La determinazione delle imposte in tema di compravendita di immobili, in particolare di quelli ad uso abitativo, è legata ad una serie di fattori riconducibili principalmente a:
• tipologia dell’immobile oggetto di cessione;
• caratteristiche del cedente;
• condizione soggettiva acquirente.
Particolare rilevanza assume anche la categoria catastale del bene oggetto di compravendita . In particolare si distingue tra :
• Fabbricati abitativi (categoria catastale contrassegnata con la lettere A, escluso A10);
• Fabbricati strumentali (individuati dalle categorie catastali B,C,D ed E, nonché A10).
• Immobili diversi da fabbricati (terreni);
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1) La tassazione della compravendita in relazione al soggetto cedente
In relazione ai soggetti cedenti vanno distinte le seguenti categorie :
- Imprese di costruzione
- Imprese di ristrutturazione
- Altre imprese
Sono imprese di costruzioni quelle che realizzano direttamente i fabbricati tramite l’organizzazione di beni e di mezzi propri. Al riguardo, la Circ. n. 27/E del 04.08.2006 ha indicato che, ai fini Iva, va considerata “impresa di costruzioni” quella che ha provveduto alla realizzazione dei lavori tramite appalto a terzi.
Inoltre, secondo l’interpretazione fornita dall’Amministrazione finanziaria va considerata “impresa di costruzione” anche quella che svolge tale attività in maniera occasionale, non essendo necessario che l’opera venga svolta in maniera continuativa o professionale.
Si considera, invece, impresa di ristrutturazioni quella che si occupa di svolgere gli interventi previsti dall’articolo 31 primo comma lett. c), d) e), della Legge 05.08.1978 n. 457 (interventi di restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia di ristrutturazione urbanistica).
Anche le imprese di ristrutturazione sono definite tali a prescindere dal fatto che i lavori siano svolti direttamente dall’impresa o commissionati a terzi tramite appalto.
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2) La tassazione della compravendita in relazione al soggetto acquirente
Per ciò che attiene la condizione soggettiva dell’acquirente si distinguono essenzialmente le cessioni effettuate nei confronti di:
- Imprese
- Privati
In merito agli immobili abitativi la distinzione soggettiva di chi acquista incide essenzialmente in tema di agevolazioni prima casa, nel senso che il solo soggetto acquirente persona fisica in possesso dei requisiti richiesti può accedere all’agevolazione prevista (Iva al 4% o registro al 2%). Per il resto la soggettività in capo all’acquirente non incide sulle imposte indirette dovute.
3) Cessioni immobili abitativi
Per le operazioni di cessione di immobili abitativi vige di regola l’esenzione Iva, con applicazione delle imposte di registro ipotecaria e catastale in misura proporzionale.
L'art. 10 comma 1 n. 8-bis del DPR 633/72 esenta da IVA tutte le cessioni di fabbricati (o porzioni di fabbricato) a destinazione abitativa, ad eccezione di quelle per cui, nello stesso tempo il venditore impresa sia nelle seguenti condizioni :
- impresa che vende fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali sceglie di sottoporre la cessione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita).
4) Iva o registro nella cessione degli immobili abitativi
Cessioni effettuate da privati o esenti Iva
Per il principio dell’alternatività Iva/registro le cessioni di immobili abitativi sono soggette a:
• Imposta di registro 9% (salvo agevolazioni prima casa aliquota 2%);
• Imposta ipotecaria fissa 50 euro
• Imposta catastale fissa 50 euro
Cedute da imprese costruttrici di cui al punto precedente o destinati ad alloggio sociale:
• 4% se oggetto di cessione sono le abitazione non di lusso con requisiti prima casa;
• 10% se oggetto di cessione abitazione non di lusso non prima casa;
• 22% se oggetto di cessione abitazione di lusso.
Per il principio di alternatività IVA-registro sancito dall'art. 40 co. 1 del D.P.R. n. 131/86, tali cessioni, se scontano l'IVA, vanno soggette all'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, pari, rispettivamente, a:
• €.200,00 per il registro;
• €.200,00 per l'ipotecaria;
• €.200,00 per la catastale.
L'imposta di registro proporzionale non puo' comunque essere inferiore a 1000,00 euro.
