Affitto con riscatto e Rent to buy (eBook 2018)

Gli aspetti civili e fiscali dell’affitto con riscatto e del Rent to buy con tabelle esplicative e con delle esemplificazioni di carattere pratico; 97 pag.

Il prodotto è in formato pdf - ISBN 9788868056735

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Data: 03/07/2018
Tipologia: E-Book

Dettagli prodotto

Aggiornato con la Legge di Bilancio 2018 - L. 27/12/2017 n. 205 e con il provvedimento 20 giugno 2018.

Il settore immobiliare, nel corso dell’ultimo quinquennio ha attraversato un periodo di forte crisi. E così, al fine di rendere più appetibile l’acquisto degli immobili sono state introdotte delle nuove formule costituite dall’affitto con riscatto e dal Rent to buy, il cui termine sembra uguale ma i contratti presentano delle piccole differenze. L'articolo 23 del decreto legge 12 Settembre 2014 n. 133 o meglio noto come "Sblocca Italia" convertito nella legge 11 Novembre 2014 n. 164 ha introdotto delle importanti novità in materia di rent to buy e di affitto con riscatto prevedendo delle specifiche tutele a favore del potenziale compratore.

Preliminarmente, per effetto di tale disposizione i benefici fiscali riferiti all'edilizia sociale che consentono la possibilità per l'acquirente di riscattare l'immobile, dopo, almeno sette anni, sono stati estesi a tutti i settori. Il compratore potrà così scomputare dal prezzo di vendita i canoni di locazione.

Ma la vera novità consiste nella decorrenza degli effetti fiscali della compravendita, sia per il compratore che per il venditore che è posticipata al momento del riscatto dell'immobile e non parte dalla data di stipula del contratto di locazione. Al fine di tutelare le parti la norma prevede che il contratto di affitto con riscatto e il rent to buy siano redatti per atto pubblico o scrittura privata autenticata e trascritti presso la conservatoria dei registri immobiliari; non possono essere stipulati contratti in rent to buy riferiti a immobili ipotecati. I contratti si risolvono in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

L'Agenzia delle Entrate, con circolare 19.02.2015 n. 4/E ha ampiamente illustrato il trattamento fiscale ai fini delle imposte dirette e indirette applicabile ai citati contratti distinguendo separatamente la relativa disciplina sia con riferimento ai soggetti che operano nel regime d'impresa sia per coloro che agiscono in tale vesta vale a dire i privati. La guida si prefigge di fornire al lettore dei chiarimenti relativamente agli aspetti civili e fiscali.

V’è da precisare che vi è una minima differenza tra l’affitto con riscatto e il Rent to buy. A dire il vero mentre l’affitto con riscatto consente al compratore di prendere in affitto un immobile versando un canone più alto di cui il cinquanta per cento costituisce un acconto prezzo, in caso di opzione per l’acquisto, il Rent to buy consente al compratore di accumulare dei fondi che gli consentono di acquistare l’immobile al momento in cui rientra nei parametri richiesti dalla banca per ottenere un finanziamento.

La suddetta guida è strutturata con tabelle esplicative e con delle esemplificazioni di carattere pratico; inoltre, nella stessa è stata inserita anche una sintesi delle altre formule contrattuali. Il decreto legge 03.05.2016 n. 59 convertito dalla legge 30.06.2016 n. 119 meglio conosciuto con il nome di D. L. Salva banche e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 02.07.2016 introduce un nuovo periodo nel comma 2 dell'art. 23 del decreto legge 12 Settembre 2014 n. 133 prevedendo che anche nel rent to buy si applichi il procedimento di convalida di sfratto nell'ipotesi in cui il conduttore non paghi i canoni prestabiliti al proprietario o qualora al termine del periodo non rispetti l'impegno che si era preso per acquistare l'immobile e continui a permanere nello stesso. Ma le novità non finiscono.

Un cenno è fatto anche ai nuovi obblighi, introdotti per effetto del Dl 50/2017, di comunicazione dei dati all’Agenzia delle Entrate dei contrati di locazione breve, cioè quelli aventi durata inferiore ai trenta giorni, per le quali non vi è obbligo di registrazione, tra cui sono da citare le locazioni turistiche.

Per l’anno 2018 i dati riferiti ai contratti di locazione breve stipulati nell’anno precedente con decorrenza dal 1° giugno 2017, secondo un Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 20 giugno 2018 non devono essere trasmessi all’ADE entro il 30 giugno bensì entro il 20 Agosto. E si ricorda inoltre che tra le novità inserite all’interno del modello della dichiarazione dei redditi 730 o Unico 2018/2017 vi è quella relativa alla locazione breve.

Indice

Premessa
1. Inquadramento giuridico dell'affitto con riscatto e rent to buy
2. Ambito soggettivo

3. Struttura dei contratti
4. Cosa succede se non si esercita l’opzione
5. Vantaggi
6. Regime fiscale

6.1 Fase della locazione - concedenti che agiscono in regime d'impresa - trattamento ai fini delle imposte sui redditi e IRAP
6.2. IVA - regime fiscale della locazione e del riscatto dell'immobile
6.3 Il regime applicabile in caso di opzione di riscatto
6.4 Imposta di registro
6.5 IUC: Il nuovo termine che racchiude IMU, TARI E TASI
6.6 La TASI
6.7 Base imponibile
6.8. Il regolamento comunale
6.9 Dichiarazione
6.10 Versamento
6.11 TARI: definizione
7. La cedolare secca
7.1 Soggetti
7.2 Esclusioni
7.3 Ambito oggettivo
7.4 Opzione
7.5 Come si esercita l'opzione
7.6 Contratti non soggetti a registrazione
7.6.1 Gli obblighi di comunicazione dei contratti stipulati dal 1° giugno 2017
7.7 Cosa deve fare il locatore
7.8 Pagamento
8.Tassazione ai fini delle imposte dirette
8.1 Contabilità del locatore
8.2 Contabilità del locatario
8.3 La norma di comportamento n. 191
8.4 Fase della locazione - disciplina applicabile al locatore che non riveste la qualifica di imprenditore
8.5 Fase del riscatto dell'immobile - concedente che non opera nell'esercizio d'impresa
8.6. Disciplina fiscale applicabile al concedente, non imprenditore, in caso di mancato esercizio del diritto di riscatto e di risoluzione per inadempimento
9. Tutela in caso di fallimento
10. Le altre formule
10.1 La locazione con opzione d’acquisto
10.2 La vendita a rate con patto di riservato dominio
10.3 Il contratto di locazione con patto di futura vendita
10.4 Le provvigioni del mediatore
11. Il decreto legge salva banche e la procedura di sfratto
12. Conclusioni

13. Esemplificazioni pratiche
13.1 Contratto di affitto con riscatto
13.2 Contratto di opzione per l’acquisto
13.3 Contratto di rent to buy
13.4 Contratto di opzione per l’acquisto con finanziamento bancario
13.5 Contratto di vendita a rate con patto di riservato dominio
13.6 Contratto di locazione con patto di futura vendita
13.7 Casi pratici
13.7.1 Caso 1
13.7.2 Caso 2
13.7.3 Caso 3
13.8 Fattura per contratto di affitto con riscatto di immobile strumentale
13.9 Fattura per contratto di affitto con riscatto di immobile ad uso abitativo
13.10 Fattura per contratto di affitto con riscatto di immobile -box- ad uso abitativo
13.11 Fattura acconto per contratto di affitto con riscatto di immobile ad uso abitativo
13.12 Nota di variazione per mancato esercizio del diritto di riscatto di immobile ad uso abitativo
13.13 Atto d'intimazione di sfratto e di citazione per relativa convalida
14. Conclusioni Bibliografia / Sitografia per approfondimenti

Isbn: 9788868056735


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