Responsabilita' fiscale amministratore di condominio

La figura dell'amministratore di condominio va acquistando una sempre maggiore rilevanza, soprattutto per l'ininterrotto fermento legislativo, fermento che trova sede privilegiata in ambito tributario.

Tale fenomeno di stratificazione normativa richiede, dunque, che l'attività di amministrazione condominiale sia gestita da soggetti necessariamente preparati e capaci, i quali, secondo la giurisprudenza più recente, possono rivestire anche la forma societaria.

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INDICE SOMMARIO
Premessa: la disciplina codicistica.

- SEZIONE PRIMA -
Condominio e aspetti fiscali e contributivi dell'amministratore
1. Gli aspetti fiscali e contributivi dell'amministratore di condominio
1. 2. Irpef
1. 3. Iva
1. 4. Irap
1. 5. Inps

- SEZIONE SECONDA -
Condominio e adempimenti quale sostituto di imposta
2. Il condominio e l'amministratore: quale sostituto di imposta?
2. 1. Le ritenute sui corrispettivi dovuti dal condominio ai professionisti
2. 2. Novità Finanziaria 2007: la ritenuta d'acconto del 4% sugli appalti e i servizi condominiali
2. 3. La ritenuta del 4% senza soglia minima
2.4. Dichiarazione e certificazione delle ritenute

- SEZIONE TERZA -
Condominio ed agevolazioni
3. Bonus sulle ristrutturazioni edilizie agevolate: quadro normativo generale
3. 1. Soggetti beneficiari dell'agevolazione fiscale
3. 2. Interventi agevolabili
3. 3. Condominio e bonus del 36%
3. 4. Gli adempimenti formali - sostanziali del contribuente
3. 5. Ancora agevolazioni fiscali: il bonus sull'energia
3. 6. La responsabilità dell'amministratore condominiale in relazione alle agevolazioni fiscali

- SEZIONE QUARTA -
Condominio e regime fiscale dell'amministratore
4. I regimi fiscali applicabili all'amministratore condominiale
4. 1. Il regime ordinario
4. 2. Il regime semplificato
4. 3. Il regime supersemplificato
4. 4. Il regime forfetario ed il regime agevolato per le nuove attività produttive
4. 5. Il regime agevolato per le attività marginali
Bibliografia
Riferimenti normativi
Prassi
Giurisprudenza

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La figura dell'amministratore di condominio va acquistando una sempre maggiore rilevanza, soprattutto per l'ininterrotto fermento legislativo, fermento che trova sede privilegiata in ambito tributario.
Tale fenomeno di stratificazione normativa richiede, dunque, che l'attività di amministrazione condominiale sia gestita da soggetti necessariamente preparati e capaci, i quali, secondo la giurisprudenza più recente, possono rivestire anche la forma societaria.

La delicatezza della materia condominiale ha portato più volte ed in più sedi ad auspicare l'istituzione di un albo professionale cui gli amministratori debbano essere iscritti.

Appare, ormai, consigliabile la scelta di persone qualificate, preparate ed esperte nell'amministrazione condominiale, proprio in virtù di quanto suesposto.

Prima di analizzare le problematiche prettamente fiscali, è bene inquadrare la disciplina dettata nel codice civile a proposito dell'amministratore condominiale.

L'art. 1131 del cod.civ. disciplina, appunto, la rappresentanza legale del condominio. Tale disposizione di legge, al 1°comma, stabilisce che: "nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi."  Il secondo comma della norma cit. prevede, altresì, che l'amministratore condominiale possa essere "convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui..," infatti, sono notificati i provvedimenti dell'Autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.

La rappresentanza legale del condominio, così come prevista dall'art. 1131 cod.civ., è,dunque, insita nel mandato conferito all'amministratore, ed in particolare si tratterebbe di una rappresentanza volontaria per effetto di un mandato collettivo, posto in essere dall'assemblea condominiale.

L'obbligatorietà della nomina dell'amministratore di condominio è disciplinata, invece, dall'art. 1129 cod.civ., ove si precisa che siffatta nomina si rende obbligatoria qualora i condomini siano più di quattro. L'art. 1138, ult. comma, cod.civ. conferisce, inoltre, il carattere di inderogabilità alla disposizione succitata, stabilendo che: "le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quale risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt.1129".

Le attribuzioni dell'amministratore si potrebbero classificare in due diverse fattispecie: prestazioni ordinarie e prestazioni straordinarie. Nella prima categoria rientrano le attività comprese nel mandato conferito all'amministratore ed incluse nel compenso concordato per tale mandato, in quanto corrispondenti alla normale amministrazione del condominio.

Per le prestazioni straordinarie, invece, il compenso dell'amministratore deve essere determinato contestualmente all'atto della deliberazione delle stesse e, in questa stessa sede, l'amministratore si riserva di accettare il compenso così fissato.
Tuttavia, i principali compiti prescritti dal codice civile, in capo agli amministratori di condominio, sono i seguenti (art. 1130 c.c.) :
- eseguire le delibere assembleari;
- curare l'osservanza del regolamento di condominio;
- disciplinare l'uso delle cose comuni;
- riscuotere i contributi;
- fare fronte alle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni;
- rendere conto della gestione.

Notevole interesse, dai possibili risvolti tributari, riveste la questione intorno alla possibile nomina di organismo societario, quale amministratore condominiale.
A proposito, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha ritenuto valida la nomina di una società di fatto o di una società di persone in qualità di amministratore di condominio (Cass.,26.01.1994,n.11155).

Diversamente, una pronuncia della Corte di Cassazione, coeva all'orientamento succitato, ha stabilito che la disciplina del condominio necessita della figura dell'amministratore condominiale come persona fisica, soprattutto in relazione ad una eventuale responsabilità personale di questo, che non potrebbe venir meno in forza di regole contenute in un'organizzazione sociale. La Suprema Corte, poi, conclude affermando che l'incarico ad amministrare, essendo inquadrato nell'ambito del contratto di mandato, ha natura essenzialmente fiduciaria, incompatibile, quindi, con lo schema societario (Cass. sez. II del 13.10.1994, n. 5608).

Meno drasticamente, il Tribunale di Genova, con ordinanza 11 luglio 2001, ha ritenuto che la delibera di nomina ad amministratore di una società di capitali, con contestuale indicazione della persona fisica che la rappresenta, possa ritenersi valida solo se atta a conferire l'incarico personalmente a quest'ultimo.

A favore della tesi sulla possibilità di conferire l'incarico di amministratore di condominio, in capo ad una S.r.l, era già intervenuto sia il Tribunale di Milano, con sentenza 3.11.1988, sia il Tribunale di Roma, con sentenza 31.5.1989.

Da ultimo, la Cassazione è tornata a pronunciarsi sulla questione, stabilendo che, non essendoci alcuna disposizione di legge che abbia escluso la possibilità, in capo ad una persona giuridica, di esercitare l'incarico di amministratore di condominio, la soluzione deve essere desunta dall'ordinamento giuridico generale, ossia dall'art. 12 delle preleggi al c.c. In virtù di siffatta norma ed in assenza di una disposizione ad essa contraria, si deve ritenere che rientri nella capacità generalizzata di una persona giuridica l'essere nominata ad amministrare un condominio (Cass., sez. II, 24/10/2006, n. 2284).

Quest'ultimo orientamento è particolarmente interessante, in quanto evidenzia come la nomina di una società sia conforme con l'evoluzione della figura dell'amministratore condominiale.

In tempi recenti, tale ruolo è conferito, quasi sempre, ad un professionista esperto in materia di condominio, ma altresì in grado di assolvere alle molteplici incombenze, prime fra tutte quelle di ordine tributario, essendo il condominio sostituto di imposta.

Sicchè, secondo tale impostazione la nomina di amministratore in capo ad una società di servizi, che ricorra alle prestazioni di più specialisti per ciascun ambito (il civilista, l'amministrativista, il tributarista, il contabile, ecc), potrebbe assicurare una certa professionalità nello svolgimento di tale compito.

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