Il Manuale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie (locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione), analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della Legge n. 431/1998.
Non mancano le indicazioni operative inerenti la registrazione dei contratti e la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca.
Il volume prende anche in esame le locazioni a uso diverso: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione e del riscatto e l’indennità di avviamento.
Una parte è infine dedicata agli aspetti processuali: rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, arbitrato e negoziazione assistita (Legge n. 162/2014).
L’esposizione semplice e chiara, rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore sia al pubblico dei non addetti ai lavori.
Questa quarta edizione tiene conto degli interventi normativi introdotti dalla Legge di Bilancio 2020, dalla conversione in legge del Decreto Milleproroghe (D.L. 162/2019) in tema di cedolare secca ed anche dagli interventi posti in essere dal legislatore per affrontare gli effetti del Coronavirus.
In particolare l’autore, oltre ad analizzare le agevolazioni fiscali introdotte, si sofferma sulla possibilità di risolvere o modificare i contratti di locazione in essere per impossibilità sopravvenuta della prestazione a causa dell’emergenza economica-sanitaria dovuta al Coronavirus.
Silvio Rezzonico
Avvocato cassazionista e pubblicista in Milano, presidente di Confappi - Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare - e vicepresidente di FNA-Federamministratori - Federazione Nazionale Amministratori Immobiliari. Autore di numerosi libri e saggi in materia immobiliare, dirige il trimestrale “Il Piccolo Proprietario di Casa” e collabora al quotidiano “Il Sole24Ore”, al “Consulente immobiliare” e ad altre riviste di settore. Già membro del Centro Studi Locazioni e Condominio presso la Facoltà di diritto privato – Università degli Studi di Firenze – è attualmente docente di diritto immobiliare presso l’Università degli Studi E-Campus.
Matteo Rezzonico
Avvocato in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. Presidente della Confappi-Confederazione Piccola Proprietà Immobiliare Sede Provinciale di Milano, Vice Presidente della FNA-Federazione Nazionale Amministratori Immobiliari, componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.
Luca Rezzonico
Avvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia.
Parte prima - Disciplina del codice civile e disciplina vincolistica
1 La locazione nel codice civile
1.1. La locazione nella disciplina generale dei contratti (art. 1571 c.c.)
1.2. Locazione, comodato e altri contratti
1.2.1. Precario oneroso
1.2.2. Contratto di alloggio
1.2.3. Attività di affittacamere
1.2.4. Contratto di posteggio
1.2.5. Beni del patrimonio indisponibile
1.3. I soggetti del contratto
1.3.1. Locazione con pluralità di soggetti
1.3.2. Famiglia del conduttore
1.3.3. Conflitto tra conduttori
1.4. Vicende soggettive della locazione
1.4.1. Sublocazione e cessione del contratto
1.4.1.1. Rapporti tra locatore e subconduttore
1.4.1.2. Pagamento del canone dal subconduttore al locatore
1.4.1.3. Effetti della nullità e della risoluzione della locazione
1.4.2. Trasferimento a titolo particolare della cosa locata (art. 1599 c.c.)
1.4.2.1. Data certa anteriore.
1.4.2.2. Limiti all’opponibilità della locazione al terzo acquirente
1.4.2.3. Opponibilità della locazione al terzo acquirente ed esecuzione forzata
1.4.2.4. Le altre disposizioni connesse al trasferimento della cosa locata
1.5. Oggetto della locazione
1.5.1. Oggetto della locazione e favoreggiamento della prostituzione
1.6. Durata (artt. 1596-1597 c.c.)
1.6.1. Il termine massimo di durata (30 anni)
1.6.2. Locazione a tempo determinato e locazione a tempo indeterminato
1.6.3. Locazione senza determinazione di tempo
1.6.4. I termini legali di durata
1.6.5. Cessazione della locazione a tempo determinato
1.6.6. Locazione dell’usufruttuario e legislazione vincolistica
1.7. Atti eccedenti l’ordinaria amministrazione (artt. 1572-1573 c.c.)
1.7.1. Locazioni ultranovennali
1.7.2. Anticipazione del corrispettivo per una durata superiore all’anno
1.8. Durata e rinnovazione tacita del contratto (artt. 1597-1598 c.c.)
1.8.1. Rinnovazione tacita e locazioni della P.A.
1.8.2. Le garanzie prestate dai terzi nella locazione prorogata
1.9. Le obbligazioni principali del locatore (art. 1575 c.c.)
1.9.1. La consegna della cosa locata
1.9.2. L’obbligo della manutenzione
1.9.3. La garanzia del pacifico godimento
1.10. Le altre obbligazioni del locatore
1.10.1. La garanzia per i vizi della cosa locata (artt. 1578-1581 c.c.)
1.10.1.1. Vizio e guasto
1.10.1.2. Risoluzione del contratto e riduzione del corrispettivo
1.10.1.3. Risarcimento danni
1.10.1.4. Limitazioni convenzionali della responsabilità
1.10.2. Le cose pericolose per la salute
1.10.3. Mantenimento della cosa locata in buono stato locativo (artt. 1576-1577, 1609-1610 c.c.) e riparazioni necessarie
1.10.3.1. Manutenzione ordinaria e straordinaria
1.10.3.2. Piccola manutenzione
1.10.3.3. Esclusione pattizia della manutenzione a carico del locatore
1.10.3.4. Le riparazioni necessarie
1.10.4. La garanzia per molestie (artt. 1585-1586 c.c.)
1.10.4.1. Molestie di diritto e molestie di fatto
1.10.4.2. Rimedi contro le molestie dei terzi
1.10.4.3. Molestie giudiziali del terzo e obbligo di avviso al locatore
1.10.4.4. L’obbligo del locatore di assumere la lite contro il molestatore
1.11. Le obbligazioni principali del conduttore (art. 1587 c.c.)
1.11.1. L’obbligo di prendere in consegna la cosa
1.11.2. L’obbligo di diligenza nel godimento
1.11.3. L’obbligo di pagamento del corrispettivo
1.12. Le altre obbligazioni del conduttore: la restituzione dell’immobile e i danni da ritardata consegna (artt. 1590-1591 c.c.)
1.12.1. L’obbligo di riconsegna dell’immobile locato
1.12.2. Deterioramento dell’immobile locato e responsabilità del conduttore
1.12.3. Pagamento del corrispettivo e risarcimento del maggior danno
1.13. Perdita, deterioramento e incendio della cosa locata (artt. 1588-1589 c.c.)
1.13.1. Responsabilità per perdita e deterioramento della cosa locata
1.13.2. Responsabilità per incendio della cosa locata
1.13.3. Incendio della cosa assicurata
1.14. Migliorie e addizioni (artt. 1592-1593 c.c.)
1.14.1. Il pagamento dell’indennità
1.14.2. Addizioni
1.14.3. Addizioni separabili e addizioni inseparabili
1.14.4. Derogabilità degli artt. 1592 e 1593 c.c.
2 Disciplina del codice e disciplina vincolistica
2.1. Rapporti tra normativa del codice civile e normativa vincolistica
2.2. L’inderogabilità delle disposizioni della legge di equo canone
2.2.1. Inderogabilità della legge 392/1978 e transazione
2.2.2. Transazione e accordi conciliativi giudiziali
2.2.3. Prescrizione e decadenza dall’azione di ripetizione ex art. 79 della legge 392/1978
2.3. Le disposizioni inderogabili della legge 392/1978 nel regime dei patti in deroga
2.3.1. La questione della derogabilità della durata
2.3.2. La posizione della giurisprudenza
2.4. Le locazioni dopo la legge 431/1998
2.5. Le disposizioni inderogabili della legge 431/1998
2.5.1. Le nullità in base al previgente art. 13, legge 431/1998
2.5.1.1. Patti relativi a un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (art. 13, comma 1)
2.5.1.2. Patti relativi al canone nei contratti convenzionati (art. 13, comma 4).
2.5.1.3. Patti contrari alla legge nelle locazioni cosiddette libere (art. 13, comma 4)
2.5.1.4. Patti relativi alla durata (art. 13, comma 3)
2.5.1.5. Osservazioni conclusive
2.5.2. La mancata registrazione del contratto
2.5.3. Il riformato art. 13 della legge 431/1998
2.5.3.1. L’obbligo di registrazione a carico del locatore (art. 13, comma 1)
2.5.3.2. Conferma dell’originario art. 13 (commi 2, 3 e 4)
2.5.3.3. Sanatoria temporale dei cosiddetti contratti catastali (art. 13, comma 5)
2.5.3.4. La restituzione delle somme indebitamente versate (art. 13, comma 6)
2.5.3.5. Ambito di applicazione e decorrenza delle nuove disposizioni (art. 13, comma 7)
2.5.3.6. Applicabilità della nuova normativa ai soli contratti soggetti a registrazione (art. 13, comma 8)
2.5.3.7. Scomparsa delle previsioni sulla locazione di fatto (previgente art. 13, comma 5)
2.6. L’abrogazione dell’art. 79 della legge 392/1978 e la liberalizzazione del regime contrattuale delle locazioni abitative
2.6.1. Locazioni convenzionate
2.6.2. Locazioni libere
Parte seconda - Le locazioni abitative
3 I principi generali della legge 431/1998
3.1. Il nuovo quadro normativo
3.1.1. Parziale abrogazione della legge 392/1978
3.1.2. Totale abrogazione della legge 359/1992
3.1.3. Parziale abrogazione della legge 61/1989 anche in ordine all’individuazione dei Comuni ad alta tensione abitativa
3.1.4. Il quadro dei nuovi contratti
3.2. Le locazioni esentate dal nuovo regime
3.2.1. Locazioni relative a immobili vincolati ai sensi della legge 1089/1939 o inclusi nelle categorie catastali A1, A8 e A9
3.2.2. Locazioni relative ad alloggi di edilizia residenziale pubblica
3.2.3. Locazioni di alloggi per esclusive finalità turistiche
3.2.4. Locazioni stipulate dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio
3.2.5. Locazioni stipulate da profughi in qualità di conduttori
3.2.6. Locazioni dei box-autorimessa
3.3. Le locazioni atipiche: casistica
3.3.1. Locazione al portiere e ai dipendenti
3.3.2. Locazione o sublocazione di camera ammobiliata, contratto di alloggio o pensione familiare e di residence
3.3.3. Locazione di posti-letto e cohousing
3.4. Il contratto atipico di rent to buy
3.4.1. La configurazione giuridica del rent to buy
3.4.2. Il rent to buy come contratto di locazione e preliminare di vendita
3.4.3. Il rent to buy nel d.l. 133/2014
3.5. Le provvidenze della nuova legge: Fondo nazionale, Osservatorio delle condizioni abitative, Fondo per ulteriori agevolazioni fiscali
3.5.1. Fondo nazionale
3.5.2. Osservatorio della condizione abitativa
3.5.3. Fondo per la copertura di ulteriori agevolazioni fiscali
3.5.4. Disposizioni per i fondi della previdenza complementare
3.6. Il leasing di immobile da adibire ad abitazione principale
3.7. L’efficacia temporale della legge 431/1998
3.7.1. Disciplina ordinaria
3.7.2. Disciplina transitoria e rinnovo tacito dei precedenti contratti
3.7.3. Norme relative ai giudizi in corso
4 Locazioni libere
4.1. La liberalizzazione del canone
4.2. La durata del contratto
4.3. Il recesso per finita locazione
4.4. L’obbligatorietà del primo rinnovo contrattuale, il recesso motivato
4.4.1. Natura ed effetti del recesso per diniego di rinnovo alla prima scadenza
4.4.2. Il serio intendimento di avvalersi di uno dei motivi di recesso
4.4.3. Il preavviso
4.5. Considerazioni sul sistema dei motivi di recesso motivato
4.5.1. La tassatività dei motivi di diniego
4.5.2. L’obbligo della specificazione del motivi
4.5.3. I motivi di decadenza dell’inquilino dal diritto al rinnovo obbligatorio
4.5.4. La cosiddetta necessità
4.5.5. La concessione edilizia e le altre autorizzazioni amministrative
4.6. I motivi relativi all’uso dell’immobile
4.6.1. Uso del locatore, privato o ente pubblico (art. 3, comma 1, lettere a) e b))
4.6.2. Motivi di decadenza dalla proroga (art. 3, lettere c) e f))
4.7. I motivi relativi alle opere sull’immobile
4.7.1. Grave danneggiamento dell’edificio (art. 3, lettera d))
4.7.2. Ristrutturazione, demolizione, radicale trasformazione e sopraelevazione dell’immobile locato (art. 3, lettera e))
4.7.3. Soppressione di alcune ipotesi di recesso
4.7.4. Concessione, permesso di costruire, DIA e SCIA
4.8. Il nuovo motivo della vendita dell’immobile
4.8.1. Profili di incostituzionalità dell’art. 3, lettera g)
4.8.2. Nozione di vendita a terzi
4.8.3. Prelazione e riscatto
4.9. Le sanzioni relative all’illegittimo esercizio del recesso motivato e alla mancata occupazione dei locali
5 Locazioni convenzionate, locazioni transitorie e locazioni di immobili acquistati per futura locazione
5.1. La disciplina delle locazioni convenzionate o concordate
5.2. La procedura per la definizione della convenzione nazionale e degli accordi locali
5.2.1. Convenzione nazionale
5.2.2. Accordi locali
5.2.3. Modifica degli accordi locali
5.2.4. Modifica degli accordi locali e modifica delle agevolazioni fiscali
5.2.5. Ambito di efficacia delle fonti normative (convenzione nazionale, decreto ministeriale, contratto-tipo e accordi locali)
5.2.6. I contratti-tipo unificati a livello nazionale
5.3. I poteri delle organizzazioni della proprietà e degli inquilini nella stipula della convenzione nazionale e degli accordi locali
5.4. Le organizzazioni maggiormente rappresentative
5.5. La durata dei contratti convenzionati
5.5.1. Finita locazione e rinnovo tacito
5.6. Le agevolazioni fiscali nei Comuni ad alta tensione abitativa (delibera CIPE 13 novembre 2003)
5.6.1. Imposte sui redditi
5.6.2. Dichiarazione fiscale dei canoni non riscossi dall’inquilino moroso
5.6.3. Imposta di registro
5.6.4. ICI (ora IMU)
5.7. Le locazioni transitorie e le locazioni con studenti universitari (d.m. 5 marzo 1999)
5.7.1. La nuova disciplina delle locazioni transitorie
5.7.1.1. Durata
5.7.1.2. Disdetta
5.7.1.3. Effetti della mancata disdetta del contratto
5.7.1.4. Canone
5.7.2. Locazioni per studenti universitari
5.7.2.1. Nozione di studente universitario
5.7.2.2. Durata
5.7.2.3. Ubicazione dell’immobile
5.7.2.4. Canone
5.7.2.5. Divieto di sublocazione
5.7.2.6. Diritto di prelazione
5.7.2.7. Benefici fiscali
5.7.3. Locazioni transitorie di alloggi con finalità non esclusivamente turistiche
5.7.4. Locazioni a uso foresteria
5.8. Il d.m. Infrastrutture 30 dicembre 2002 sostitutivo della convenzione nazionale del 1999
5.8.1. Generalità sul d.m. 30 dicembre 2002
5.8.1.1. Una panoramica sul passato
5.8.1.2. I contratti-tipo a norma del d.m. del 2002
5.8.1.3. Le locazioni transitorie
Isbn: 8891642394
