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  1. #1
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    Predefinito Immobile commerciale locato - Ristrutturazione

    Buongiorno a tutti,
    vorrei porre un quesito relativo ad un caso particolare.
    Un privato ha concesso in locazione ad una società un immobile commerciale. L'immobile era perfettamente atto all'uso (utilizzato fino al giorno prima da altra attività di commercio al dettaglio) ma il conduttore per esigenze di immagine (è un marchio famoso che ha tutti i negozi fatti in un certo modo) ha voluto eseguire numerosi interventi di adattamento di strutture ed impianti. Il locatore, per non lasciarsi sfuggire l'occasone di locare ad una società che garantiva un'ottima solvenza e continuità nei pagamenti, ha accettato di contribuire finanziariamente, per un importo preconcordato, alle spese. Una sorta di "liberalità".
    Oggi la società, a conclusione dei lavori, ha presentato una fattura per l'importo concordato, assoggettandolo ad Iva ordinaria. Considerando che il locatore è un privato, è chiaro che l'iva resta un costo per lui, quindi, dal suo punto di vista, il suo contributo risulta più alto del 20% rispetto a quanto concordato.
    Tutto ciò premesso... non sarebbe raffigurabile una semplice cessione di denaro esclusa da Iva art.2 comma 3?

    Grazie

  2. #2
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    Predefinito Riferimento: Immobile commerciale locato - Ristrutturazione

    Se si tratta di compartecipazione alle spese ritengo che la procedura adottata sia corretta.

    Del resto se il locatore avesse assunto in proprio le spese di riadattamento l'iva al 20% l'avrebbe comunque dovuta pagare.

    ciao

  3. #3
    Kob
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    ... Il locatore, per non lasciarsi sfuggire l'occasone di locare ad una società che garantiva un'ottima solvenza e continuità nei pagamenti, ha accettato di contribuire finanziariamente, per un importo preconcordato, alle spese. Una sorta di "liberalità".
    Oggi la società, a conclusione dei lavori, ha presentato una fattura per l'importo concordato, assoggettandolo ad Iva ordinaria ...
    forse potevi far fare la fattura dall'Impresa che ha ristrutturato direttamente al conduttore e il proprietario avrebbe potuto limitarsi a pagare il contributo concordato disinteressandosi dell'aspetto IVA che per il conduttore non è un costo ma solo un esborso finanziario (suponendo che il conduttore possa detrarsi l'IVA per i lavori effettuati in quanto relativi ad un bene immobile utilizzato nell'attività).

    L'ipotesi della cessione di danaro non mi convince
    Kob
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  4. #4
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    forse potevi far fare la fattura dall'Impresa che ha ristrutturato direttamente al conduttore e il proprietario avrebbe potuto limitarsi a pagare il contributo concordato disinteressandosi dell'aspetto IVA che per il conduttore non è un costo ma solo un esborso finanziario (suponendo che il conduttore possa detrarsi l'IVA per i lavori effettuati in quanto relativi ad un bene immobile utilizzato nell'attività).

    L'ipotesi della cessione di danaro non mi convince
    Infatti ho fatto proprio così!!! L'impresa che ha curato la ristrutturazione ha fatturato direttamente al conduttore che adesso chiede al proprietario di pagare il suo "contributo" (ed emette nei confronti del proprietario una fattura per il totale concordato + 20% iva).
    Forse non mi ero spiegata bene...

  5. #5
    Kob
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    Utente Senior L'avatar di Kob
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    Infatti ho fatto proprio così!!! L'impresa che ha curato la ristrutturazione ha fatturato direttamente al conduttore che adesso chiede al proprietario di pagare il suo "contributo" (ed emette nei confronti del proprietario una fattura per il totale concordato + 20% iva).
    ma allora, secondo me, il conduttore non deve emettere fattura per il contributo in conto ristrutturazione ricevuto.
    Kob
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  6. #6
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    ma allora, secondo me, il conduttore non deve emettere fattura per il contributo in conto ristrutturazione ricevuto.
    In che senso? Riceve un bonifico di migliaia di euro e non emette alcuna fattura? Non mi sembra fattibile. Ritengo che una fattura la debba emettere, ma non sono convinta che, trattandosi di un contributo in denaro e non un riaddebito di spese, vada assoggettato ad iva. Non ravvedo nè una cessione di beni nè una prestazione di servizi.
    Capisco però che il confine tra le due fattispecie sia molto labile.

  7. #7
    Kob
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    In che senso? Riceve un bonifico di migliaia di euro e non emette alcuna fattura? Non mi sembra fattibile. Ritengo che una fattura la debba emettere, ma non sono convinta che, trattandosi di un contributo in denaro e non un riaddebito di spese, vada assoggettato ad iva. Non ravvedo nè una cessione di beni nè una prestazione di servizi.
    se il proprietario si accolla una parte dei costi della ristrutturazione, il conduttore non mi sembra che abbia effettuato alcuna prestazione rilevante ai fini IVA.

    in un certo senso è come se il canone di locazione - tenuto conto della ristrutturazione effettuata - venga adeguato in base agli accordi sopravvenuti: p.es. canone trimestrale 10.000 ma il conduttore ha sostenuto spese di ristrutturazione per 3.000 di cui 1.000 a carico del proprietario; allora le parti potevano anche stabilire che il canone trimestrale era di soli 9.000 (per quel trimestre) tenuto conto delle spese di ristrutturazione ...

    oppure il conduttore paga normalmente 10.000 e il proprietario rimborsa 1.000 l'effetto finale è sempre 9.000 e non vedo i presupposti per l'emissione di una fattura

    certo rimane la questione del bonifico ricevuto senza fattura: ma ci sarà pure della corrispondenza intercorsa tra le parti per giustificare tale movimento finanziario ... mica si deve avere sempre una fattura per ogni entrata su c/c ...
    Kob
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  8. #8
    Utente Senior L'avatar di marica
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    il conduttore ha sostenuto spese di ristrutturazione per 3.000 di cui 1.000 a carico del proprietario; allora le parti potevano anche stabilire che il canone trimestrale era di soli 9.000 (per quel trimestre) tenuto conto delle spese di ristrutturazione ...

    oppure il conduttore paga normalmente 10.000 e il proprietario rimborsa 1.000 l'effetto finale è sempre 9.000 e non vedo i presupposti per l'emissione di una fattura
    L’unico “fesso” che rimarrebbe col cerino in mano sarebbe l’erario… : il conduttore si detrae l’iva delle spese di ristrutturazione per eu. 600,00 (da esempio) ed incassa 1000 eu. pulitissimi . Io, il sinallagma ce lo vedo tutto! E forse, forse non sono sola. Una buona giornata a tutti.
    L'esperienza è il tipo di insegnante più difficile. Prima ti fa l'esame, poi ti spiega la lezione (Oscar Wilde)

  9. #9
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    Quote Originariamente inviata da marica Visualizza il messaggio
    L’unico “fesso” che rimarrebbe col cerino in mano sarebbe l’erario… : il conduttore si detrae l’iva delle spese di ristrutturazione per eu. 600,00 (da esempio) ed incassa 1000 eu. pulitissimi . Io, il sinallagma ce lo vedo tutto! E forse, forse non sono sola. Una buona giornata a tutti.
    E' proprio questo il mio dubbio: dov'è il sinallagma? Quale prestazione riceve il locatore a fronte del proprio contributo alle spese sostenute dal conduttore per esigenze esclusivamente proprie (marketing) e non migliorative dell'immobile? Se avessero costruito un servizio igienico nuovo o messo a norma gli impianti, incrementando in questo modo il valore dell'immobile, allora sarei d'accordo con te.

    Però sono qui per cercare di capire e fare la cosa giusta, non per evadere imposte.

  10. #10
    Utente Senior L'avatar di marica
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    E’ bello sapere che in questo mondo dove l’egoismo regna sovrano esistono persone che offrono quattrini senza ricevere nulla in cambio, per puro spirito di liberalità. In quel di Bologna pare che sia così….
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    E' proprio questo il mio dubbio: dov'è il sinallagma? Quale prestazione riceve il locatore a fronte del proprio contributo alle spese sostenute dal conduttore per esigenze esclusivamente proprie (marketing) e non migliorative dell'immobile? Se avessero costruito un servizio igienico nuovo o messo a norma gli impianti, incrementando in questo modo il valore dell'immobile, allora sarei d'accordo con te.

    Però sono qui per cercare di capire e fare la cosa giusta, non per evadere imposte.
    Chiami liberalità una somma che viene data dal locatore dopo che il conduttore ha eseguito o fatto eseguire opere per “adattamento di strutture ed impianti”? Non sono queste ultime le opere migliorative dell’immobile?
    L'esperienza è il tipo di insegnante più difficile. Prima ti fa l'esame, poi ti spiega la lezione (Oscar Wilde)

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