Rivalutazione Terreni Edificabili 2008

[Karl8]

sono stato incaricato da un mio cliente di effettuare una perizia giurata inerente la valutazione di alcuni terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria per poter effettuare la rivalutazione (versamento 4% sull'importo) ai sensi dell'art.1, comma 91, legge 244/2007 - scadenza 31 ottobre 2008.
Il mio cliente è in trattativa per la vendita di questi terreni (acquistati circa 20 anni fa) e quindi per lui conviene effettuare questa rivalutazione. Il mio dubbio è , che oltre a questi terreni edificabili lui venderà anche un'altra particella la cui destinazione di p.r.g. è la seguente "area per attrezzature per servizi ricreativi e del tempo libero all'aperto, del tipo parchi urbani, giardini ecc............ - verde pubblico attrezzato inedificabile".
Il comune non farà mai l'intervento di cui sopra espropriando l'area, ma la stessa può essere utilizzata in una futura lottizzazione per la verifica dei parcheggi pubblici, come confermato dall'amm.ne comunale.
Secondo voi è esatto inserire anche questa area nella perizia giurata (verde pubblico attrezzato inedificabile), dandogli ovviamente un valore inferiore rispetto a quella edificabile? Juri

secondo me puo' essere inserita a valore minore oppure frazianando oppurtunamente puo' essere esclusa da perizia quindi da rivalutazione se del caso

parte di questa area è censita al catasto fabbricati in quanto ci insitono dei capannoni (da demolire) ed il relativo cortile di pertinenza esclusivo, ovviamente trattandosi di beni censiti al c.f., non generanti plusvalenze, io non li inserisco nella perizia, esatto? Juri

devi periziare valore terreno edificabile non fabbricati che sono tali fino a che sono in piedi

ho trovato una risoluzione dell'agenzia delle entrate n.395 del 22/10/2008 che riguarda un caso simile al mio (in quanto anche io ho parte dell'area censita al catasto fabbricati con categoria d/10, capannoni e cortile di pertinenza, che non inserisco in perizia). La differenza del mio caso rispetto a quello della risoluzione è che ad oggi non ho nessun progetto approvato ne presentato, quindi credo impossibilitato a valutare anche l'area urbana dove sono gli edifici ai fine della rivalutazione. Questa cosa mi interessa in quanto se l'area verrà ceduta prossimamente, prima di fare il rogito notarile, verrà presentato un piano di recupero/ lottizzazione interessante i terreni edificabili, gli edifici (da demolire) ed il cortile di pertinenza, il tutto successivamente alla data del 31/10/2008.juri

le pertinenze non generano plus come terreno essendo accorpate al fabbricato ma solo se graffate.
La cosa si potrebbe complicare se il prg assegnasse un indice di edificabilita' indistinto a tutta la zona senza nulla precisare sulle aree di pertinenza. Se cosi' non si capirebbe se alla pertinenza sia comunque affidato un indice di edificabilita' e quindi un valore a se'. Nelle norme tecniche dovrebbe pero' essere precisato qualcosa... Forse

[juri]

secondo me puo' essere inserita a valore minore oppure frazianando oppurtunamente puo' essere esclusa da perizia quindi da rivalutazione se del caso



devi periziare valore terreno edificabile non fabbricati che sono tali fino a che sono in piedi



le pertinenze non generano plus come terreno essendo accorpate al fabbricato ma solo se graffate.
La cosa si potrebbe complicare se il prg assegnasse un indice di edificabilita' indistinto a tutta la zona senza nulla precisare sulle aree di pertinenza. Se cosi' non si capirebbe se alla pertinenza sia comunque affidato un indice di edificabilita' e quindi un valore a se'. Nelle norme tecniche dovrebbe pero' essere precisato qualcosa... Forse

L'area contraddistinta in cartografia con la zona "BR" edificabile comprende sia le particelle identificate al catasto terreni con degli identificativi (ovviamente valutate in perizia) sia la particella identificato al catasto fabbricati con sopra i capannoni (comprensiva del relativo cortile di pertinenza).

L'art. delle Norme Tecniche di Attuazione del Comune recita:

1. Nelle sottozone “BR” sono ammessi i seguenti interventi: manutenzione ordinaria e straordinaria, ristrutturazione edilizia ed urbanistica degli insiemi edilizi con sostituzione dei singoli tipi edilizi esistenti con tipologie più coerenti con l’isolato urbano ed il contesto insediativo di riferimento;
2. Gli interventi di ristrutturazione urbanistica saranno attuati mediante strumento urbanistico attuativo (Piano di Recupero) d’iniziativa pubblica e/o privata convenzionata estesi agli ambiti di intervento unitario indicati in cartografia;
3. Per le sottozone “BR” sono stabiliti i seguenti parametri urbanistici:
- I.F. mc/mq max 1,0 (1)
- H max ml 7,5
- R.C. max 50%
- D.F. min ml 10,00 (2)
- D.S. min ml (3)
(1) L’indice fondiario massimo è quello esistente, eventualmente incrementato fino ad un massimo di 1,0mc/mq;
(2) Negli interventi di ristrutturazione urbanistica saranno ammesse costruzioni in aderenza a quelle esistenti e ciò al fine di realizzare compiute tipologie di isolati urbani;
(3) Come stabilite dal Piano Attuativo, e nel rispetto delle norme del Codice della Strada.

[juri]

In pratica è assegnato un indice di edificabilità indistinto a tutta la zona (in quanto è possibile recuperare i volumi esistenti o prendere un indice di edificabilità pari a mc1/mq1.


Inoltre volevo precisare che l'area avente la destinazione di "VERDE PUBBLICO INEDIFICABILE" ha un identificativo a se, quindi potrei escludere la particella dalla perizia, è la cosa più logica oppure è esatto valutarla?

Juri

[Karl8]

In pratica è assegnato un indice di edificabilità indistinto a tutta la zona (in quanto è possibile recuperare i volumi esistenti o prendere un indice di edificabilità pari a mc1/mq1.


Inoltre volevo precisare che l'area avente la destinazione di "VERDE PUBBLICO INEDIFICABILE" ha un identificativo a se, quindi potrei escludere la particella dalla perizia, è la cosa più logica oppure è esatto valutarla?

Juri

Per come la vedo io non c'è scelta esatta o sbagliata è solo una scelta da fare, se inserirla o meno.

P.S.
Continuo a risponderti, ma ti faccio presente che qui solitamente si parla di fisco, mentre quello di cui hai biosogno sono suggerimenti tecnico peritali che meglio darebbe un geometra e simili.
Ciao

[mikancona]

karl hai messagiio privato,se mi puoi rispondere urgentemente,in quanto il mio commercialista mi dice che i terreni sui edificatori al momento della vendita si paga la plusvalenza sul valore ,sig!!

[juri]

Per come la vedo io non c'è scelta esatta o sbagliata è solo una scelta da fare, se inserirla o meno.

P.S.
Continuo a risponderti, ma ti faccio presente che qui solitamente si parla di fisco, mentre quello di cui hai biosogno sono suggerimenti tecnico peritali che meglio darebbe un geometra e simili.
Ciao

Ti ringrazio Karl8,
premesso che io non ho affatto richiesto consigli tecnici (leggendo bene le domande si capisce che chiedo chiarimenti su aspetti fiscali), in quanto sono un tecnico.

Credo che ho bisogno di chiedere chiarimenti ad un commercialista/ragioniere, in quanto i miei dubbi sono di carattere fiscale.

Juri

[cesare45]

Saluti a tutti ,
il 31/10/08 e' scaduto il termine per rivalutare i terreni edificabili .
Ho un cugino che non e' arrivato in tempo a fare il versamento e quindi a rivalutare il terreno e mi chiede se e' possibile un ulteriore rinvio della scadenza .
Io giro a voi la domanda :
Secondo voi , e' possibile un'altro rinvio oltre a quelli gia' avuti ?
Grazie dell'aiuto
Saluti a tutti
Cesare 45

[skeeter]

Saluti a tutti ,
il 31/10/08 e' scaduto il termine per rivalutare i terreni edificabili .
Ho un cugino che non e' arrivato in tempo a fare il versamento e quindi a rivalutare il terreno e mi chiede se e' possibile un ulteriore rinvio della scadenza .
Io giro a voi la domanda :
Secondo voi , e' possibile un'altro rinvio oltre a quelli gia' avuti ?
Grazie dell'aiuto
Saluti a tutti
Cesare 45

mi associo alla richiesta....per colpa del comune che ha fatto delle varianti al piano regolatore, non sono riuscito a fare la rivalutazione!
Qualche speranza?

[ntn59]

mi associo alla richiesta....per colpa del comune che ha fatto delle varianti al piano regolatore, non sono riuscito a fare la rivalutazione!
Qualche speranza?

Idem per il sottoscritto. Se qualcuno saprà qualcosa su eventuali proroghe su questo argomento sarebbe gentile a farcelo sapere. saluti

[cesare45]

A proposito della rivalutazione dei terreni , la cui agevolazione scadeva il 31/10/08 , non se ne sa piu' nulla ?
Qualcuno sa se in qualche modo si puo' ancora usufruire di questa opportunita' per rivalutare un terreno edificabile ?
Grazie a tutti .