Condominio minimo e compilazione Quadro AC in caso di ristrutturazione edilizia

Si deve preliminarmente rammentare che, ai sensi dell'art. 11, c. 2, l. 27 luglio 2000, n. 212, la risposta dell'Amministrazione Finanziaria vincola con esclusivo riferimento alla questione oggetto dell'istanza di interpello, e limitatamente al richiedente. Pertanto, la presente pubblicazione ha uno scopo meramente informativo e dottrinale e non può in alcun modo essere considerata come indicazione vincolante per casi analoghi.

Come noto, secondo quanto previsto dalla Circolare n. 11/E del 21 maggio 2014 dell'Agenzia delle Entrate, le fatture per i lavori di ristrutturazione edilizia, per le quali i singoli condomini intendano fruire delle agevolazioni fiscali di cui all'art. 16- bis, T.U.I.R., debbono essere intestate al Condominio minimo.

Orbene, per i lavori di ristrutturazione edilizia di parti comuni condominiali, qualora non si versasse in ipotesi di condominio minimo, la normativa vigente prevede che l'amministratore del condominio indichi, nel quadro AC della propria dichiarazione dei redditi, i dati catastali dell'immobile sul quale sono stati effettuati i predetti lavori. Quanto detto è comprovato anche dalle istruzioni sulla compilazione del suddetto quadro e dalle istruzioni relative alla compilazione del quadro E righi 51 e 52 del modello 730 del 2014, dove è indicato quanto segue: « Colonna 2 (Condominio): la casella deve essere barrata nel caso di interventi effettuati su parti comuni condominiali. I singoli condomini, barrando questa casella, dichiarano che la spesa riportata nella sezione III-A del quadro E si riferisce ad interventi effettuati su parti comuni condominiali. In questo caso nella colonna 3 della sezione III-A va riportato il codice fiscale del condominio, mentre non devono essere compilate le successive colonne dei righi E51 e E52, relative ai dati catastali dell'immobile, in quanto tali dati saranno indicati dall'amministratore di condominio nel quadro AC della propria dichiarazione dei redditi ».

1) La questione oggetto dell'Interpello

A tal proposito merita di esser segnalato che sussiste anche un problema di tipo prettamente tecnico: il software per la compilazione delle dichiarazioni, infatti, non consente di indicare i dati catastali dell'immobile sul quale sono stati eseguiti gli interventi qualora si spunti la casella relativa ai lavori su parti comuni e, per contro, laddove si riportino i dati catastali relativi all'immobile sul quale sono stati fatti i lavori, non è materialmente possibile spuntare la suddetta casella relativa alle parti comuni.

L'Agenzia delle Entrate, dopo l'emanazione della Circolare 11/E del 21 maggio 2014, non aveva ancora fornito alcun chiarimento in merito a tale questione e, al fine di risolvere la problematica insorta in un caso concreto, è stato proposto interpello ai sensi dell'art. 11, l. 27 luglio 2000, n. 212 (2).

Secondo il contribuente, seppure con meno di otto condomini non sussista l'obbligo di nominare un amministratore, operando una interpretazione estensiva dell'art. 7, c. 9, d.P.R. 605/1973 (3), si può ritenere che anche il rappresentante del condominio minimo sia, comunque, tenuto a compilare il quadro AC in relazione alle spese sostenute dal condominio minimo, da inviare in uno alla propria dichiarazione dei redditi e a rilasciare la certificazione a ciascun condomino relativa alla quota di spese da questi sostenuta.

L'Amministrazione finanziaria ha risolto la problematica affermando che « qualora non vi sia un amministratore di condominio che compili il quadro AC, i dati catastali, non potendo essere comunicati dall'amministratore di condominio, dovranno necessariamente essere indicati dal singolo condomino che intende fruire della detrazione in esame».

La tesi del Fisco è indubbiamente più conforme ai principi generali del diritto poiché evita di addossare al rappresentante fiscale del condominio la veste di amministratore.

Permane, però, il problema di tipo pratico evidenziato in precedenza che dovrà necessariamente essere chiarito al momento della predisposizione dei modelli di dichiarazione per l'anno 2015.

In allegato:

• Il file contenente interpello e risposta dell'Agenzia

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(1) Si rammenta che il condominio c.d. minimo è quello con meno di otto condomini, per il quale, ai sensi dell'art. 1129 c.c., non è necessaria la nomina di un amministratore. Per un approfondimento in tema di condominio minimo, con particolare riguardo agli adempimenti per la fruizione delle agevolazioni fiscali per lavori di ristrutturazione, si veda A. Scaglia , Il Condominio senza amministratore, FiscoeTasse, 2014.

(2) Statuto dei diritti del contribuente. La risposta ad interpello, come peraltro già evidenziato in apertura, vincola solamente il richiedente.

(3) Art. 7, c. 9, d.P.R. 29 settembre 1973, n. 605: « Gli amministratori di condominio negli edifici devono comunicare annualmente all'anagrafe tributaria l'ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori. Con decreto del Ministro delle finanze sono stabiliti il contenuto, le modalità e i termini delle comunicazioni. Le informazioni comunicate sono altresì utilizzabili dall'autorità giudiziaria ai fini della ricostruzione dell'attivo e del passivo nell'ambito di procedure concorsuali, di procedimenti in materia di famiglia e di quelli relativi alla gestione di patrimoni altrui. Nei casi di cui al periodo precedente l'autorità giudiziaria si avvale per l'accesso dell'ufficiale giudiziario secondo le disposizioni relative alla ricerca con modalità telematiche dei beni da pignorare » .