prima casa";

• se l'immobile alienato sia pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte.

 

Come si determina il credito di imposta per il riacquisto della prima casa

L‘importo del credito d‘imposta è commisurato all‘ammontare dell‘imposta di registro o dell‘IVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato e, in ogni caso, non può essere superiore alla imposta di registro o all‘IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto; il credito, pertanto, ammonta al minore degli importi dei tributi applicati.

Con riferimento all‘imposta di registro relativa sia al primo che al secondo acquisto agevolato, occorre ovviamente tenere conto non solo dell‘imposta principale ma anche dell‘eventuale imposta suppletiva e complementare di maggior valore.

Per l‘IVA occorre fare riferimento all‘imposta indicata nella fattura relativa all‘acquisto dell‘immobile alienato nonché agli importi indicati nelle fatture relative al pagamento di acconti.

Nel caso in cui l‘immobile alienato sia stato acquisito mediante appalto, ai fini della determinazione del credito d‘imposta, deve essere considerata l‘IVA indicata in tutte le fatture emesse dall‘appaltatore per la realizzazione dell‘immobile (Circolare 01.03.2001 n. 19, risposta 1.4).
E’ stato precisato che la vendita di un garage pertinenziale acquisito con i benefici prima casa e il successivo riacquisto entro un anno dalla vendita di altro garage con agevolazioni prima casa non dà diritto al credito d’imposta (Risoluzione 01.02.2008 n. 30).

Articolo aggiornato con i chiarimenti della circolare n. 7 del 4 aprile 1017


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