estromissione immobili locati dal patrimonio dell'impresa

[barbarar]

buonasera a tutti. in riferimento alla norma contenuta nella finanziaria che permette l'estromissione degli immobili strumentali UTILIZZATI al 30/11/2007, vi chiedo:
se l'attività svolta dall'impresa individuale consiste nella gestione di un immobile (che quindi è affittato dal 01/01/2007) lo stesso immobile può essere estromesso? il commercialista dell'impresa individuale ha detto di no perchè requisito necessario per poter sfruttare la norma è che l'immobile non sia affittato. Secondo voi l'interpretazione è corretta, perchè a me sembra che se l'impresa gestisce quell'immobile, il fatto che questo sia locato non vuol dire che non lo stia utilizzando al 30/11/2007. Spero di essermi spiegata. Ringrazio chiunque mi sappia rispondere

[Karl8]

E' l'unica attività svolta dall'impresa?

[barbarar]

si, era un commerciante che andando in pensione si è reso conto che avrebbe dovuto pagare molto per estromettere l'immobile, quindi ha modificato la propria attività, mantenendo la partita iva solo per la gestione dell'immobile stesso, che ha affittato. Quando hanno inserito questa norma in finanziaria ha pensato di poterne beneficiare, ma il commercialista gli ha detto che essendo affittato non rientra tra i beneficiari.......

[troppe tasse]

buonasera a tutti. in riferimento alla norma contenuta nella finanziaria che permette l'estromissione degli immobili strumentali UTILIZZATI al 30/11/2007, vi chiedo:
se l'attività svolta dall'impresa individuale consiste nella gestione di un immobile (che quindi è affittato dal 01/01/2007) lo stesso immobile può essere estromesso? il commercialista dell'impresa individuale ha detto di no perchè requisito necessario per poter sfruttare la norma è che l'immobile non sia affittato. Secondo voi l'interpretazione è corretta, perchè a me sembra che se l'impresa gestisce quell'immobile, il fatto che questo sia locato non vuol dire che non lo stia utilizzando al 30/11/2007. Spero di essermi spiegata. Ringrazio chiunque mi sappia rispondere

Se si tratta di un immobile strumentale per natura (categorie catastali A/10, B, C, D ed E) l'estromissione è possibile anche se l'immobile non è utilizzato direttamente nell'attività dell'impresa, ma è concesso, ad esempio, in locazione a terzi.
Si tratta di una modifica apportata alla Finanziaria 2008 dall’art. 38-bis, DL n. 248/2007 (Decreto Milleproroghe).

Art. 1, comma 37, Finanziaria 2008:
“L’imprenditore individuale che alla data del 30 novembre 2007 possiede beni immobili strumentali di cui all’articolo 43, comma 2, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, può, entro il 30 aprile 2008, optare per l’esclusione dei beni stessi dal patrimonio dell’impresa, con effetto dal periodo di imposta in corso alla data del 1º gennaio 2008, mediante il pagamento di una imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, dell’imposta regionale sulle attività produttive e dell’imposta sul valore aggiunto, nella misura del 10 per cento della differenza tra il valore normale di tali beni ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto. ..”.

Come vedi, ora si dice "possiede" e non più "utilizza".

[Karl8]

Concordo pienamente con quanto evidenziato da "troppe tasse" in quanto si è allargata la possibilità di estromissione anche agli immobili non usati direttamente, risolvendo così un ostacolo che impediva l'operazione (è una novità rispetto alle altre estromissioni consentite in passato).

La mia perplessità rimane invece nella fattispecie, per il fatto che l'impresa individuale era rimasta con il solo reddito generato dall'affitto dell'immobile, per due motivi:
1) la gestione di un solo immobile affittato da impresa individuale è discutibile in quanto in realtà dovrebbe essere qualificato come reddito fondiario della persona fisica;
2) pur ammettendo che sia possibile gestire l'immobile come imprersa, se lo stesso immobile rappresenta l'unica azienda, l'affitto della stessa non è reddito d'impresa, e ciò causerebbe l'esclusione dalla agevolazione

Ripeto sono mie considerazioni dalla lettura del testo normativo

[barbarar]

Grazie molte per le risposte.L'impresa dovrebbe configurarsi all'incirca come un'immobiliare che ha come ricavi l'affitto, e come costi le spese condominiali (penso) ed eventuali spese di cancelleria. Non ho capito cosa intendi Karl8 con "l'affitto della stessa non è reddito d'impresa".

[barbarar]

l'immobile è accatastato come c1. Nel corso del 2007 sono state fatte delle modifiche allo stesso ed è stata richiesta la variazione al catasto passando a D.. e aumentando leggermente il valore. La variazione è stata richiesta nel mese di dicembre. Se rientrasse nelle possibilità di estromissione, il valore su cui calcolare l'imposta sarebbe quello del 30/11/2007 (cioè c1 x 34 x 1,05) oppure del 01/01/2008 o del 30/04/2008 (cioè D.. x 50 x 1,05)?

[barbarar]

qualcuno mi può aiutare?

[Karl8]

Quello che volevo dire è che se l'unica attività dell'impresa individuale è la gestione di un immobile, difficilmente tale attività si può definire d'impresa essendo in realtà un reddito fondiario in capo alla persona fisica.
In sostanza scricchiola un po' l'assetto dato allora quando si è deciso di far sopravvivere l'impresa solo per non estromettere l'immobile, senza al contempo fare altra attività anche minima.
Inoltre, segui il sillogismo,
-tesi: l'azienda è rappresentata dal solo immobile
-antitesi: affitto l'immobile
-sintesi: si tratta nel concreto di affitto di immobile o di affitto d'azienda?
Mi pare che anche qui la cosa scricchioli, inoltre la cosa è rilevante in quanto l'affitto dell'unica azienda sarebbe condizione che impedisce l'estromissione.
Comunque se sei decisa a percorrere la strada, la valutazione la farei sulla base della qualifica catastale attuale.

[barbarar]

grazie per il chiarimento, effettivamente lo scopo è estromettere l'immobile e sucessivamente chiudere l'azienda. non penso possa essere considerato affitto d'azienda perchè è stato modificato il codice attività e il codice attualmente usato si riferisce ad un'attività di gestione immobili (non so esattamente quale sia). Comunque il valore da prendere in considerazione secondo te è quello risultante al 30/04? Cioè considero che la domanda di variazione catastale sia accolta, oppure vado al catasto e chiedo qual'è il valore dell'immobile in quella data? Grazie ancora per la disponibilità